강남 건축법 위반 고소, 매수 후 받은 시정명령 이행강제금 떠안을까
법무법인 프런티어는 의뢰인과의 소통을 가장 중요하게 여기며, 전국 13개 지사의 각 분야 전문변호사가 직접 조력합니다.
강남건축법위반고소 사건에서 매수인이 가장 먼저 묻는 것은 전 소유자 시절에 발생한 위반에 대한 이행강제금을 지금 소유자인 자신이 그대로 떠안아야 하는지입니다. 결론부터 말씀드리면 이행강제금은 원칙적으로 처분 시점의 현재 소유자에게 부과되므로 매수인에게도 부과될 수 있지만, 매수 경위와 위반 사실 고지 여부에 따라 매도인에게 책임을 물을 여지가 달라집니다. 구체적인 결론은 시정명령 발령 시점과 매매계약 내용을 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.
건물을 매수한 지 얼마 되지 않아 구청으로부터 위반건축물 시정명령서와 이행강제금 부과 예고 통지를 받았다면 당혹스러울 수밖에 없습니다. 더구나 그 위반이 매수 전, 그러니까 전 소유자가 건물을 사용하던 시기에 발생한 것이라면 왜 지금 자신에게 통지가 왔는지부터 의문이 드는 것이 당연합니다.
이런 상황에서 상담을 요청하시는 분들의 질문은 대체로 비슷한 지점에서 출발합니다. 이행강제금을 내가 내야 하는지, 승계 범위는 어디까지인지, 매도인에게 책임을 물을 방법은 없는지입니다. 아래에서 하나씩 짚어보겠습니다.
강남건축법위반고소, 매수한 건물의 이행강제금도 제가 책임져야 하나요?
결론부터 말씀드리면, 이행강제금은 원칙적으로 시정명령을 이행하지 않은 현재의 건축물 소유자에게 부과됩니다. 따라서 매수 전 전 소유자 시절에 위반 행위가 발생했다고 하더라도, 매수 시점 이후까지 위반 상태가 해소되지 않았다면 새 소유자인 매수인에게도 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
위반 상태가 해소되지 않고 남아 있는 한, 이행강제금 부과 대상은 현재 소유자인 매수인이 될 수 있습니다.
바로 이 때문에 매수 당시 위반 사실을 알고 있었는지, 계약서에 관련 내용이 기재되어 있었는지가 책임 소재를 가리는 데 중요한 기준이 됩니다. 공인중개사의 설명만 믿기보다 건축법 위반 이력이 담긴 건축물대장과 시정명령 통지 이력을 직접 확인하는 절차가 필요한 이유이기도 합니다.
시정명령서를 받았는데 승계 범위를 확인하지 않으면 어떻게 되나요?
건축물대장과 시정명령 이력을 매수 전에 확인하지 않은 채 소유권을 넘겨받으면, 위반이 언제 발생했는지와 무관하게 이행강제금 전액을 그대로 떠안는 상황에 놓일 수 있습니다. 승계 범위를 확인하지 않은 상태에서 서명한 매매계약은 나중에 책임을 다투려 할 때 가장 큰 걸림돌이 됩니다.
실제로 법무법인 프런티어가 진행한 사건들에서도 이 단계의 대응이 결과를 좌우했습니다.
흔히 놓치는 지점
건축물대장에 이미 위반 건축물로 등재되어 있는데도 중개인의 설명만 믿고 별도 확인 없이 계약을 진행하는 경우가 흔한 실수로 꼽힙니다. 계약서에 위반 사실에 관한 언급이 전혀 없다면, 추후 매도인의 책임을 따지려 할 때 불리한 출발점이 될 수 있습니다.
승계 범위를 미리 확인하지 않으면 매수 전 발생한 위반에 대한 이행강제금까지 고스란히 떠안을 수 있습니다.
따라서 시정명령서나 이행강제금 부과 예고를 받았다면, 위반 발생 시점과 매수 시점을 먼저 비교하고 그사이 행정청이 어떤 절차를 밟았는지부터 확인하는 작업이 선행되어야 합니다.
실제 대응 사례
⚖️ 건물인도 청구 전부 기각, 임차인의 영업을 지켜낸 판결
한 임차인은 2021년 12월, 숙박시설을 대상으로 보증금 5,000만 원, 월 차임 500만 원, 기간 1년으로 하는 임대차계약을 체결하고 영업을 시작했습니다. 그런데 영업을 시작한 지 얼마 지나지 않아 객실관리시스템 고장, 주차장 배관 동파, 보일러 고장 등 크고 작은 시설 문제가 잇따라 발생했습니다. 신축된 지 20년이 넘은 건물로, 주요 설비의 노후화가 상당히 진행된 상태였습니다.
임차인은 임대인에게 거듭 하자 보수를 요청했지만 근본적인 수리는 이루어지지 않았고, 이 과정에서 양측의 갈등은 점점 깊어졌습니다. 결국 임대인은 임차인이 선관주의의무를 위반해 시설물을 파손했다며 임대차계약 해지와 건물 인도를 청구하는 소송을 제기했습니다.
임대인은 여기에 더해 임대차기간 만료와 신뢰관계 파탄을 이유로 계약갱신 거절사유까지 존재한다고 주장했습니다. 영업장을 잃을 위기에 처한 임차인은 담당 변호인과 함께 본격적인 방어 전략을 모색하게 되었습니다.
담당 변호인이 가장 먼저 주력한 부분은 하자의 책임 소재를 명확히 가리는 일이었습니다. 임대인은 임차인의 관리 소홀을 문제 삼았지만, 담당 변호인은 하자가 계약 체결 직후부터 발생했다는 점, 건물이 신축 20년이 넘도록 근본적인 보수 이력이 없었다는 점을 자료로 정리해 하자의 원인이 건물 자체의 노후화와 임대인의 보수 미이행에 있음을 법원에 제시했습니다.
법리적으로도 임대인의 하자보수의무에 관한 대법원 판례를 근거로, 임대인이 하자를 몰랐거나 임차인이 이미 알고 있었다 해도 그 책임이 면제되지 않는다는 점을 분명히 주장했습니다. 나아가 임대인이 내세운 계약갱신 거절사유, 즉 신뢰관계 파탄 주장에 대해서도 갈등의 발단이 임대인의 하자보수 외면에서 비롯됐다는 점을 구체적 정황으로 반박하며, 그 정도가 상가건물임대차보호법상 정당한 거절사유에 이르지 않는다고 다퉜습니다.
마지막으로 임차인이 임대차기간 만료 3개월 전 적법하게 계약갱신을 요구했고, 소송 중에도 계약 유지 의사를 일관되게 밝혀온 사실을 입증자료와 함께 제출했습니다. 이를 통해 임대차계약이 최초 기간 만료 이후에도 갱신되어 여전히 존속 중
결과
법원은 원고(임대인)의 청구를 전부 기각했습니다. 소송비용 또한 원고가 전액 부담하도록 판결했습니다.
왜 법무법인 프런티어인가
법적 문제는 초기 대응에 따라 결과가 크게 달라집니다. 이때 가장 중요한 것은 사건 초기부터 방향을 제대로 잡는 것입니다. 법무법인 프런티어는 각 분야 전문변호사가 상담부터 재판까지 직접 수행합니다. 사건을 사무직원이나 다른 변호사에게 넘기지 않고, 처음 상담한 변호사가 끝까지 책임집니다.
전국 13개 지사를 통해 어디서든 가까운 곳에서 조력을 받을 수 있으며, 24시간 365일 긴급한 상황에도 신속히 대응합니다. 무엇보다 의뢰인과의 충분한 소통을 통해, 사건의 작은 부분까지 함께 점검합니다.
매도인에게 책임을 물을 방법은 없을까요?
매매계약 체결 경위와 위반 사실 고지 여부를 정리하면 매도인에 대한 책임 추궁과 이행강제금 승계 범위를 함께 다툴 여지가 생깁니다. 매도인이 위반 사실을 알고도 고지하지 않았다면 계약상 책임을 묻는 근거가 될 수 있고, 행정청의 부과 처분 자체에 다툴 부분이 있는지도 함께 검토할 필요가 있습니다.
법무법인 프런티어는 이러한 상황에서 의뢰인의 입장을 최우선으로 검토합니다.
법무법인 프런티어의 조력
건축물 현황 분석 — 건축물대장, 시정명령 이력, 이행강제금 부과 경위를 확인합니다
매도인 고지의무 위반 검토 — 계약 체결 경위와 특약사항을 분석해 책임 소재를 가립니다
승계 범위 다툼 — 이행강제금 부과 처분의 적법성을 검토하고 필요한 불복 절차를 진행합니다
매도인 상대 청구 — 손해배상 또는 계약상 책임에 기한 청구 가능성을 검토합니다
강남건축법위반고소, 지금 바로 대응해야 하는 이유는 무엇인가요?
위반건축물을 매수한 뒤 이행강제금 통지를 받았다면, 먼저 위반 발생 시점과 매수 시점을 확인하고 매매계약 내용을 다시 살펴보는 것이 순서입니다. 매도인을 상대로 한 책임 추궁에는 시효나 기한의 제약이 따를 수 있으므로, 매수 직후 위반 사실을 알게 됐다면 시간을 끌지 않고 청구 가능 여부부터 확인하는 것이 중요합니다. 통지서 한 장만으로 판단하기 어려운 부분이 많은 만큼, 서류를 갖추어 빠르게 상담받으시길 권합니다.
이행강제금 통지, 매도인 책임까지 함께 검토하세요
위반건축물 매수로 인한 이행강제금 승계 문제는 매매계약 내용과 행정 처분 경위를 함께 들여다봐야 판단할 수 있습니다. 법무법인 프런티어는 건축물 현황 분석부터 매도인 책임 추궁, 행정청 상대 불복 절차까지 상황에 맞게 검토합니다.
자주 묻는 질문
❓ 건물을 매수했는데 전 소유자 시절 위반 때문에 이행강제금이 저한테 나오면 어떻게 되나요?
이행강제금은 원칙적으로 처분 시점의 현재 소유자에게 부과되므로, 위반이 매수 전에 발생했더라도 위반 상태가 해소되지 않았다면 매수인에게 부과될 수 있습니다. 다만 매수 경위와 위반 사실 고지 여부에 따라 매도인에게 책임을 물을 여지가 달라질 수 있습니다. 구체적인 결론은 시정명령 발령 시점과 매매계약 내용을 확인한 뒤 판단할 수 있습니다.
❓ 매수 전에 건축물대장이나 시정명령 이력을 확인하지 않으면 어떻게 되나요?
건축물대장과 시정명령 이력을 매수 전에 확인하지 않고 소유권을 넘겨받으면, 위반 발생 시점과 무관하게 이행강제금 전액을 그대로 떠안는 상황에 놓일 수 있습니다. 계약서에 위반 사실에 관한 언급이 없다면 나중에 매도인 책임을 다투려 할 때 불리한 출발점이 될 수 있습니다.
❓ 매도인이 위반 사실을 알고도 말해주지 않았다면 책임을 물을 수 있나요?
매매계약 체결 경위와 위반 사실 고지 여부를 정리하면 매도인에 대한 책임 추궁과 이행강제금 승계 범위를 함께 다툴 여지가 생깁니다. 매도인이 위반 사실을 알고도 고지하지 않았다면 계약상 책임을 묻는 근거가 될 수 있고, 행정청의 부과 처분 자체에 다툴 부분이 있는지도 함께 검토할 필요가 있습니다.
❓ 시정명령서나 이행강제금 통지를 받으면 바로 대응해야 하나요?
위반 발생 시점과 매수 시점을 확인하고 매매계약 내용을 다시 살펴보는 것이 우선입니다. 매도인을 상대로 한 책임 추궁에는 시효나 기한의 제약이 따를 수 있으므로 시간을 끌지 않고 청구 가능 여부부터 확인하는 것이 중요하며, 통지서만으로 판단하기 어려운 부분이 많은 만큼 서류를 갖추어 상담을 받아보시는 것이 도움이 될 수 있습니다.