임차인이 연락을 끊었습니다. 8개월치 임차료도 사라졌습니다. 그리고 내 건물에 누군가가 여전히 살고 있었습니다.

모두가 "연락도 안 되는 상대를 어떻게 상대하냐"며 고개를 저었던 이 사건에서, 담당 변호인은 달랐습니다. 오히려 피고가 연락을 끊었다는 사실 자체가 법적으로 유리하게 작용할 수 있다는 점을 간파했습니다. 어떻게 그 반전이 가능했는지, 처음부터 살펴보겠습니다.

원고는 자신 소유의 아파트를 피고에게 임대했습니다. 조건은 임대보증금 1,000만 원, 월 차임 85만 원(선불)이었습니다. 계약서에는 계약 종료 시 원상회복 후 반환한다는 약정도 명시되어 있었습니다. 피고는 보증금 잔금을 모두 지급하고 건물을 인도받았고, 이후 매월 임차료를 납부하면서 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다.

문제는 그다음부터였습니다. 피고는 어느 시점부터 임차료를 내지 않기 시작했습니다. 처음 5개월을 미납했고, 잠시 다시 납부하다가 또다시 3개월을 연속으로 내지 않았습니다. 총 8개월, 금액으로는 680만 원에 달하는 차임이 쌓였습니다. 원고가 납부를 독촉하려 했지만 피고는 연락 자체를 받지 않았습니다. 건물을 돌려달라는 말조차 전할 수 없는 상황이었습니다.

원고는 막막했습니다. 돈을 받지도, 건물을 돌려받지도 못한 채 시간만 흘러가고 있었습니다. 결국 원고는 담당 변호인을 선임하고 임대차 계약 해지를 통보하는 동시에 건물인도 및 미납 차임 청구 소송을 제기했습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다. 첫째, 피고의 임차료 미납이 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있는 사유에 해당하는가. 둘째, 해지 통보 이후에도 건물을 점유하고 있는 피고에게 추가 차임 상당액을 청구할 수 있는가.

담당 변호인은 우선 임대차 계약서와 임차료 납부 내역 전체를 정밀하게 분석했습니다. 피고의 미납 패턴이 단순한 연체가 아니라 총 8개월에 걸쳐 반복된 구조적 불이행임을 수치로 명확히 정리했습니다. 민법 제640조는 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 피고는 이 기준을 4배 이상 초과했습니다. 계약 해지의 법적 근거는 반박의 여지가 없었습니다.

다음으로 담당 변호인은 임대차 계약의 묵시적 갱신 여부를 입증하는 작업에 착수했습니다. 최초 계약 이후 피고가 꾸준히 임차료를 납부해 온 사실을 납부 내역 자료로 증명하여, 계약이 정상적으로 갱신·유지되고 있었음을 법원에 소명했습니다. 이는 피고가 단순한 불법 점유자가 아니라 적법한 임차인으로서 계약상 의무를 부담하고 있었음을 확인시키는 절차이기도 했습니다.

피고가 연락을 완전히 두절하고 있다는 점은 소송 진행에서도 장벽이 될 수 있었습니다. 소장을 비롯한 소송 서류를 피고에게 송달할 수 없으면 재판 자체가 지연되기 때문입니다. 담당 변호인은 이 상황을 즉시 법원에 소명하고, 민사소송법 제208조 제3항 제3호에 따른 공시송달 절차를 신속히 진행했습니다. 공시송달은 피고의 소재를 알 수 없거나 송달이 불가능한 경우 법원 게시판 등에 공시함으로써 송달의 효력을 발생시키는 제도입니다. 연락 두절이라는 장벽을 법적 절차로 우회한 것입니다.

청구 금액 산정에 있어서도 담당 변호인은 빈틈없이 대응했습니다. 8개월 미납 차임 680만 원에 더해, 임대차 계약 해지 통보 이후 실제 건물 인도가 완료되는 날까지 발생하는 월 85만 원의 차임 상당액을 추가로 청구했습니다. 계약이 종료된 이후에도 피고가 건물을 점유하는 한 그에 상응하는 금전적 책임을 계속 부담해야 한다는 법리를 청구 취지에 명확히 반영했습니다.

법원은 담당 변호인의 청구를 전부 인용하는 판결을 선고했습니다.

주문의 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 피고는 원고에게 해당 건물을 인도하라. 둘째, 피고는 원고에게 미납 임차료 8개월분 6,800,000원 및 이에 대하여 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라. 셋째, 피고는 원고에게 건물 인도 완료일까지 월 850,000원의 비율로 계산한 차임 상당액을 지급하라.

이 판결의 의미는 단순히 돈을 받아낸 것에 그치지 않습니다. 원고는 건물을 합법적으로 돌려받을 수 있는 법적 권원을 확보했고, 피고가 건물을 비워주지 않을 경우 강제집행까지 진행할 수 있는 집행권원도 함께 손에 쥐게 되었습니다. 피고가 미루면 미룰수록 지연이자와 추가 차임이 쌓이는 구조로 설계된 판결이었기 때문에, 실질적인 이행 압박도 강했습니다.

임차인이 연락을 끊고 임차료를 내지 않는 상황은 임대인이 혼자 해결하기 가장 어려운 분쟁 유형 중 하나입니다. 상대와 대화가 되지 않으니 협의도 없고, 내용증명을 보내도 수령을 거부하거나 반응이 없는 경우가 많습니다. 이런 상황에서는 법적 절차를 정확히 알고 신속하게 밟아가는 것이 유일한 해법입니다.

임차료 2기 이상 연체, 연락 두절, 건물 무단 점유. 이 세 가지가 겹쳐 있다면 지금 당장 전문 변호인과 상황을 점검하시기 바랍니다. 시간이 지날수록 손실은 커지고, 법적 대응의 여지는 좁아질 수 있습니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 동탄지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.