모두가 임차인의 패소를 예상했습니다. 임대인은 계약 해지를 선언하고, 건물 인도와 금전 지급을 동시에 청구했습니다. 겉으로 보기에 임차인은 사면초가였습니다. 그러나 담당 변호인은 이 사건에서 다른 가능성을 봤습니다. 문제의 근원이 임차인의 관리 소홀이 아니라, 임대인이 외면한 노후 건물의 하자에 있다는 사실이었습니다.

사건의 시작은 하나의 임대차계약이었습니다. 임대인(원고)과 임차인(피고)은 2021년 12월, 보증금 5,000만 원, 월 차임 500만 원, 임대차기간 2022년 1월부터 2022년 12월까지로 숙박시설(이하 '이 사건 여관')에 관한 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 원고의 동의를 얻어 2021년 12월부터 여관을 인도받아 영업을 시작했습니다.

그런데 영업 개시 직후부터 문제가 연이어 터졌습니다. 객실관리시스템 고장, 1층 주차장 배관 동파, 지하 보일러실 보일러 고장 등 크고 작은 시설 결함이 계속해서 발생했습니다. 신축된 지 20년이 넘은 건물이었고, 주요 설비들은 이미 노후화가 상당히 진행된 상태였습니다. 임차인은 임대인에게 하자 보수를 요청했지만, 근본적인 수리는 이루어지지 않았습니다.

이를 계기로 양측의 갈등이 깊어졌고, 결국 임대인은 임차인이 선관주의의무를 위반하여 시설물을 파손했다며 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하고 건물 인도를 청구하는 소송을 제기했습니다. 나아가 임대차기간 만료와 신뢰관계 파탄을 이유로 계약갱신 거절사유도 존재한다고 주장했습니다. 영업장을 잃을 위기에 처한 임차인은 담당 변호인과 함께 적극적인 방어에 나섰습니다.

담당 변호인이 가장 먼저 집중한 것은 하자의 책임 소재를 명확히 가리는 일이었습니다. 임대인은 임차인이 시설물을 제대로 관리하지 않아 고장이 발생했다고 주장했지만, 담당 변호인은 그 주장을 정면으로 반박할 수 있는 사실관계를 체계적으로 정리했습니다.

핵심 근거는 하자 발생 시점이었습니다. 문제가 된 객실관리시스템 고장, 배관 동파, 보일러 고장은 모두 임대차계약 체결 직후부터 발생했습니다. 이 여관은 신축 후 20년 이상 경과된 건물로, 주요 시설물에 대한 근본적인 보수 이력이 없었습니다. 담당 변호인은 이러한 사실을 입증하는 자료들을 수집하여, 하자의 원인이 임차인의 관리 소홀이 아니라 건물 자체의 노후화와 임대인의 하자보수 미이행에 있음을 법원에 구체적으로 제시했습니다.

법리적 근거도 분명하게 구축했습니다. 담당 변호인은 임대인의 하자보수의무에 관한 대법원 판례를 토대로, 임대인은 임차인이 목적물을 온전히 사용·수익할 수 있도록 하자 발생 시 이를 신속히 제거할 의무가 있다는 점을 강조했습니다. 특히 임대인이 하자 발생 사실을 몰랐거나 임차인이 이미 하자를 알고 있었다고 하더라도 임대인의 책임은 면제되지 않는다는 판례의 취지를 명확히 주장했습니다. 오랜 기간 누적된 노후 설비의 문제를 임차인의 부주의로 돌릴 수 없다는 논리였습니다.

다음으로 담당 변호인은 계약갱신 거절의 정당성 문제를 집중적으로 다뤘습니다. 임대인은 임차인이 폭언, 모욕, 위협적 행동 등으로 신뢰관계를 파탄시켰다고 주장하며, 이것이 상가건물임대차보호법상 정당한 계약갱신 거절사유에 해당한다고 했습니다. 담당 변호인은 시설물 하자를 둘러싸고 갈등이 있었던 것은 사실이나, 이를 임대차를 더 이상 계속할 수 없는 중대한 사유로 보기에는 그 정도가 부족하다는 점을 구체적인 정황과 증거를 통해 반박했습니다. 갈등의 발단 자체가 임대인의 하자보수 외면에서 비롯되었다는 점도 함께 부각했습니다.

마지막으로 담당 변호인은 임차인의 계약갱신 요구권 행사 사실을 적극적으로 주장했습니다. 임차인은 임대차기간 만료 3개월 전에 계약갱신을 요구했고, 소송이 진행되는 동안에도 계약을 계속 유지하겠다는 의사를 일관되게 표시했습니다. 담당 변호인은 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약갱신 요구권 행사 요건과 절차를 충족했음을 입증자료와 함께 제출하였고, 임대차계약이 최초 계약기간 만료 이후에도 갱신되어 여전히 존속 중임을 법원에 명확히 전달했습니다.

법원은 원고(임대인)의 청구를 전부 기각했습니다. 소송비용 또한 원고가 전액 부담하도록 판결했습니다.

법원은 임대차계약 해지 사유로 주장된 시설물 하자 및 관리 소홀에 대해, 임대인에게 하자보수의무가 있으며 임차인에게 관리상 잘못이 있었다고 볼 만한 증거가 부족하다고 판단했습니다. 나아가 임대차기간 만료와 신뢰관계 파탄을 이유로 한 계약갱신 거절도 인정하지 않았습니다. 오히려 피고(임차인)가 기간 만료 전에 적법하게 계약갱신을 요구하였고, 임대차계약은 이후에도 계속 갱신되어 현재까지 존속 중임을 확인했습니다.

이 사건은 임차인이 명도소송을 당했을 때 어떻게 대응해야 하는지를 잘 보여주는 사례입니다. 임대인이 소장을 제기하면 임차인은 심리적으로 위축되기 쉽고, 임대인의 주장만이 부각되는 상황에 놓이기 쉽습니다. 그러나 이 사건에서처럼 하자의 발생 시점과 원인, 임대인의 하자보수의무 위반 여부, 계약갱신 요구권의 적법한 행사 여부 등을 체계적으로 입증한다면 건물인도 청구를 충분히 방어할 수 있습니다.

건물인도 소송을 통보받았다면, 소장 수령 시점부터 대응 기간이 제한됩니다. 임대인의 주장에 일일이 반박할 증거를 확보하고, 계약갱신 요구권 등 임차인이 가진 법적 권리를 빠짐없이 주장하기 위해서는 초기 단계에서부터 민사 전문 변호인의 조력을 받는 것이 중요합니다. 영업장을 지키는 싸움, 혼자 감당하지 않아도 됩니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 동탄지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.