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용인 공사대금소송변호사

용인 공사대금소송변호사 | 받을 돈을 받아내는 실무 로드맵

핵심 요약

공사대금소송은 수급인(시공사)이 도급인(건축주·발주자)에게 미지급된 공사대금을 청구하는 민사소송으로, 도급계약에 따른 보수지급의무(민법 제665조)를 근거로 합니다. 실무에서는 계약서·설계변경·추가공사 합의가 명확하지 않아 대금의 범위 자체가 다투어지고, 도급인 측은 하자를 이유로 대금을 상계하거나 지급을 거절하는 경우가 많습니다. 공사대금채권에는 3년의 단기소멸시효가 적용될 수 있어(민법 제163조 제3호) 시기를 놓치면 청구 자체가 막힐 수 있습니다.

민사 · 건설 관련법: 민법, 건설산업기본법

공사대금소송 | 공사대금청구권은 어떻게 발생하고 언제 소멸하나

공사대금청구권은 계약의 성립과 일의 완성(또는 기성 부분)을 전제로 발생하며, 시기를 놓치면 시효로 소멸할 수 있습니다. 아래 항목들이 실무에서 다투어지는 핵심 쟁점입니다.

제665조

보수지급시기와 완성의 의미
도급인은 완성된 목적물의 인도와 동시에 보수를 지급할 의무가 있고, 인도를 요하지 않는 경우 일의 종료 후 지체 없이 지급해야 합니다(민법 제665조). 실무에서는 '완성'이 되었는지, 아니면 미완성 상태에서 기성 부분만 청구할 수 있는지가 먼저 다투어집니다.

추가공사

추가·변경공사 대금
설계변경이나 도급인의 지시로 추가공사가 이루어진 경우, 별도 서면 합의가 없더라도 묵시적 합의나 도급인의 승인 정황이 인정되면 추가공사대금을 청구할 수 있습니다. 다만 이는 계약서에 명시되지 않은 경우가 많아 문자메시지, 현장 회의록, 카카오톡 대화 등 정황 증거의 확보가 관건이 됩니다.

제163조 제3호

소멸시효 3년
도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(민법 제163조 제3호). 기산점은 통상 공사가 완성되어 대금 지급기가 도래한 때로 보므로, 준공 후 방치하면 청구권 자체를 잃을 수 있습니다.

제666조

저당권설정청구권
부동산공사의 수급인은 그 공사로 인한 채권을 담보하기 위해 완성된 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있습니다(민법 제666조). 대금 지급이 지연되는 초기 단계에서 이 권리를 활용하면 채권 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

동시이행

하자보수와 대금지급의 관계
도급인은 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 공사대금채권을 동시이행관계로 주장하며 지급을 거절하는 경우가 많습니다. 다만 하자의 존재와 범위, 보수비용의 정도에 대한 감정 결과에 따라 상계 가능한 범위가 정해지므로 전액 지급거절이 항상 정당화되지는 않습니다.

유의할 예외 상황

공사가 중도에 해지된 경우에도 기성고(旣成高) 비율에 따라 이미 완성된 부분에 대한 대금을 청구할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 기성고 산정은 감정을 거치는 경우가 대부분이라 소송 기간과 비용에 영향을 미치므로, 초기 단계에서부터 기성 부분을 객관적으로 입증할 자료를 확보해두는 것이 중요합니다.

공사대금소송 | 얼마를 받을 수 있는지부터 계산해야 합니다

공사대금소송의 출발점은 '얼마를 청구할 수 있는가'를 명확히 하는 것입니다. 계약서상 총액, 기성률, 추가공사 여부에 따라 청구 금액 산정 방식이 달라집니다.

계약서와 실제 시공 범위의 불일치

표준도급계약서를 사용했더라도 실제 시공 과정에서 자재 변경, 물량 증감이 발생하는 경우가 흔합니다. 이 경우 최종 정산합의서나 기성확인서가 있는지가 청구금액 산정의 1차 기준이 되고, 없다면 실제 투입 자재·인건비 내역을 재구성해야 합니다.

미완성 공사의 기성고 청구

공사가 중단되거나 계약이 해지된 상태라도 이미 완성된 부분의 비율(기성고)에 상응하는 대금은 청구할 수 있는 경우가 많습니다. 기성고 비율은 통상 감정을 통해 산정되며, 이를 다투기 위한 시공 사진·현장일지·자재 반입 내역 등 객관적 자료의 확보가 관건입니다.

지연손해금

약정된 지급기일을 넘긴 미지급 대금에 대해서는 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다. 당사자 간 약정 지연이율이 있으면 이를 우선 적용하고, 없으면 법정이율이 기준이 되므로 계약서상 지연손해금 조항의 존재 여부를 먼저 확인해야 합니다.

공사대금소송 | 도급인 측이 주로 내세우는 항변

공사대금소송에서는 청구인(수급인) 입장뿐 아니라, 대금 지급을 요구받은 도급인 입장에서 어떤 항변이 가능한지도 함께 봐야 사안 전체가 이해됩니다.

하자를 이유로 한 상계·지급거절

도급인은 하자보수에 갈음하는 손해배상채권으로 공사대금채권과 상계하거나 동시이행을 주장하는 경우가 많습니다. 다만 하자의 존부와 정도는 감정을 통해 확정되는 경우가 대부분이며, 하자 보수비용이 대금 전액을 상회하지 않는 한 전부 지급거절은 인정되기 어려운 경우가 많습니다.

무자격 시공과 건설산업기본법

건설업 등록 없이 도급받은 공사이거나 일괄하도급이 금지되는 방식으로 진행된 경우, 도급인 측에서 계약의 효력이나 대금청구 가능 여부를 다투기도 합니다(건설산업기본법 관련 규정). 다만 무등록 시공이라는 사정만으로 곧바로 대금청구권 자체가 부정되는 것은 아니고, 사안별로 판단이 갈립니다.

추가공사 합의의 존부 다툼

구두로 지시된 추가공사는 도급인이 '지시한 적 없다'며 다투는 경우가 흔합니다. 현장소장·감리자와의 통화 녹취, 문자, 현장 회의록 등 정황증거를 사전에 정리해두는 것이 소송 단계에서 큰 차이를 만듭니다.

공사대금소송 | 소송 전에 확보할 수 있는 수단들

소송은 시간이 걸리기 때문에, 판결 전에 채권을 실질적으로 확보해두는 절차를 함께 검토하는 것이 실무상 중요합니다.

유치권 행사

수급인이 공사대금을 받지 못한 상태에서 건물을 점유하고 있다면 유치권을 행사해 인도를 거절할 수 있는 경우가 있습니다(민법 제320조). 다만 유치권이 성립하려면 적법한 점유가 계속되어야 하므로, 현장에서 점유를 상실하면 유치권 주장이 어려워질 수 있습니다.

부동산 가압류

판결 확정 전 도급인이 부동산이나 예금을 처분해버리면 승소하더라도 회수가 어려워집니다. 이를 막기 위해 소송 제기 전후로 도급인 소유 재산에 대한 가압류를 검토할 수 있습니다.

저당권설정청구권 활용

부동산공사의 경우 완성된 부동산에 대해 저당권설정을 청구할 수 있는 권리가 있어(민법 제666조), 대금 지급이 지연되는 초기 단계에서 이를 행사해두면 이후 강제집행 단계에서 우선순위를 확보하는 데 도움이 될 수 있습니다.

공사대금소송 | 상담부터 판결·강제집행까지

자료 정리 및 상담
계약서, 견적서, 기성확인서, 세금계산서, 현장 사진, 카카오톡·문자 등 증거자료를 정리해 상담을 진행합니다. 이 단계에서 청구 가능 금액의 대략적인 범위와 소멸시효 도과 여부를 먼저 확인합니다.

내용증명 발송 및 협상
소송 전 내용증명으로 미지급 대금과 지급 기한을 명확히 통지하고, 협상을 통한 조기 해결 가능성을 타진합니다.

가압류 등 보전처분
협상이 어렵거나 재산 도피 우려가 있는 경우, 소송 전후로 부동산·채권 가압류를 신청해 향후 강제집행을 대비합니다.

소장 제출 및 소송 진행
청구금액과 청구원인을 정리해 소장을 제출하고, 필요 시 기성고 감정, 하자 감정 등 감정절차를 진행합니다. 상대방의 항변에 대응해 준비서면을 주고받으며 쟁점을 좁힙니다.

판결 및 강제집행
판결이 확정되면 상대방이 임의로 지급하지 않을 경우 부동산 경매, 채권압류 및 추심 등 강제집행 절차로 이어집니다.

공사대금소송 | 공사대금소송 비용은 어떻게 산정되나요

착수금
청구금액(소가)의 규모, 쟁점의 복잡성(하자·기성고 감정 필요 여부), 증거자료의 정리 상태에 따라 산정됩니다. 사건 검토 후 견적을 안내합니다.

성공보수
인용된 금액이나 실제 회수 금액을 기준으로 별도 약정하는 것이 일반적입니다.

인지대·송달료
소가(청구금액)에 비례해 법원에 납부하는 비용으로, 소송 전 대략적인 금액을 안내받을 수 있습니다.

감정비용
기성고 감정, 하자 감정이 필요한 경우 감정인에게 별도로 지급하는 비용이 발생하며, 통상 감정 신청 당사자가 예납합니다.

가압류·강제집행 비용
보전처분 신청 시 담보공탁금, 강제집행 단계에서의 집행관 수수료 등이 별도로 소요될 수 있습니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

공사대금소송 | 체크리스트

1️⃣ 수급인(공사대금을 못 받은 쪽) 자가진단

공사가 완성됐거나 계약이 해지된 시점으로부터 3년이 지나지 않았나요?
계약서, 견적서, 세금계산서, 기성확인서를 보관하고 있나요?
추가공사가 있었다면 이를 뒷받침할 문자·통화녹음·현장사진이 있나요?
현재 현장을 점유하고 있어 유치권을 주장할 여지가 있나요?
도급인 명의의 부동산이나 계좌 정보를 파악하고 있나요?

2️⃣ 도급인(대금 지급을 요구받은 쪽) 자가진단

하자가 있다면 그 내용과 범위를 사진·전문가 소견으로 정리해두었나요?
추가공사에 대해 실제로 지시하거나 승인한 적이 있는지 확인했나요?
이미 지급한 금액과 남은 잔금을 정확히 계산해보았나요?
수급인이 건설업 등록 사업자인지 확인했나요?
가압류 통지를 받았다면 대응 기한을 확인했나요?

3️⃣ 소송 착수 전 증거 점검

공사 진행 단계별 사진·동영상을 시기별로 정리했나요?
현장소장, 감리자와의 대화 내역을 백업해두었나요?
기성고나 하자 정도에 대해 제3의 전문가 의견을 받아본 적이 있나요?

자주 묻는 질문

Q. 공사대금 소멸시효는 정확히 언제부터 계산되나요?

A. 일반적으로 공사가 완성되어 대금 지급기가 도래한 때부터 3년의 소멸시효가 진행됩니다(민법 제163조 제3호). 다만 기성 부분별로 지급기일이 나뉘어 있다면 각 기성금마다 별도로 시효가 진행될 수 있어 사안별 확인이 필요합니다.

Q. 계약서를 안 쓰고 구두로만 공사를 진행했는데 대금을 받을 수 있나요?

A. 계약서가 없더라도 공사가 실제로 진행되고 대금을 지급하기로 한 의사표시가 있었다면 도급계약 자체는 성립할 수 있습니다. 다만 계약 내용과 금액을 입증할 자료(견적서, 문자, 계좌이체 내역 등)를 확보하는 것이 소송의 성패를 좌우합니다.

Q. 도급인이 하자를 이유로 대금 전액 지급을 거절합니다. 정당한가요?

A. 하자가 존재하더라도 그 보수비용이 미지급 대금 전체를 넘지 않는 이상, 하자 상당액을 넘는 부분까지 지급을 거절하는 것은 인정되기 어려운 경우가 많습니다. 하자의 존부와 규모는 통상 감정을 통해 확정됩니다.

Q. 공사 중간에 계약이 해지됐는데 그동안 한 공사비는 받을 수 있나요?

A. 계약 해지 사유와 관계없이 이미 완성된 부분(기성고)에 대한 대금은 청구할 수 있는 경우가 많습니다. 기성고 비율은 통상 감정을 거쳐 산정되므로, 시공 사진과 현장일지 등 증거를 미리 정리해두는 것이 좋습니다.

Q. 유치권을 행사하면 대금을 안 받아도 건물을 계속 점유할 수 있나요?

A. 유치권은 채권을 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있는 권리이지, 소유권을 취득하는 것은 아닙니다(민법 제320조). 또한 점유를 상실하면 유치권 주장이 어려워지므로 점유의 계속 여부가 실무상 중요한 쟁점이 됩니다.

Q. 추가공사비를 구두로만 지시받았는데 인정받을 수 있나요?

A. 서면 합의가 없어도 도급인의 지시나 승인 정황이 인정되면 추가공사대금을 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 다만 이를 입증할 문자메시지, 통화 녹음, 현장 회의록 등 정황증거의 확보가 관건이 됩니다.

Q. 소송 전에 재산을 가압류해둘 필요가 있나요?

A. 판결 확정 전 상대방이 재산을 처분하면 승소해도 실제 회수가 어려워질 수 있습니다. 재산 도피 우려가 있다면 소송 제기 전후로 부동산이나 예금채권에 대한 가압류를 검토하는 것이 실무상 일반적입니다.

Q. 기성고 감정은 꼭 받아야 하나요?

A. 공사가 미완성 상태에서 중단되거나 계약이 해지된 경우, 이미 완성된 부분의 비율을 객관적으로 산정하기 위해 감정을 진행하는 경우가 많습니다. 다만 당사자 간 기성 부분에 대한 이견이 크지 않다면 감정 없이도 진행될 수 있습니다.

Q. 지연손해금은 어떻게 계산되나요?

A. 계약서에 지연손해금 이율을 약정했다면 그 이율이 우선 적용되고, 약정이 없다면 법정이율이 기준이 됩니다. 지급기일을 넘긴 시점부터 실제 지급일까지의 기간에 대해 청구할 수 있습니다.

Q. 무등록 업체에 맡긴 공사도 대금을 줘야 하나요?

A. 수급인이 건설업 등록 없이 시공했다는 사정만으로 곧바로 대금청구권이 부정되지는 않으며, 계약의 효력과 대금청구 가능 여부는 사안에 따라 다르게 판단될 수 있습니다(건설산업기본법 관련 규정 참조).

Q. 용인에서 공사대금소송을 진행하려면 어디 법원에 소를 제기하나요?

A. 통상 피고(도급인 또는 수급인)의 주소지나 공사 목적물 소재지를 관할하는 법원에 소를 제기할 수 있습니다. 계약서에 관할법원에 대한 합의가 있다면 이를 우선 확인해야 하며, 구체적인 관할 판단은 용인 공사대금소송 변호사와 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다.

Q. 소송까지 안 가고 해결할 방법은 없나요?

A. 내용증명을 통한 협상, 조정 신청 등으로 소송 전 해결을 시도해볼 수 있습니다. 다만 상대방이 응하지 않거나 소멸시효가 임박한 경우에는 시효 중단을 위해서라도 소송이나 지급명령 신청을 서두르는 것이 안전합니다.

Q. 지급명령과 소송 중 어느 쪽이 유리한가요?

A. 다툼의 여지가 적고 상대방이 이의를 제기하지 않을 것으로 예상된다면 지급명령이 시간과 비용 면에서 유리할 수 있습니다. 다만 상대방이 이의신청을 하면 통상의 소송절차로 이행되므로, 하자나 추가공사 여부로 다툼이 클 것으로 예상되면 처음부터 소송을 검토하는 것이 효율적일 수 있습니다.

공식 참고자료

공사대금소송 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

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