아산 · 형사

아산 부동산실명법위반변호사

아산 부동산실명법위반변호사 | 명의신탁, 형사처벌과 과징금 쟁점 정리

핵심 요약

부동산실명법위반은 타인 명의로 부동산을 등기하는 명의신탁 약정을 맺었을 때 성립하며, 명의신탁 약정과 그에 따른 등기 모두 무효가 됩니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조). 명의신탁자와 명의수탁자 모두 형사처벌 대상이 될 수 있고, 부동산가액을 기준으로 산정되는 과징금까지 함께 부과될 수 있어 형사와 행정제재가 동시에 문제되는 사안입니다(같은 법 제5조, 제7조). 배우자·종중 간 명의신탁 등 예외 사유에 해당하는지, 실행행위 시점과 자진신고 여부에 따라 결과가 크게 달라지므로 초기 대응이 중요합니다.

형사 · 부동산 관련법: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 명의신탁 과징금·형사 병과

부동산실명법위반 | 명의신탁 약정과 등기, 왜 둘 다 무효인가

부동산실명법은 실권리자가 자신의 명의로 등기하지 않고 타인 명의를 빌리는 행위 자체를 원칙적으로 금지합니다. 조사 초기 단계에서는 '명의신탁 약정'이 실제로 존재했는지, 아니면 단순 매매·증여였는지가 가장 먼저 다투어집니다.

명의신탁 약정의 정의

부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하지 않고 타인 명의로 등기하기로 하는 약정을 명의신탁약정이라 하며, 이 약정과 그에 따른 물권변동은 원칙적으로 무효입니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항). 다만 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우 거래의 효력 자체는 유지될 수 있습니다(같은 법 제4조 제3항).

양자간 명의신탁과 계약명의신탁

실무에서는 신탁자와 수탁자만 있는 '양자간 명의신탁'과, 수탁자가 매매계약의 당사자가 되는 '계약명의신탁'이 구분되며 두 유형은 법률관계와 형사책임 판단이 달라집니다. 계약명의신탁의 경우 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 여부에 따라 등기의 효력까지 달라지므로 사실관계 확인이 우선입니다.

부동산실명법위반 | 형사처벌과 과징금이 함께 부과되는 구조

부동산실명법위반은 형사처벌과 행정제재인 과징금이 별개로 진행되며 병과될 수 있습니다. 명의신탁자와 명의수탁자 모두 처벌 대상이 될 수 있어 자신이 어느 지위에 있는지부터 명확히 해야 합니다.

형사처벌 대상과 형량

명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조). 실행행위에 이르게 된 경위, 조세포탈이나 강제집행면탈 목적이 있었는지가 양형에서 중요하게 다투어집니다.

과징금 산정 기준

명의신탁자에게는 부동산가액의 30% 범위에서 과징금이 부과될 수 있으며, 부동산평가액, 의무위반 경과기간, 조세포탈 목적 여부 등이 산정 요소가 됩니다(같은 법 제5조). 과징금은 형사처벌과 별도로 진행되므로, 형사절차에서 무혐의나 선처를 받더라도 과징금 자체가 자동으로 소멸하지는 않습니다.

부동산실명법위반 | 배우자·종중 명의신탁 등 예외 사유

모든 명의신탁이 처벌 대상은 아닙니다. 법은 일정한 관계에서의 명의신탁을 예외로 인정하고 있어, 이 예외에 해당하는지가 사건의 결론을 좌우하기도 합니다.

배우자·종중 간 특례

조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않는 배우자 간, 종중과 종중원 간 명의신탁은 부동산실명법의 형사처벌·과징금 규정 적용에서 제외될 수 있습니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조). 다만 예외 인정의 전제인 '조세포탈 등 목적 없음'을 실질적으로 입증해야 하므로, 자금출처와 등기 경위에 관한 자료 정리가 필요합니다.

종중재산·부부간 등기의 실무 쟁점

종중 소유임을 뒷받침할 회의록, 자금 흐름, 실제 사용·수익 내역이 예외 인정 여부를 좌우하는 경우가 많습니다. 아산 부동산실명법위반 변호사와 함께 등기 경위와 자금출처 자료를 미리 정리해두면 조사 단계에서 예외 사유 주장이 한결 수월해집니다.

부동산실명법위반 | 상담부터 사건 종결까지

사실관계 확인 및 자료 정리
명의신탁 약정의 존재 여부, 등기 경위, 자금출처, 배우자·종중 관계 등 예외 사유 해당 여부를 확인합니다.

조사 대응 전략 수립
경찰·검찰 조사 또는 국토교통부·시군구 조사 단계에서 진술 방향과 제출 자료를 정리하고, 형사와 과징금 절차를 병행 검토합니다.

형사절차 대응
혐의 성립 여부, 실행행위에 이른 경위, 조세포탈·강제집행면탈 목적 유무를 다투며 필요시 자진신고·과징금 감경 사유를 함께 검토합니다.

과징금 이의 및 행정절차
과징금 부과 통지 이후에도 산정 근거와 경과기간 등을 다투어 이의신청이나 행정심판·행정소송을 검토할 수 있습니다.

사건 종결
형사절차와 행정절차 각각의 결과를 확인하고, 등기 정리 등 후속 조치가 필요한지 점검합니다.

부동산실명법위반 | 비용 구조

법률상담료
사건 초기 사실관계 파악과 예외 사유 검토를 위한 상담 단계 비용입니다.

착수금
형사조사 단계, 기소 여부, 사건의 복잡도(계약명의신탁 여부, 관련 부동산 개수 등)에 따라 산정됩니다.

성공보수
불기소, 약식명령, 형 감경 등 결과에 따라 별도 약정으로 정해집니다.

과징금 대응 비용
형사절차와 별도로 과징금 이의신청·행정심판 등을 진행할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

부동산실명법위반 | 체크리스트

1️⃣ 명의신탁 성립 여부 자가진단

부동산 등기 명의와 실제 매수자금 출처가 다른가요?
등기 명의인과 실권리자 사이에 명시적·묵시적 약정이 있었나요?
매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었나요, 몰랐나요?
종중 또는 배우자 간 등기인가요?

2️⃣ 조사 초기 대응 체크

수사기관 또는 지자체로부터 출석요구서·과징금 사전통지를 받았나요?
등기 경위와 자금출처를 뒷받침할 자료(계좌내역, 계약서 등)를 확보했나요?
조세포탈이나 강제집행면탈 목적이 없었음을 입증할 자료가 있나요?
진술 전에 변호인과 방향을 상의했나요?

3️⃣ 예외 사유 해당 여부

배우자 간 명의신탁으로 조세포탈 등 목적이 없었나요?
종중 소유 재산을 종중원 명의로 등기한 경우인가요?
종중 회의록, 사용수익 내역 등 소유관계를 뒷받침할 자료가 있나요?

4️⃣ 형사·과징금 병행 대응

형사절차와 과징금 부과가 각각 어느 단계까지 진행됐는지 파악했나요?
과징금 산정 근거(부동산가액, 경과기간)에 이의를 제기할 부분이 있나요?
자진신고에 따른 과징금 감경 요건을 검토했나요?

자주 묻는 질문

Q. 명의신탁이 무조건 처벌 대상인가요?

A. 아닙니다. 배우자 간, 종중과 종중원 간 명의신탁 중 조세포탈, 강제집행면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없는 경우는 형사처벌·과징금 규정 적용에서 제외될 수 있습니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조). 다만 이러한 목적이 없었다는 점은 사안별로 구체적 사실관계로 다투어집니다.

Q. 명의수탁자도 처벌받나요?

A. 네, 명의신탁자뿐 아니라 명의수탁자도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제2항). 다만 수탁자가 명의신탁 사실을 몰랐거나 강요에 의한 경우 등은 별도로 다투어질 여지가 있습니다.

Q. 과징금과 형사처벌을 둘 다 받을 수도 있나요?

A. 네, 부동산실명법위반은 형사처벌과 과징금이 별개 절차로 진행되어 병과될 수 있습니다(같은 법 제5조, 제7조). 형사절차에서 불기소나 선처를 받아도 과징금 부과 자체가 자동으로 취소되지는 않으므로 각각 대응이 필요합니다.

Q. 과징금은 어떻게 산정되나요?

A. 부동산평가액을 기준으로 30% 범위 내에서 의무위반 경과기간, 조세포탈 목적 여부 등을 고려해 산정됩니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조). 산정 근거에 오류가 있다고 판단되면 이의신청이나 행정심판을 통해 다툴 수 있습니다.

Q. 이미 명의신탁 상태로 등기되어 있는데 지금이라도 실명등기로 전환하면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 자진하여 실명등기를 하는 경우 과징금 감경 등 유리한 사정으로 고려될 수 있으나, 이미 성립한 명의신탁 약정과 그에 따른 형사책임 문제 자체가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 조사 개시 전후 시점, 자진 전환의 경위 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

Q. 계약명의신탁과 양자간 명의신탁은 어떻게 다른가요?

A. 양자간 명의신탁은 신탁자가 이미 보유한 부동산을 수탁자 명의로 옮기는 경우이고, 계약명의신탁은 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 직접 계약을 맺는 경우입니다. 두 유형은 등기의 유효성, 매도인의 선의·악의에 따른 법률효과가 달라 형사책임 판단에서도 중요한 구분 기준이 됩니다.

Q. 부동산실명법위반으로 조사받을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?

A. 명의신탁 약정이 실제로 존재했는지, 예외 사유(배우자·종중)에 해당하는지, 조세포탈 등 목적이 있었는지를 먼저 확인해야 합니다. 아산 부동산실명법위반 변호사와 함께 등기 경위와 자금출처 자료를 정리하는 것이 초기 대응에서 중요합니다.

Q. 명의신탁약정은 법적으로 어떤 효력이 있나요?

A. 명의신탁약정과 그에 따른 등기(물권변동)는 원칙적으로 무효입니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항). 다만 이 무효는 제3자에게 대항할 수 없으므로, 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그 거래의 효력이 유지될 수 있습니다(같은 법 제4조 제3항).

Q. 가족 명의로 부동산을 등기해도 다 처벌받나요?

A. 배우자 간 명의신탁은 조세포탈 등 목적이 없다면 예외로 인정될 수 있지만, 부모·자녀 등 배우자 이외의 가족 간 명의신탁은 이 예외에 해당하지 않아 원칙적인 규율 대상이 될 수 있습니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조). 구체적 가족관계와 목적을 확인해 판단해야 합니다.

공식 참고자료

부동산실명법위반 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

개인정보처리방침

법무법인 프런티어(이하 “사무소”)는 개인정보보호법에 따라 정보주체의 개인정보 및 권익을 보호하고 개인정보와 관련된 정보주체의 고충을 신속하고 원활하게 처리하기 위하여 본 개인정보 처리방침을 수립·공개합니다.

제 1 조 수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법
제 2 조 개인정보의 처리 및 보유기간
제 3 조 개인정보의 제3자 제공
제 4 조 개인정보 처리업무의 위탁
제 5 조 정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법
제 6 조 개인정보의 파기
제 7 조 의견수렴 및 불만처리
제 8 조 개인정보 처리방침의 변경
제 9 조 개인정보의 안전성 확보 조치

제 1 조 (수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법)
① 게시판 글 작성 시 필수 항목에 대한 수집목적은 ‘별도의 구체적 상담을 위하여’이며 수집항목은 ‘이름, 이메일, 연락처’입니다.
② 전항 외에 고객의 서비스 이용 과정이나 요청 사항 처리 과정에서 ‘IP주소, 접속로그, 단말기 및 환경정보, 서비스 이용기록, 쿠키’와 같은 정보들이 자동으로 수집 및 저장될 수 있으며, 이 때의 수집목적은 ‘사용자 홈페이지 이용, 사이트 이용에 대한 문의 민원 등 고객 고충 처리’입니다.
③ 사무소는 ‘홈페이지 고객 문의/고충 처리 시 전화 또는 인터넷을 통한 상담’과 같은 방법으로 개인정보를 수집합니다

제 2 조 (개인정보의 처리 및 보유기간)
관계법령의 규정에 따라 개인정보를 보존하여야 하는 의무가 있는 경우가 아닌 한, 정보주체의 개인정보는 원칙적으로 해당 개인정보의 처리목적이 달성될 때까지 보유 및 이용되며, 그 목적이 달성되면 지체 없이 파기됩니다.

제 3 조 (개인정보의 제3자 제공)
사무소는 정보주체의 개인정보를 본 처리방침에서 명시한 목적에 한해서만 처리하며 정보주체의 사전동의가 있는 경우 또는 개인정보보호법 등 관계법령의 규정에 의거한 경우에만 개인정보를 제3자에게 제공합니다. 사무소는 현재 개인정보를 제3자에게 제공하지 않고 있습니다.

제 4 조 (개인정보 처리업무의 위탁)
사무소는 현재 귀하의 개인정보 보호를 위해 귀하의 개인정보를 직접 취급 관리하고 있습니다. 단, 향후 보다 전문적인 서비스를 제공하기 위하여 제3의 전문기관에 귀하의 정보를 위탁할 필요가 있다고 판단되는 경우, 귀하의 사전 동의 하에 개인정보에 대한 취급을 위탁할 수 있습니다.

제 5 조 (정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법)
① 정보주체는 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 사무소에 대해 개인정보의 열람, 정정 및 삭제, 처리정지 요구 등 개인정보 보호 관련 권리를 행사할 수 있습니다.
② 제1항에 따른 권리행사는 정보주체의 법정대리인이나 위임을 받은 사람을 통해서도 할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 개인정보보호법 시행규칙에 따른 위임장을 사무소에 제출하여야 합니다.
③ 사무소는 정보주체의 권리행사에 대하여 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 지체 없이 조치하겠습니다.

제 6 조 (개인정보의 파기)
① 사무소는 원칙적으로 개인정보의 처리목적이 달성된 경우 등 그 개인정보가 불필요하게 되었을 때에는 지체 없이 해당 개인정보를 파기합니다.
② 사무소가 관계법령의 규정에 따라 개인정보를 파기하지 아니하고 보존하여야 하는 경우에는 해당 개인정보 또는 개인정보파일을 다른 개인정보와 분리해서 저장·관리 합니다.
③ 사무소는 파기사유가 발생한 개인정보를 선정하여 개인정보 보호책임자의 승인을 받아 해당 개인정보를 파기합니다.
④ 사무소는 파기하여야 할 개인정보가 전자적 파일 형태인 경우 복원이 불가능한 방법으로 영구 삭제하며, 이외의 기록물, 인쇄물, 서면, 그 밖의 기록매체인 경우 파쇄 또는 소각합니다.

제 7 조 (의견수렴 및 불만처리)
정보주체는 개인정보 보호 관련 문의, 불만처리, 피해구제 등에 관한 사항을 아래 개인정보 보호책임자 또는 담당부서에 문의하실 수 있습니다. 사무소는 정보주체의 문의에 대하여 신속하고 충분한 답변을 드릴 것입니다.

개인정보 보호 책임자 : 변호사
연락처 : 02.

제 8 조 (개인정보 처리방침의 변경)
사무소의 개인정보 처리방침은 관련 법령, 지침 및 사무소 내부규정에 따라 변경될 수 있으며, 개인정보 처리방침이 변경되는 경우 관련 법령이 정하는 방법에 따라 공개합니다.

제 9 조 (개인정보의 안전성 확보 조치)
사무소는 개인정보의 안전성 확보를 위해 다음과 같은 조치를 취하고 있습니다.
관리적 조치 : 내부관리계획의 수립 및 시행, 구성원에 대한 정기적인 개인정보 보호교육 등
기술적 조치 : 개인정보처리시스템 등의 접근권한 관리, 접근통제시스템 설치, 고유식별정보 등의 암호화, 보안프로그램의 설치 등
물리적 조치 : 전산실, 자료보관실 등 개인정보 보관장소에 대한 접근통제