청라 · 재개발재건축

청라 도시및주거환경정비법변호사

청라 도시및주거환경정비법변호사 | 단계별 쟁점과 대응 전략

핵심 요약

도시및주거환경정비법은 재개발·재건축 사업의 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 이전고시까지 전 과정을 규율하는 행정법입니다(도시및주거환경정비법 제1조). 각 단계마다 조합원 총회 의결, 행정청 인가, 이해관계인 열람·공고 등 절차적 요건이 정해져 있어, 이를 어기면 해당 처분이나 결의가 무효 또는 취소될 수 있습니다. 조합원 입장에서는 분양신청, 현금청산, 분담금 산정 등에서 이해관계가 첨예하게 갈리므로, 어느 단계에서 다툼이 생겼는지 먼저 파악하는 것이 중요합니다.

행정 · 재개발재건축 관련법: 도시및주거환경정비법 조합설립·관리처분 조합원분양

도시및주거환경정비법 | 도시및주거환경정비법이 정한 정비사업 단계

정비사업은 법이 정한 순서에 따라 여러 행정처분과 조합 내부 의결을 거칩니다. 각 단계는 앞 단계의 하자가 뒤 단계에 영향을 미칠 수 있어, 다툼이 생긴 시점을 정확히 특정하는 것이 대응의 출발점입니다.

1단계

정비계획 수립·정비구역 지정
지자체가 기본계획에 따라 정비구역을 지정·고시하는 단계입니다(도시및주거환경정비법 제8조, 제16조). 정비구역 지정에 하자가 있으면 이후 조합설립인가까지 다툼의 대상이 될 수 있습니다.

2단계

조합설립인가
토지등소유자의 4분의 3 이상 동의 등 법정 요건을 갖춰 조합설립인가를 받습니다(도시및주거환경정비법 제35조). 동의서 위조, 동의율 미달, 정관 내용의 하자 등이 조합설립인가 무효·취소 사유로 다투어집니다.

3단계

사업시행계획인가
조합이 총회 의결을 거쳐 사업시행계획을 수립하고 인가를 받는 단계입니다(도시및주거환경정비법 제50조). 건축계획, 정비기반시설 설치계획 등의 적정성과 총회 의결 절차의 하자가 주요 쟁점입니다.

4단계

관리처분계획인가
분양대상자별 종전·종후 자산가액을 산정해 분담금을 확정하는 단계로, 조합원 개개인의 재산에 직접 영향을 미칩니다(도시및주거환경정비법 제74조). 감정평가의 적정성, 분양신청 절차의 하자가 자주 다투어집니다.

5단계

이전고시·청산
공사가 완료되면 소유권을 이전하고 청산금을 정산합니다(도시및주거환경정비법 제86조, 제89조). 청산금 산정 근거와 시기에 대한 이의가 이 단계 분쟁의 중심입니다.

단계를 건너뛴 하자도 다툴 수 있습니다

이미 다음 단계로 넘어갔더라도, 앞 단계 처분에 취소사유가 있으면 그 하자가 승계되는지가 별도로 다투어질 수 있습니다. 처분이 있었던 사실을 안 날로부터 다툴 수 있는 기간이 정해져 있으므로(행정소송법 제20조), 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

도시및주거환경정비법 | 조합설립인가와 총회결의의 하자

조합설립 동의서의 진정성, 총회 소집절차, 의결정족수는 정비사업 전체의 정당성을 좌우하는 뿌리 쟁점입니다. 초기 단계에서 다투지 않고 넘어가면 이후 단계에서 다시 문제 삼기 어려울 수 있습니다.

동의서의 효력과 동의율 산정

조합설립을 위해서는 토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상의 동의가 필요합니다(도시및주거환경정비법 제35조 제2항). 동의서 서명·날인의 진정성, 동의 철회의 효력 시점, 공유자 처리 방식 등이 실무에서 자주 다투어집니다.

총회 소집절차와 의결 하자

조합 총회는 소집공고, 의결정족수, 서면결의서 처리 등 법정 절차를 지켜야 합니다(도시및주거환경정비법 제45조). 절차를 어긴 총회결의는 무효 확인 소송의 대상이 될 수 있으며, 조합원 지위 확인과도 연결됩니다.

조합설립인가 무효·취소 소송

조합설립인가에 중대한 하자가 있으면 조합설립인가 무효확인 또는 취소 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 이미 사업이 상당히 진행된 경우 사정판결 가능성 등 실무적 고려가 필요합니다.

도시및주거환경정비법 | 관리처분계획의 적법성과 취소 사유

관리처분계획은 조합원 개개인의 분담금과 새 아파트의 평형·동호수를 결정하는 단계여서, 실제 분쟁이 가장 많이 발생합니다. 계획 자체의 내용상 하자와 수립 절차상 하자를 구분해서 볼 필요가 있습니다.

종전·종후 자산가액 감정평가

관리처분계획은 감정평가를 통해 산정한 종전·종후 자산가액을 기초로 합니다(도시및주거환경정비법 제74조 제1항). 감정평가 기준일과 평가 방법에 이의가 있으면 별도의 절차로 다툴 수 있습니다.

총회 의결과 공람·의견청취 절차

관리처분계획은 총회 의결을 거쳐야 하고, 인가 전 조합원에게 공람과 의견청취 기회를 주어야 합니다(도시및주거환경정비법 제78조). 이 절차를 누락하면 관리처분계획 취소소송에서 절차적 하자로 다투어집니다.

관리처분계획취소소송의 실무

관리처분계획인가에 대한 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 일정 기간 안에 제기해야 합니다(행정소송법 제20조). 소송이 진행되는 동안에도 이전고시 등 후속 절차가 진행될 수 있어 집행정지 신청 여부를 함께 검토합니다.

도시및주거환경정비법 | 조합원 분양신청과 현금청산

분양신청을 하지 않거나 분양대상에서 제외된 조합원은 현금청산 대상이 되는데, 청산금액 산정 기준과 시기를 두고 다툼이 생깁니다. 분양신청기간을 놓치면 선택권 자체가 사라질 수 있어 시기가 중요합니다.

분양신청 절차와 기간

조합은 관리처분계획인가 이전에 분양신청 통지를 하고 일정 기간 동안 분양신청을 받습니다(도시및주거환경정비법 제72조). 이 기간 내에 신청하지 않으면 분양대상자에서 제외되어 현금청산 절차로 넘어갑니다.

현금청산금 산정 기준

분양신청을 하지 않거나 철회한 토지등소유자에 대해서는 관리처분계획인가 고시 다음 날부터 일정 기간 내에 협의하여 청산금을 지급해야 합니다(도시및주거환경정비법 제73조). 협의가 이루어지지 않으면 수용 또는 매도청구 절차로 진행됩니다.

도시및주거환경정비법 | 상담부터 사건 종결까지

단계 확인 및 자료 검토
정비사업이 현재 어느 단계에 있는지, 어떤 처분이나 결의가 문제되는지 조합 정관, 총회 자료, 인가고시문 등을 검토합니다.

쟁점 정리 및 대응 방향 수립
행정처분에 대한 취소·무효확인 소송, 총회결의 무효확인, 분양신청·청산 관련 협상 등 사안에 맞는 대응 방법을 검토합니다.

행정심판 또는 소송 제기
필요한 경우 관할 행정청에 대한 이의제기, 행정심판, 행정소송을 제기하고 집행정지 신청 여부를 함께 판단합니다.

심리 및 자료 보완
감정평가서, 총회 의사록, 동의서 원본 등 쟁점별로 필요한 증거를 수집하고 재판부 심리에 대응합니다.

판결 및 후속 절차
판결 결과에 따라 조합의 후속 처분 이행 여부를 확인하고, 필요 시 강제집행이나 재처분 절차를 안내합니다.

도시및주거환경정비법 | 비용은 사건 단계와 쟁점 수에 따라 달라집니다

법률상담료
정비사업 단계 파악과 쟁점 정리를 위한 초기 상담 비용으로, 사건의 복잡도에 따라 별도 협의합니다.

착수금
행정심판·행정소송·민사소송 등 절차의 종류, 다투는 처분의 수, 조합원 수 등 소송의 규모에 따라 산정됩니다.

성공보수
소송 결과 및 청산금·분담금 변동 규모 등을 기준으로 사건 수임 시 별도로 협의합니다.

실비
감정평가비, 인지료, 송달료, 각종 자료 발급비 등 절차 진행에 실제 소요되는 비용입니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

도시및주거환경정비법 | 체크리스트

1️⃣ 조합원 지위 관련 자가진단

조합설립 동의서에 본인이 직접 서명·날인했는지 확인이 되나요?
총회 소집공고를 실제로 받은 적이 있나요?
조합 정관에 명시된 조합원 자격 요건을 충족하나요?
다른 조합원과 공유 관계에 있는 부동산이 있나요?

2️⃣ 관리처분계획 관련 자가진단

관리처분계획 인가고시일을 정확히 알고 있나요?
본인의 종전·종후 자산가액 감정평가 결과에 이의가 있나요?
공람 및 의견청취 절차를 실제로 거쳤는지 확인이 되나요?
분담금 산정 근거 자료를 조합으로부터 받아보셨나요?

3️⃣ 분양신청·현금청산 관련 자가진단

분양신청기간을 놓치지 않고 신청서를 제출하셨나요?
현금청산 대상이 된 경우 청산금액 산정 근거를 받아보셨나요?
청산금 협의기간 내에 조합과 협의를 진행하고 있나요?

4️⃣ 소송·행정심판 검토 전 자가진단

문제된 처분이나 결의가 있었던 날짜를 정확히 확인하셨나요?
제소기간이나 청구기간이 아직 남아있는지 확인이 필요하지 않나요?
관련 총회 의사록, 인가고시문 등 자료를 확보하고 있나요?

자주 묻는 질문

Q. 조합설립인가에 하자가 있으면 이미 진행된 사업시행인가도 무효가 되나요?

A. 선행 처분의 하자가 후행 처분에 승계되는지는 하자의 정도와 절차의 진행 상황에 따라 달라집니다. 조합설립인가가 무효인 경우에는 그 이후 절차 전체가 영향을 받을 수 있지만, 취소사유에 불과한 경우에는 별도로 판단됩니다.

Q. 관리처분계획에 반대하는 조합원은 어떤 절차를 밟을 수 있나요?

A. 관리처분계획인가에 대해 취소소송을 제기할 수 있으며, 처분이 있음을 안 날부터 정해진 기간 안에 제기해야 합니다(행정소송법 제20조). 소송 진행 중에도 후속 절차가 계속될 수 있어 집행정지 신청을 함께 검토하는 경우가 많습니다.

Q. 분양신청기간을 놓치면 어떻게 되나요?

A. 분양신청기간 내에 신청하지 않으면 분양대상자에서 제외되어 현금청산 대상이 됩니다(도시및주거환경정비법 제72조, 제73조). 다만 신청기간 연장이나 재신청이 허용되는 경우가 있는지는 조합의 안내와 사업 진행 상황을 확인해야 합니다.

Q. 조합 총회결의에 절차적 하자가 있으면 무조건 무효가 되나요?

A. 절차상 하자가 있다고 해서 항상 무효가 되는 것은 아니며, 하자의 중대성과 결의 결과에 미친 영향을 함께 살펴봅니다. 소집공고 누락, 정족수 미달 등 중대한 하자는 무효사유로 다투어질 여지가 큽니다.

Q. 현금청산금 산정에 이의가 있으면 어떻게 다툴 수 있나요?

A. 조합과의 협의가 이루어지지 않으면 수용재결이나 매도청구 소송 등의 절차로 넘어가며, 그 과정에서 청산금액의 적정성을 다툴 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제73조). 감정평가의 기준일과 평가 방법이 주요 쟁점이 됩니다.

Q. 재건축과 재개발은 법적으로 어떻게 다른가요?

A. 재건축사업과 재개발사업은 모두 도시및주거환경정비법의 적용을 받지만, 사업 대상과 토지등소유자의 범위, 조합설립 동의 요건 등에서 차이가 있습니다(도시및주거환경정비법 제2조). 각 사업의 유형에 따라 매도청구권 행사 방식도 달라집니다.

Q. 정비구역 지정 자체에 문제가 있다고 생각되면 어떻게 해야 하나요?

A. 정비구역 지정·고시는 행정처분이므로 이에 대한 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제16조). 다만 지정 이후 상당한 기간이 지나 후속 절차가 진행된 경우에는 다툴 실익과 방법을 함께 검토해야 합니다.

Q. 조합 임원의 업무 처리에 문제가 있다고 판단되면 어떤 조치를 취할 수 있나요?

A. 조합원은 총회를 통해 임원 해임을 요구하거나, 임원의 직무집행정지를 구하는 가처분을 신청할 수 있습니다. 임원의 행위가 형사처벌 대상이 되는 경우에는 별도의 고발 절차도 검토할 수 있습니다.

Q. 청라 지역 정비사업 관련 분쟁도 상담이 가능한가요?

A. 네, 청라 도시및주거환경정비법변호사를 통해 조합설립, 관리처분계획, 분양신청 등 정비사업 각 단계의 쟁점을 사업장별 진행 상황에 맞춰 상담받을 수 있습니다. 정비사업은 조합마다 정관과 진행 경과가 달라 개별 자료 검토가 필요합니다.

Q. 매도청구 소송을 당했는데 어떻게 대응해야 하나요?

A. 재건축사업에서 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 매도청구의 대상이 될 수 있으며, 매도가격의 적정성과 청구 절차의 적법성이 주요 쟁점이 됩니다. 매도청구권 행사 기간과 절차 요건을 갖추었는지부터 확인하는 것이 우선입니다.

공식 참고자료

도시및주거환경정비법 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

개인정보처리방침

법무법인 프런티어(이하 “사무소”)는 개인정보보호법에 따라 정보주체의 개인정보 및 권익을 보호하고 개인정보와 관련된 정보주체의 고충을 신속하고 원활하게 처리하기 위하여 본 개인정보 처리방침을 수립·공개합니다.

제 1 조 수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법
제 2 조 개인정보의 처리 및 보유기간
제 3 조 개인정보의 제3자 제공
제 4 조 개인정보 처리업무의 위탁
제 5 조 정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법
제 6 조 개인정보의 파기
제 7 조 의견수렴 및 불만처리
제 8 조 개인정보 처리방침의 변경
제 9 조 개인정보의 안전성 확보 조치

제 1 조 (수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법)
① 게시판 글 작성 시 필수 항목에 대한 수집목적은 ‘별도의 구체적 상담을 위하여’이며 수집항목은 ‘이름, 이메일, 연락처’입니다.
② 전항 외에 고객의 서비스 이용 과정이나 요청 사항 처리 과정에서 ‘IP주소, 접속로그, 단말기 및 환경정보, 서비스 이용기록, 쿠키’와 같은 정보들이 자동으로 수집 및 저장될 수 있으며, 이 때의 수집목적은 ‘사용자 홈페이지 이용, 사이트 이용에 대한 문의 민원 등 고객 고충 처리’입니다.
③ 사무소는 ‘홈페이지 고객 문의/고충 처리 시 전화 또는 인터넷을 통한 상담’과 같은 방법으로 개인정보를 수집합니다

제 2 조 (개인정보의 처리 및 보유기간)
관계법령의 규정에 따라 개인정보를 보존하여야 하는 의무가 있는 경우가 아닌 한, 정보주체의 개인정보는 원칙적으로 해당 개인정보의 처리목적이 달성될 때까지 보유 및 이용되며, 그 목적이 달성되면 지체 없이 파기됩니다.

제 3 조 (개인정보의 제3자 제공)
사무소는 정보주체의 개인정보를 본 처리방침에서 명시한 목적에 한해서만 처리하며 정보주체의 사전동의가 있는 경우 또는 개인정보보호법 등 관계법령의 규정에 의거한 경우에만 개인정보를 제3자에게 제공합니다. 사무소는 현재 개인정보를 제3자에게 제공하지 않고 있습니다.

제 4 조 (개인정보 처리업무의 위탁)
사무소는 현재 귀하의 개인정보 보호를 위해 귀하의 개인정보를 직접 취급 관리하고 있습니다. 단, 향후 보다 전문적인 서비스를 제공하기 위하여 제3의 전문기관에 귀하의 정보를 위탁할 필요가 있다고 판단되는 경우, 귀하의 사전 동의 하에 개인정보에 대한 취급을 위탁할 수 있습니다.

제 5 조 (정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법)
① 정보주체는 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 사무소에 대해 개인정보의 열람, 정정 및 삭제, 처리정지 요구 등 개인정보 보호 관련 권리를 행사할 수 있습니다.
② 제1항에 따른 권리행사는 정보주체의 법정대리인이나 위임을 받은 사람을 통해서도 할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 개인정보보호법 시행규칙에 따른 위임장을 사무소에 제출하여야 합니다.
③ 사무소는 정보주체의 권리행사에 대하여 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 지체 없이 조치하겠습니다.

제 6 조 (개인정보의 파기)
① 사무소는 원칙적으로 개인정보의 처리목적이 달성된 경우 등 그 개인정보가 불필요하게 되었을 때에는 지체 없이 해당 개인정보를 파기합니다.
② 사무소가 관계법령의 규정에 따라 개인정보를 파기하지 아니하고 보존하여야 하는 경우에는 해당 개인정보 또는 개인정보파일을 다른 개인정보와 분리해서 저장·관리 합니다.
③ 사무소는 파기사유가 발생한 개인정보를 선정하여 개인정보 보호책임자의 승인을 받아 해당 개인정보를 파기합니다.
④ 사무소는 파기하여야 할 개인정보가 전자적 파일 형태인 경우 복원이 불가능한 방법으로 영구 삭제하며, 이외의 기록물, 인쇄물, 서면, 그 밖의 기록매체인 경우 파쇄 또는 소각합니다.

제 7 조 (의견수렴 및 불만처리)
정보주체는 개인정보 보호 관련 문의, 불만처리, 피해구제 등에 관한 사항을 아래 개인정보 보호책임자 또는 담당부서에 문의하실 수 있습니다. 사무소는 정보주체의 문의에 대하여 신속하고 충분한 답변을 드릴 것입니다.

개인정보 보호 책임자 : 변호사
연락처 : 02.

제 8 조 (개인정보 처리방침의 변경)
사무소의 개인정보 처리방침은 관련 법령, 지침 및 사무소 내부규정에 따라 변경될 수 있으며, 개인정보 처리방침이 변경되는 경우 관련 법령이 정하는 방법에 따라 공개합니다.

제 9 조 (개인정보의 안전성 확보 조치)
사무소는 개인정보의 안전성 확보를 위해 다음과 같은 조치를 취하고 있습니다.
관리적 조치 : 내부관리계획의 수립 및 시행, 구성원에 대한 정기적인 개인정보 보호교육 등
기술적 조치 : 개인정보처리시스템 등의 접근권한 관리, 접근통제시스템 설치, 고유식별정보 등의 암호화, 보안프로그램의 설치 등
물리적 조치 : 전산실, 자료보관실 등 개인정보 보관장소에 대한 접근통제