김포 도시및주거환경정비법변호사 | 단계별 인허가와 조합 분쟁 한 번에 정리

도시및주거환경정비법 | 정비사업 처분, 어떻게 다툴 수 있나

정비사업 단계마다 처분의 성격이 달라 다투는 방법과 기한도 달라집니다. 어떤 처분을 다투는지에 따라 소송 형태를 먼저 정해야 합니다.

도시및주거환경정비법 | 정비구역 지정부터 이전고시까지 단계별 쟁점

도정법상 정비사업은 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 준공·이전고시 순으로 진행됩니다. 각 단계가 별도의 행정처분이므로 앞 단계의 하자가 뒤 단계까지 승계되는지 여부가 자주 쟁점이 됩니다.

정비구역 지정과 정비계획

정비구역 지정은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수 등이 정비계획을 수립해 결정합니다(도시및주거환경정비법 제8조). 노후·불량건축물 비율 등 구역지정 요건을 충족하는지가 초기 쟁점입니다.

조합설립인가의 성격

조합설립인가는 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의 등 법정 요건을 갖춰 관할 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(도시및주거환경정비법 제35조). 동의서 작성 과정의 하자나 동의율 미달은 인가 자체를 무효로 만들 수 있는 사유가 됩니다.

사업시행계획인가와 관리처분계획인가의 관계

사업시행계획인가(도시및주거환경정비법 제50조)는 건축계획을 확정하는 처분이고, 관리처분계획인가(같은 법 제74조)는 그 계획에 따라 조합원별 분양대상과 분담금을 정하는 처분입니다. 두 처분은 별도로 다툴 수 있어, 앞선 처분의 하자를 뒤 처분 취소소송에서 그대로 주장할 수 있는지가 실무상 자주 문제됩니다.

도시및주거환경정비법 | 조합원 자격과 총회 결의를 둘러싼 분쟁

조합과 조합원 사이의 갈등은 대부분 조합원 자격 인정 여부, 총회 소집·의결 절차, 임원 선임의 적법성에서 시작됩니다. 정관과 도정법령이 정한 절차를 지켰는지가 결의 효력을 가르는 기준입니다.

조합원 자격과 대표조합원

토지등소유자는 원칙적으로 조합원이 되지만, 여러 명이 1세대에 속하거나 1토지를 여러 명이 소유하는 경우 대표조합원 1인만 조합원으로 봅니다(도시및주거환경정비법 제39조). 이 규정을 둘러싼 지분 쟁송이 조합원 지위 확인소송으로 이어지는 경우가 많습니다.

총회 의결과 정족수

예산·정관 변경, 시공자 선정, 관리처분계획 수립 등 중요 사항은 총회의 의결을 거쳐야 합니다(도시및주거환경정비법 제45조). 소집통지 절차나 의결정족수를 지키지 않은 결의는 무효 확인의 대상이 될 수 있습니다.

조합임원의 지위와 해임

조합장 등 임원은 조합원 총회에서 선출하고, 임원이 자격을 상실하거나 해임되는 경우가 조합 운영 분쟁의 상당 부분을 차지합니다(도시및주거환경정비법 제41조, 제43조). 해임 결의 절차의 하자는 이후 진행되는 사업 절차 전반의 정당성에도 영향을 줍니다.

도시및주거환경정비법 | 관리처분계획, 분양과 분담금을 정하는 절차

관리처분계획은 조합원 개개인의 이해관계가 가장 직접적으로 드러나는 단계입니다. 종전자산 평가와 분양설계 기준을 정확히 확인하는 것이 분쟁을 예방하는 출발점입니다.

분양신청과 분양설계 기준

조합은 분양신청기간을 정해 조합원에게 통지하고, 신청 결과를 바탕으로 분양대상자와 분양평형을 정합니다(도시및주거환경정비법 제72조). 분양설계 기준이 정관이나 시행규정과 일치하는지가 쟁점이 됩니다.

종전자산 평가와 분담금 산정

조합원별 종전자산 가액과 종후자산 가액의 차이에 따라 분담금 또는 환급금이 정해집니다(도시및주거환경정비법 제74조). 감정평가 절차의 공정성과 평가 기준시점이 자주 다투어지는 부분입니다.

분양신청을 하지 않은 경우의 현금청산

분양신청기간 내에 신청하지 않거나 신청을 철회한 토지등소유자는 관리처분계획인가 이후 현금으로 청산됩니다(도시및주거환경정비법 제73조). 청산금액 산정의 기준일과 지연손해금 발생 여부가 실무상 자주 문제됩니다.

도시및주거환경정비법 | 이주비와 명도, 손실보상을 둘러싼 쟁점

사업시행 단계에서는 이주비 지급 조건과 명도 시기, 세입자 보상 문제가 자주 발생합니다. 정비사업의 특성상 조합과 개별 소유자·세입자의 이해관계가 부딪히는 지점입니다.

이주비 지급과 명도 관계

이주비는 통상 조합과 조합원 간 대여 형태로 지급되며, 명도의무 이행 여부와 연동되는 경우가 많습니다. 이주비 지급조건이 정관이나 총회 결의에 명시되어 있는지 먼저 확인해야 합니다.

세입자 주거이전비와 영업손실보상

정비사업으로 이주해야 하는 세입자는 일정 요건을 충족하면 주거이전비 등을 청구할 수 있으며, 이는 공익사업법상 손실보상 규정을 준용합니다(도시및주거환경정비법 제65조). 거주기간과 전입일자 등 요건 충족 여부가 자주 다투어집니다.

매도청구와 명도소송

조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게는 매도청구권을 행사할 수 있고(도시및주거환경정비법 제64조), 매도청구가 확정되면 이후 명도소송으로 이어지는 경우가 많습니다. 매도청구 이전 협의 절차를 거쳤는지가 절차적 요건으로 다투어집니다.

도시및주거환경정비법 | 상담부터 사건 종결까지

도시및주거환경정비법 | 비용은 어떻게 산정되나요

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

도시및주거환경정비법 | 체크리스트

자주 묻는 질문

공식 참고자료

• 국가법령정보센터 — https://www.law.go.kr
• 찾기쉬운 생활법령정보 — https://easylaw.go.kr
• 대한법률구조공단 — https://www.klac.or.kr

도시및주거환경정비법 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.