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광교 공사대금소송변호사

광교 공사대금소송변호사 | 공사대금 사건, 청구부터 방어까지 한 번에 정리

핵심 요약

공사대금소송은 도급인(건축주·발주자)과 수급인(시공사·건설업자) 사이에 공사비 지급을 둘러싸고 벌어지는 민사분쟁입니다. 수급인은 일한 만큼의 대가를 받을 권리가 있고(민법 제665조), 도급인은 완성된 목적물에 하자가 있으면 손해배상이나 보수를 요구하며 대금 지급을 거절하거나 상계할 수 있습니다(민법 제667조). 실무에서는 계약서상 금액보다 '공사를 어디까지 진행했는지(기성고)'와 '하자가 있는지, 있다면 그 손해액이 얼마인지'가 승패를 가르는 경우가 많습니다.

민사 · 건설 관련법: 민법(도급) 관련법: 하도급거래공정화에관한법률 유치권·가압류

공사대금소송 | 청구할 수 있는 근거와 시효

공사대금을 청구하려면 계약의 성립, 공사의 완성 또는 기성 부분의 존재, 대금 미지급 사실을 입증해야 합니다. 도급계약서가 없더라도 견적서, 현장 사진, 문자메시지 등으로 계약관계를 증명할 수 있습니다.

도급계약과 보수청구권

수급인은 일의 완성에 대하여 그 결과에 대한 보수를 지급받을 권리를 가집니다(민법 제664조, 제665조). 계약서가 부실하거나 구두계약인 경우가 많아 실제 시공범위와 합의금액을 문서·영상 증거로 재구성하는 작업이 선행됩니다.

공사대금채권의 소멸시효

공사에 관한 채권은 도급인이 이를 청구할 수 있는 때로부터 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다(민법 제163조 제3호). 공사가 중단된 지 오래된 사건일수록 시효 완성 여부를 먼저 점검해야 합니다.

하도급 관계라면 별도 보호

원사업자와 하도급업자 사이의 대금 분쟁은 하도급거래 공정화에 관한 법률이 적용될 수 있어, 대금 지급기일이나 지연이자율 등에서 민법과 다른 기준이 적용됩니다.

⚠ 소멸시효 3년, 놓치면 회복이 어렵습니다

공사대금채권은 3년의 단기소멸시효 대상입니다(민법 제163조 제3호). 공사가 끝난 지 오래됐다면 시효 중단 조치(내용증명, 지급명령, 소 제기)를 먼저 검토해야 합니다.

공사대금소송 | 기성고와 하자, 무엇이 다투어지나

공사가 중도에 중단됐거나 도급인이 하자를 주장하는 사건에서는 감정(鑑定)을 통한 기성고 비율 산정과 하자보수비 산정이 소송의 승패를 좌우합니다.

기성고 비율의 산정 방식

공사가 중도에 해지된 경우 도급인은 이미 완성된 부분에 대해서만 대금을 지급하면 되며, 그 비율은 통상 '기시공 부분에 소요된 비용 ÷ 총 공사비 예정 비용'으로 산정합니다. 법원은 대개 건설감정을 통해 이 비율을 확정하므로, 감정인 선정과 감정사항 작성이 소송의 실질적 승부처가 됩니다.

하자담보책임과 동시이행

수급인이 완성한 목적물에 하자가 있는 경우 도급인은 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제667조), 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 공사대금채권은 동시이행관계에 있다고 보는 것이 일반적입니다. 도급인이 하자를 이유로 대금 전액 지급을 거절하는 경우 하자의 존재와 범위, 손해액을 구체적으로 다투어야 합니다.

설계변경·추가공사대금

당초 계약범위를 벗어난 추가공사나 설계변경이 있었다면 그에 대한 별도 합의나 지시가 있었는지가 쟁점이 됩니다. 현장 소장의 지시, 감리자의 확인서, 카카오톡 대화 등 정황증거를 정리해두는 것이 중요합니다.

공사대금소송 | 유치권과 가압류, 대금 회수를 위한 보전조치

소송은 시간이 걸리므로, 그 사이 상대방 재산이 처분되지 않도록 하는 보전조치를 함께 검토해야 합니다.

유치권 행사의 요건

수급인은 공사대금을 받을 때까지 그 목적물(건물 등)을 점유하며 인도를 거절할 수 있는 유치권을 행사할 수 있습니다(민법 제320조). 다만 점유를 상실하면 유치권도 소멸하므로 현장 점유 상태를 유지하는 것이 관건입니다.

가압류를 통한 재산 확보

소송 확정 전이라도 도급인의 부동산이나 예금채권에 가압류를 신청해 두면 판결 후 강제집행이 무력화되는 것을 막을 수 있습니다. 광교 공사대금소송 변호사와 함께 사건 초기에 상대방의 재산관계를 파악해 두는 것이 실질적인 회수 가능성을 높입니다.

공사대금소송 | 상담부터 집행까지

계약관계·미수금 정리
도급계약서, 견적서, 세금계산서, 기성확인서 등 자료를 모아 실제 청구 가능한 금액과 시효를 점검합니다.

내용증명 및 지급명령
다툼의 여지가 적은 사안은 지급명령을 먼저 신청해 시효를 중단시키고 신속한 확정을 시도합니다.

보전처분 검토
상대방의 재산 은닉이나 처분이 우려되면 가압류·유치권 행사 여부를 함께 판단합니다.

소송 제기 및 감정 절차
본안소송이 시작되면 기성고·하자보수비 감정을 신청하고 감정사항을 구체적으로 작성해 대응합니다.

판결 및 강제집행
승소 판결이 확정되면 상대방 재산에 대한 강제집행을 통해 실제 대금을 회수합니다.

공사대금소송 | 공사대금소송 비용 구조

착수금
청구금액, 사건의 난이도(감정 필요 여부, 다수 당사자 여부 등)에 따라 산정됩니다.

성공보수
인용된 금액을 기준으로 사건 종결 시 별도 약정에 따라 산정되는 것이 일반적입니다.

감정비용
기성고·하자보수비 감정이 필요한 경우 법원에 예납하는 감정료가 별도로 발생합니다.

인지·송달료 등 실비
소가에 따라 결정되는 인지대와 송달료 등은 소송당사자가 부담하는 실비입니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

공사대금소송 | 체크리스트

1️⃣ 수급인(시공사) 입장 자가진단

도급계약서나 이를 대신할 견적서·문자내역을 보관하고 있나요?
공사가 중단됐다면 어디까지 시공했는지 사진·동영상으로 기록해뒀나요?
마지막 청구 시점으로부터 3년이 지나지 않았나요?
추가공사 지시를 받은 근거(문자, 확인서)가 있나요?

2️⃣ 도급인(건축주) 입장 자가진단

하자를 주장하려는 부분에 대한 사진·감정 자료가 있나요?
하자보수 요청을 언제, 어떻게 했는지 기록이 남아있나요?
지급을 거절한 금액과 그 근거가 명확히 정리되어 있나요?
상대방이 유치권을 행사하며 점유하고 있는 상태인가요?

3️⃣ 대금 회수 전 확인사항

상대방 명의의 부동산이나 예금채권 등 재산관계를 파악했나요?
가압류를 검토할 시간적 여유가 있나요?
지급명령과 본안소송 중 어느 쪽이 더 적합한 사안인가요?

자주 묻는 질문

Q. 계약서 없이 구두로만 공사를 했는데 대금을 청구할 수 있나요?

A. 구두계약도 유효하므로 견적서, 문자메시지, 계좌이체 내역, 현장 사진 등 정황증거로 계약관계와 공사범위를 증명하면 청구가 가능합니다. 다만 증거가 부족할수록 상대방이 계약 자체를 다툴 여지가 커지므로 자료를 최대한 확보하는 것이 중요합니다.

Q. 공사가 중간에 중단됐는데 얼마까지 받을 수 있나요?

A. 이미 완성된 부분(기성 부분)에 상응하는 대금만 청구할 수 있고, 그 비율은 통상 법원 감정을 통해 산정됩니다. 감정 전에 시공 현황을 사진과 서류로 최대한 남겨두는 것이 유리합니다.

Q. 도급인이 하자를 이유로 대금을 안 준다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

A. 하자의 존재와 손해액을 구체적으로 확인해야 합니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 공사대금채권은 동시이행 관계로 다뤄지는 경우가 많아(민법 제667조), 하자 규모에 비해 지나치게 큰 금액의 대금을 유보하고 있다면 그 부분만 소송으로 다툴 수 있습니다.

Q. 공사대금 소멸시효는 몇 년인가요?

A. 공사에 관한 채권은 원칙적으로 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다(민법 제163조 제3호). 마지막 기성 청구 시점이나 공사 종료 시점부터 3년이 임박했다면 내용증명 발송이나 지급명령 신청 등으로 시효를 먼저 중단시키는 것이 안전합니다.

Q. 유치권을 행사하면 대금을 받을 때까지 건물을 계속 점유할 수 있나요?

A. 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있는 유치권을 가집니다(민법 제320조). 다만 점유를 스스로 포기하거나 제3자에게 점유를 빼앗기면 유치권이 소멸할 수 있어 점유 상태 유지가 중요합니다.

Q. 지급명령과 소송 중 어느 것이 유리한가요?

A. 상대방이 채무 자체를 다투지 않을 것으로 예상되면 지급명령이 시간과 비용 면에서 유리합니다. 다만 상대방이 이의신청을 하면 절차가 자동으로 소송으로 전환되므로, 하자 주장 등 다툼이 예상되는 사안은 처음부터 본안소송을 검토하는 것이 낫습니다.

Q. 하도급업체인데 원사업자가 대금을 안 줍니다. 민법과 다르게 적용되는 게 있나요?

A. 원사업자와 하도급업자 사이의 거래는 하도급거래 공정화에 관한 법률의 적용을 받을 수 있어 대금 지급기일, 지연이자, 부당한 대금감액 금지 등에서 별도의 보호를 받을 수 있습니다. 원사업자가 발주자로부터 대금을 받았는지 여부도 함께 확인해야 합니다.

Q. 추가공사를 했는데 별도 계약서를 안 썼습니다. 대금을 받을 수 있나요?

A. 추가공사에 대한 명시적 계약서가 없어도 현장 지시, 감리 확인, 문자메시지 등으로 도급인 측의 지시나 승인이 있었음을 증명하면 그 부분에 대한 대금도 청구할 수 있습니다. 다만 당초 계약 범위에 포함된 작업인지 여부가 먼저 다투어질 수 있습니다.

Q. 공사대금소송은 보통 얼마나 걸리나요?

A. 다툼이 없는 단순 사안은 지급명령으로 수개월 내 끝날 수 있지만, 기성고나 하자를 두고 감정이 필요한 사건은 감정 절차만으로도 상당한 기간이 소요되어 1년 이상 걸리는 경우도 있습니다. 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.

Q. 가압류는 꼭 해야 하나요?

A. 필수는 아니지만 상대방이 재산을 처분하거나 은닉할 우려가 있다면 판결 확정 전 가압류로 재산을 미리 묶어두는 것이 실제 대금 회수 가능성을 높입니다. 광교 공사대금소송 변호사와 상대방의 재산관계를 먼저 확인해보는 것을 권합니다.

공식 참고자료

공사대금소송 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

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