법무법인 프런티어
평택 부동산실명법위반변호사
평택 부동산실명법위반변호사 | 과징금·형사처벌 동시 대응 전략
부동산실명법(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)은 부동산의 실제 소유자와 등기부상 명의자를 다르게 해두는 명의신탁을 원칙적으로 금지합니다. 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 무효이며(부동산실명법 제4조), 명의신탁을 한 실권리자와 명의를 빌려준 명의수탁자 모두 형사처벌 대상이 될 수 있고(같은 법 제7조), 별도로 부동산 가액에 비례한 과징금이 부과됩니다(같은 법 제5조). 조사 개시 통지를 받았다면 명의신탁의 유형과 예외사유 해당 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
부동산실명법위반 | 어떤 유형의 명의신탁인지가 대응의 출발점입니다
명의신탁은 형태에 따라 처벌 대상과 정도, 예외 인정 여부가 크게 달라집니다. 본인 사안이 아래 어느 유형에 해당하는지부터 파악해야 합니다.
실권리자가 이미 자기 명의로 있던 부동산을 타인 명의로 등기만 옮겨두는 방식입니다. 실권리자와 명의수탁자 사이의 약정과 등기가 모두 무효이며(부동산실명법 제4조), 실권리자가 형사처벌 대상이 되고 과징금 부과 대상이 됩니다(같은 법 제5조, 제7조).
매도인과는 실권리자 명의로 계약하되 등기만 명의수탁자에게 직접 넘기는 방식입니다. 매도인·매수인 간 매매계약 자체는 유효하지만 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 무효입니다(같은 법 제4조 제1항·제2항).
매도인이 명의신탁 사실을 모른 채 명의수탁자와 매매계약을 체결하고 등기까지 마치는 경우입니다. 매도인이 선의라면 등기 자체는 유효하게 취급될 수 있어 실권리자가 소유권을 직접 회복하기 어렵고, 명의수탁자에 대한 부당이득반환 문제로 이어지는 경우가 많습니다.
종중이 보유한 부동산을 종중원 명의로, 부부간에, 종교단체가 산하조직 명의로 등기하는 경우로서 조세포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 없다면 명의신탁 금지의 예외로 인정될 수 있습니다(부동산실명법 제8조). 이 예외가 인정되면 과징금·형사처벌 모두 문제되지 않을 수 있어 초기에 반드시 검토해야 합니다.
조세포탈·법령회피 목적 여부가 갈립니다
같은 명의신탁이라도 조세포탈, 강제집행 면탈, 증여세 회피 등의 목적이 있었는지가 과징금 산정과 형사처벌 여부에 큰 영향을 미칩니다. 목적이 없었다는 사정을 소명할 자료(자금 출처, 신탁 경위에 대한 진술 및 문서)를 조사 초기에 정리해두는 것이 중요합니다.
부동산실명법위반 | 과징금과 형사처벌이 별도로, 동시에 진행됩니다
부동산실명법위반은 행정제재인 과징금과 형사처벌이 하나의 사건에서 함께 부과되는 경우가 많습니다. 두 절차의 성격이 다르므로 각각 별도로 대응 논리를 준비해야 합니다.
과징금 산정 기준
과징금은 부동산 평가액을 기준으로 부과되며, 의무 위반 경과 기간과 조세포탈 목적 여부 등이 가중·감경 요소로 작용합니다(부동산실명법 제5조). 실권리자와 명의수탁자 모두 과징금 부과 대상이 될 수 있고, 이행강제금이 추가로 부과될 수도 있습니다(같은 법 제6조).
형사처벌 수위
명의신탁을 한 실권리자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 명의수탁자도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상이 될 수 있습니다(부동산실명법 제7조). 실제 형량은 신탁 규모, 목적, 자진신고 여부 등에 따라 달라집니다.
실명등기 유예기간과 자진 실명등기
법 시행 전부터 존재한 명의신탁이라면 정해진 유예기간 내에 실명으로 전환했는지가 처벌 여부를 가르는 중요한 요소였습니다. 현재 시점에서 새로 문제되는 사안이라면 조사 통지 이전에 자진하여 실명등기로 전환한 사정이 있는지가 정상참작 요소로 검토됩니다.
부동산실명법위반 | 실권리자·명의수탁자 각자의 대응 방향
조사 대상이 실권리자인지 명의수탁자인지에 따라 소명 방향이 다릅니다. 두 당사자의 이해관계가 항상 일치하지 않는다는 점도 고려해야 합니다.
실권리자의 소명 포인트
명의신탁 약정이 조세포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 아니었음을 뒷받침하는 자금 출처, 거래 경위 자료를 정리하는 것이 우선입니다. 예외 사유(종중·부부간 특례)에 해당할 여지가 있는지도 함께 검토해야 합니다.
명의수탁자의 방어 논리
명의만 빌려준 입장이라도 형사처벌·과징금 대상에서 완전히 벗어나기는 어렵지만, 신탁 경위에 대한 인식 정도와 대가 수수 여부가 양형에 영향을 줄 수 있습니다. 실권리자와의 이해관계가 달라질 수 있어 별도로 조력을 받는 것이 안전합니다.
명의신탁 해지와 부당이득반환청구
명의신탁 약정이 무효인 이상, 실권리자는 명의수탁자에게 등기를 되돌려 달라고 요구할 법적 근거를 검토하게 되는데 유형에 따라 소유권 회복 방식이 달라집니다. 형사·과징금 절차와 별개로 민사상 명의 회복 절차도 함께 준비해야 하는 경우가 많습니다.
부동산실명법위반 | 조사 통지부터 처분 결정까지
관할 자치단체나 국세청으로부터 명의신탁 의심 통지를 받으면, 등기 경위와 자금 흐름부터 정리하고 명의신탁 유형(양자간·3자간·계약명의신탁)을 먼저 특정합니다.
종중·부부간 특례 등 예외 해당 여부, 조세포탈 목적이 없었다는 점을 뒷받침할 자료(계약서, 세금 신고 내역, 자금 출처)를 준비합니다.
과징금 부과 사전통지 또는 수사기관 출석 요구에 대응해 의견진술서·소명자료를 제출합니다. 이 단계에서의 소명 내용이 과징금 액수와 형사 사건 처리 방향에 함께 영향을 줍니다.
과징금 부과 처분에 대해서는 이의신청·행정심판·행정소송을 검토하고, 형사 절차는 수사 단계부터 별도로 대응합니다. 두 절차의 진행 상황을 서로 참고하되 각각의 논리로 준비합니다.
과징금 확정, 형사처분 확정 이후에는 부동산 명의 회복이나 이행강제금 문제 등 후속 절차를 정리합니다.
부동산실명법위반 | 부동산실명법위반 사건의 비용 구조
초기 상담에서 명의신탁 유형 파악과 예외사유 검토, 대응 방향 수립에 소요되는 비용입니다.
과징금 대응(이의신청·행정심판·행정소송)과 형사 대응(수사·재판)을 각각 별도 사건으로 진행하는지, 병행 대응하는지에 따라 산정 기준이 달라집니다.
과징금 감경 결과나 형사처분 결과(불기소, 벌금, 집행유예 등)에 따라 별도로 정하며 결과를 보장하지 않습니다.
등기부등본·자금거래내역 등 소명자료 발급 비용, 행정심판·소송 인지대 등이 포함됩니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
부동산실명법위반 | 체크리스트
1️⃣ 명의신탁 유형 확인
- 원래 내 명의였던 부동산을 타인 명의로 옮긴 경우인가요?
- 매도인과는 내 명의로 계약했지만 등기만 타인 명의로 넘긴 경우인가요?
- 매도인이 명의신탁 사실을 모른 채 타인 명의로 계약·등기가 이루어졌나요?
- 종중·부부·종교단체 관련 특례 예외에 해당할 여지가 있나요?
2️⃣ 조세포탈·회피 목적 여부
- 명의신탁 당시 조세포탈이나 강제집행 면탈 목적이 있었나요, 없었나요?
- 자금 출처와 실제 소유관계를 뒷받침할 자료(계약서, 계좌내역)가 남아있나요?
- 명의신탁 경위에 대해 실권리자와 명의수탁자의 진술이 일치하나요?
3️⃣ 조사·처분 단계 점검
- 과징금 부과 사전통지를 받으셨나요, 이미 처분이 확정되었나요?
- 수사기관 출석 요구를 받으셨나요, 아직 조사 통지 단계인가요?
- 이의신청·행정심판·행정소송 중 어느 단계까지 진행할 수 있는지 확인하셨나요?
4️⃣ 실권리자·명의수탁자 관계 점검
- 실권리자와 명의수탁자의 이해관계가 사건 진행 과정에서 달라질 수 있다고 생각하시나요?
- 명의수탁자가 명의신탁 사실을 어느 정도 인식하고 있었는지 정리되어 있나요?
- 명의신탁 해지 및 등기 회복을 위한 민사절차도 함께 준비하고 있나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 — https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 — https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 — https://www.klac.or.kr
부동산실명법위반 승소사례
해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.
개인정보처리방침
제 1 조 수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법
제 2 조 개인정보의 처리 및 보유기간
제 3 조 개인정보의 제3자 제공
제 4 조 개인정보 처리업무의 위탁
제 5 조 정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법
제 6 조 개인정보의 파기
제 7 조 의견수렴 및 불만처리
제 8 조 개인정보 처리방침의 변경
제 9 조 개인정보의 안전성 확보 조치
제 1 조 (수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법)
① 게시판 글 작성 시 필수 항목에 대한 수집목적은 ‘별도의 구체적 상담을 위하여’이며 수집항목은 ‘이름, 이메일, 연락처’입니다.
② 전항 외에 고객의 서비스 이용 과정이나 요청 사항 처리 과정에서 ‘IP주소, 접속로그, 단말기 및 환경정보, 서비스 이용기록, 쿠키’와 같은 정보들이 자동으로 수집 및 저장될 수 있으며, 이 때의 수집목적은 ‘사용자 홈페이지 이용, 사이트 이용에 대한 문의 민원 등 고객 고충 처리’입니다.
③ 사무소는 ‘홈페이지 고객 문의/고충 처리 시 전화 또는 인터넷을 통한 상담’과 같은 방법으로 개인정보를 수집합니다
제 2 조 (개인정보의 처리 및 보유기간)
관계법령의 규정에 따라 개인정보를 보존하여야 하는 의무가 있는 경우가 아닌 한, 정보주체의 개인정보는 원칙적으로 해당 개인정보의 처리목적이 달성될 때까지 보유 및 이용되며, 그 목적이 달성되면 지체 없이 파기됩니다.
제 3 조 (개인정보의 제3자 제공)
사무소는 정보주체의 개인정보를 본 처리방침에서 명시한 목적에 한해서만 처리하며 정보주체의 사전동의가 있는 경우 또는 개인정보보호법 등 관계법령의 규정에 의거한 경우에만 개인정보를 제3자에게 제공합니다. 사무소는 현재 개인정보를 제3자에게 제공하지 않고 있습니다.
제 4 조 (개인정보 처리업무의 위탁)
사무소는 현재 귀하의 개인정보 보호를 위해 귀하의 개인정보를 직접 취급 관리하고 있습니다. 단, 향후 보다 전문적인 서비스를 제공하기 위하여 제3의 전문기관에 귀하의 정보를 위탁할 필요가 있다고 판단되는 경우, 귀하의 사전 동의 하에 개인정보에 대한 취급을 위탁할 수 있습니다.
제 5 조 (정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법)
① 정보주체는 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 사무소에 대해 개인정보의 열람, 정정 및 삭제, 처리정지 요구 등 개인정보 보호 관련 권리를 행사할 수 있습니다.
② 제1항에 따른 권리행사는 정보주체의 법정대리인이나 위임을 받은 사람을 통해서도 할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 개인정보보호법 시행규칙에 따른 위임장을 사무소에 제출하여야 합니다.
③ 사무소는 정보주체의 권리행사에 대하여 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 지체 없이 조치하겠습니다.
제 6 조 (개인정보의 파기)
① 사무소는 원칙적으로 개인정보의 처리목적이 달성된 경우 등 그 개인정보가 불필요하게 되었을 때에는 지체 없이 해당 개인정보를 파기합니다.
② 사무소가 관계법령의 규정에 따라 개인정보를 파기하지 아니하고 보존하여야 하는 경우에는 해당 개인정보 또는 개인정보파일을 다른 개인정보와 분리해서 저장·관리 합니다.
③ 사무소는 파기사유가 발생한 개인정보를 선정하여 개인정보 보호책임자의 승인을 받아 해당 개인정보를 파기합니다.
④ 사무소는 파기하여야 할 개인정보가 전자적 파일 형태인 경우 복원이 불가능한 방법으로 영구 삭제하며, 이외의 기록물, 인쇄물, 서면, 그 밖의 기록매체인 경우 파쇄 또는 소각합니다.
제 7 조 (의견수렴 및 불만처리)
정보주체는 개인정보 보호 관련 문의, 불만처리, 피해구제 등에 관한 사항을 아래 개인정보 보호책임자 또는 담당부서에 문의하실 수 있습니다. 사무소는 정보주체의 문의에 대하여 신속하고 충분한 답변을 드릴 것입니다.
개인정보 보호 책임자 : 변호사
연락처 : 02.
제 8 조 (개인정보 처리방침의 변경)
사무소의 개인정보 처리방침은 관련 법령, 지침 및 사무소 내부규정에 따라 변경될 수 있으며, 개인정보 처리방침이 변경되는 경우 관련 법령이 정하는 방법에 따라 공개합니다.
제 9 조 (개인정보의 안전성 확보 조치)
사무소는 개인정보의 안전성 확보를 위해 다음과 같은 조치를 취하고 있습니다.
관리적 조치 : 내부관리계획의 수립 및 시행, 구성원에 대한 정기적인 개인정보 보호교육 등
기술적 조치 : 개인정보처리시스템 등의 접근권한 관리, 접근통제시스템 설치, 고유식별정보 등의 암호화, 보안프로그램의 설치 등
물리적 조치 : 전산실, 자료보관실 등 개인정보 보관장소에 대한 접근통제