평택 · 재개발재건축

평택 도시및주거환경정비법변호사

평택 도시및주거환경정비법변호사 | 정비사업 단계별 행정규제와 분쟁 대응

핵심 요약

도시및주거환경정비법은 재개발·재건축 정비사업을 정비계획 수립, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이전고시 순서로 규율하면서 각 단계마다 행정청의 인가·감독을 받도록 설계되어 있습니다(도시및주거환경정비법 제2조). 조합설립 무효, 총회 결의 취소, 관리처분계획 무효·취소, 조합 임원 해임 등 실무에서 반복되는 분쟁은 대부분 이 절차 중 한 단계의 적법성 문제에서 출발합니다. 어느 단계에서 다투는지에 따라 소송의 형태(항고소송 또는 민사·행정소송)와 다툴 수 있는 기간이 달라지므로, 단계를 먼저 특정하는 것이 대응 전략의 출발점입니다.

행정 · 재개발재건축 관련법: 도시및주거환경정비법 조합·총회 분쟁 관리처분계획

도시및주거환경정비법 | 정비사업 단계별로 달라지는 다툼의 성격

정비사업은 하나의 절차가 아니라 여러 개의 독립된 행정처분이 이어지는 구조입니다. 각 처분은 별도로 다툴 수 있고, 앞 단계의 하자가 뒤 단계에 승계되는지 여부도 쟁점이 됩니다.

정비계획과 조합설립인가

정비계획은 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 수립·결정하는 도시관리계획의 일종으로, 정비구역 지정과 함께 고시됩니다(도시및주거환경정비법 제8조, 제16조). 조합설립인가는 토지등소유자 4분의 3 이상 동의 등 요건을 갖추어 시장·군수등의 인가를 받아야 하는데, 동의서 위조나 동의율 미달이 다투어지는 대표적 하자입니다(도시및주거환경정비법 제35조).

사업시행계획인가와 관리처분계획인가

사업시행계획은 조합이 총회 의결을 거쳐 시장·군수등의 인가를 받아 확정되며, 이후 분양신청을 거쳐 관리처분계획이 수립됩니다(도시및주거환경정비법 제50조, 제74조). 이 두 인가처분은 각각 독립된 행정처분이므로 하나의 하자가 다른 처분까지 자동으로 무효화시키는 것은 아니고, 다투는 시점과 대상을 명확히 특정해야 합니다.

도시및주거환경정비법 | 행정청의 감독·시정명령과 조합의 대응

도시및주거환경정비법은 조합의 자율적 사업 추진을 허용하면서도 시장·군수등에게 광범위한 감독권을 부여하고 있습니다. 조합 운영이 위법하게 이루어지고 있다고 판단될 때 행정청이 어떤 조치를 할 수 있는지 아는 것이 조합원 대응의 출발점입니다.

자료제출요구와 감사

시장·군수등은 정비사업의 투명성을 확보하기 위해 조합에 관련 자료의 제출을 요구할 수 있고, 필요한 경우 감사를 실시할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제113조, 제113조의2). 조합 임원의 비리 의혹이 제기된 사안에서 조합원들이 이 감독권 발동을 요청하는 방식으로 문제를 공식화하는 경우가 많습니다.

조합설립인가 취소와 조합원 지위

조합설립인가에 하자가 있는 경우 행정청이 직권으로 인가를 취소하거나, 이해관계인이 취소소송을 제기할 수 있습니다. 다만 인가 취소가 확정되더라도 그 이전에 이루어진 총회 의결이나 계약의 효력이 어떻게 처리되는지는 사안마다 달라 별도 검토가 필요합니다.

도시및주거환경정비법 | 총회 의결과 조합원 권리 다툼

정비사업의 주요 사항은 조합 총회의 의결을 거쳐야 하고, 그 의결 절차에 하자가 있으면 결의 자체를 다툴 수 있습니다. 조합 임원 선출·해임, 정관 변경, 시공사 선정 등이 실무에서 자주 다투어지는 총회 안건입니다.

총회 의결 정족수와 하자

정관 변경, 사업시행계획 수립, 관리처분계획 수립 등 중요 사항은 조합원 총회에서 조합원 과반수 또는 그 이상의 찬성으로 의결해야 하며, 그 정족수는 사안별로 도시및주거환경정비법 및 정관에서 정하고 있습니다(도시및주거환경정비법 제45조). 소집절차 위반, 서면결의서 위조, 정족수 미달 등이 결의 취소·무효 주장의 근거가 됩니다.

조합 임원 해임과 비대위 활동

조합원 10분의 1 이상의 요구로 임시총회를 소집해 조합장 등 임원의 해임을 의결할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제43조). 비상대책위원회 활동이 정관과 절차를 지키지 않으면 오히려 그 활동 자체가 무효로 다투어질 수 있어, 절차를 갖추는 것이 실질적인 승패보다 우선하는 경우가 많습니다.

도시및주거환경정비법 | 관리처분계획을 둘러싼 분쟁

관리처분계획은 조합원이 최종적으로 받게 될 분양 대상, 분담금, 평형을 확정하는 처분으로 정비사업 분쟁의 핵심에 있는 경우가 많습니다. 인가 이후 이를 다투는 방법과 시기가 제한되어 있어 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

분양신청과 분담금 산정

조합원은 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않으면 분양대상에서 제외되어 현금청산 대상자가 될 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제72조, 제73조). 분담금 산정의 기초가 되는 종전자산 평가와 종후자산 평가가 실제와 다르다고 판단되면 관리처분계획 수립 전 이의절차를 활용하는 것이 유리합니다.

관리처분계획 무효·취소 확인소송

관리처분계획의 내용이 법령이나 정관에 위반되거나 특정 조합원을 불합리하게 차별하는 경우 관리처분계획 취소 또는 무효확인을 구할 수 있습니다. 다만 이미 다수 조합원에 대해 이전고시까지 이루어진 상태라면 소급 효과가 사업 전체에 미치는 영향을 함께 고려해야 합니다.

⚠ 관리처분계획 인가 후 취소소송 제기기간에 유의하세요

관리처분계획인가 등 행정처분에 대한 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 있은 날부터 1년 이내에 제기해야 합니다(행정소송법 제20조). 인가 고시 시점을 확인하지 않고 있다가 제소기간이 지나면 더는 처분 자체를 다툴 수 없게 됩니다.

도시및주거환경정비법 | 상담부터 사건 종결까지

사안 진단과 단계 특정
정비사업이 현재 어느 단계에 있는지, 다투려는 처분이나 결의가 무엇인지부터 확인합니다. 조합설립인가, 총회 결의, 관리처분계획 등 대상에 따라 소송 형태와 기간이 달라집니다.

관련 자료 검토
정관, 총회 회의록, 동의서, 인가서, 감정평가서 등 쟁점 판단에 필요한 자료를 확인하고, 행정청 보유 자료가 필요하면 정보공개청구를 병행합니다.

내용증명·이의신청 등 사전 조치
소송 전 조합 또는 행정청에 이의신청, 시정요구 등을 통해 절차적으로 문제를 제기하고 대응 기록을 남기는 단계를 거칠 수 있습니다.

소송 또는 행정심판 제기
제소기간, 관할 등을 확인하여 취소소송, 무효확인소송, 결의무효확인의 소 등 사안에 맞는 절차를 선택해 제기합니다.

진행 및 조합·조합원 간 조율
소송이 진행되는 동안에도 사업이 계속 진행되는 경우가 많아, 집행정지 신청 등 병행 조치가 필요한지 함께 검토합니다.

판결 및 사업 반영
판결 결과가 이후 사업 단계와 조합원 권리관계에 어떻게 반영되는지 확인하고 필요한 후속 조치를 안내합니다.

도시및주거환경정비법 | 비용은 사안의 단계와 쟁점 범위에 따라 달라집니다

법률상담료
사안 검토와 방향 설정을 위한 초기 상담 비용으로, 다투려는 처분·결의의 복잡도에 따라 검토 범위가 달라집니다.

착수금
소송 또는 행정심판 제기 여부, 대상 처분의 수, 조합원 수 등 사건 규모에 따라 산정 기준이 달라집니다.

성공보수
결과에 따라 회수되는 금전적 이익이 있는 사안(분담금 조정 등)인지, 처분의 효력 자체를 다투는 사안인지에 따라 산정 방식이 다릅니다.

실비
인지료, 송달료, 감정평가 비용, 정보공개청구 관련 비용 등 절차 진행에 실제 소요되는 비용입니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

도시및주거환경정비법 | 자가진단 체크리스트

1️⃣ 조합원이라면 확인할 사항

최근 총회 소집 통지를 정관에 정한 절차대로 받았나요?
분양신청기간과 분담금 안내를 받은 날짜를 기록해 두었나요?
관리처분계획인가 고시일을 확인했나요?
조합 정관과 최근 회의록을 보관하고 있나요?

2️⃣ 비대위·소수 조합원이라면 확인할 사항

임시총회 소집을 요구할 조합원 10분의 1 동의를 확보했나요?
서면결의서 수집 과정에 절차적 하자가 없는지 점검했나요?
다투려는 결의나 처분의 인가·고시 시점을 특정했나요?
행정청에 자료제출요구나 감사를 요청할 근거가 있나요?

3️⃣ 시공사·협력업체 입장이라면 확인할 사항

시공사 선정 총회 의결 절차가 적법하게 진행되었나요?
계약 조건이 사업시행계획인가 내용과 일치하나요?
공사비 변경이 총회 의결을 거쳤는지 확인했나요?

4️⃣ 소송·행정심판을 검토 중이라면

다투려는 대상이 처분인지 총회 결의인지 구분했나요?
처분을 안 날로부터 제소기간이 남아 있는지 확인했나요?
집행정지 등 병행 조치가 필요한 상황인지 검토했나요?

자주 묻는 질문

Q. 조합설립인가에 동의서 위조 의혹이 있는데 지금도 다툴 수 있나요?

A. 조합설립인가는 시장·군수등의 처분이므로 원칙적으로 인가처분 취소소송으로 다투게 되며, 제소기간이 지났는지 먼저 확인해야 합니다(도시및주거환경정비법 제35조). 인가 이후 오랜 시간이 지나 사업이 상당히 진행된 경우에는 취소로 인한 영향도 함께 고려됩니다.

Q. 관리처분계획인가 고시 후 90일이 지났는데 방법이 있나요?

A. 취소소송의 제소기간이 지났다면 원칙적으로 취소를 구하기는 어렵고, 처분에 무효사유가 있는 경우에만 무효확인소송을 검토할 수 있습니다(행정소송법 제20조). 다만 무효는 취소보다 인정 요건이 훨씬 엄격하므로 사안을 구체적으로 검토해야 합니다.

Q. 총회 결의에 절차상 하자가 있으면 바로 무효가 되나요?

A. 절차적 하자가 결의의 효력에 영향을 미치는지는 하자의 정도에 따라 다르며, 경미한 하자는 결의의 효력에 영향을 주지 않는다고 판단될 수 있습니다. 소집통지 누락, 정족수 미달처럼 본질적인 하자인지가 쟁점이 됩니다.

Q. 분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 분양신청기간 내에 신청하지 않으면 분양대상자에서 제외되어 현금청산 대상이 될 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제72조, 제73조). 청산금액 산정 기준에 이견이 있으면 별도로 다툴 수 있습니다.

Q. 조합장을 해임하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?

A. 조합원 10분의 1 이상의 요구로 임시총회를 소집하여 해임을 의결할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제43조). 소집 요구와 총회 진행 절차를 정관에 맞게 갖추지 않으면 해임 의결 자체가 다시 다투어질 수 있습니다.

Q. 행정청이 조합 운영에 개입할 수 있는 근거는 무엇인가요?

A. 시장·군수등은 정비사업의 원활한 추진을 위해 조합에 자료제출을 요구하거나 감사를 실시할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제113조, 제113조의2). 조합원이 직접 이 감독권 발동을 요청하는 방식으로 문제를 제기하기도 합니다.

Q. 비대위 활동이 위법하다는 말을 들었는데 사실인가요?

A. 비상대책위원회 자체가 도시및주거환경정비법상 조직은 아니지만, 조합원 권리를 행사하는 방식(총회 소집 요구, 해임 요구 등)이 법과 정관이 정한 절차를 따르면 적법한 활동입니다. 절차를 벗어난 방식(임의로 조합 업무를 대행하는 등)은 별도로 문제될 수 있습니다.

Q. 시공사 선정 총회에 문제가 있으면 계약이 바로 무효가 되나요?

A. 총회 의결에 하자가 있다고 바로 계약이 무효가 되는 것은 아니며, 결의의 하자가 계약 효력에 미치는 영향은 별도로 판단됩니다. 계약 상대방인 시공사의 신뢰 보호 문제도 함께 검토됩니다.

Q. 정비구역 지정에 불복할 수 있나요?

A. 정비계획 수립 및 정비구역 지정은 도시관리계획 결정의 일종으로, 위법성이 있다면 처분 취소소송으로 다툴 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제8조, 제16조). 다만 광범위한 행정청의 재량이 인정되는 영역이라 다툼의 난이도가 높은 편입니다.

Q. 평택에서 재개발·재건축 분쟁이 생기면 어디서 상담받을 수 있나요?

A. 평택 도시및주거환경정비법변호사에게 사업 단계와 다투려는 대상(인가처분인지 총회 결의인지)을 먼저 특정해 상담받는 것이 방향을 잡는 데 도움이 됩니다. 관할 행정청과 조합 정관 내용을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 조합원 지위를 다투는 소송과 처분을 다투는 소송은 다른가요?

A. 조합원 지위 확인은 민사 또는 행정소송의 형태로, 관리처분계획 등 처분 취소는 행정소송의 형태로 각각 다르게 진행됩니다. 어떤 소송을 선택하느냐에 따라 관할과 절차가 달라지므로 사안에 맞는 소송 형태를 먼저 확정해야 합니다.

Q. 이전고시가 끝난 후에도 관리처분계획을 다툴 수 있나요?

A. 이전고시가 이루어져 다수의 권리관계가 확정된 이후에는 관리처분계획을 다투더라도 그로 인한 파급효과가 크기 때문에 법원이 신중하게 판단하는 경향이 있습니다. 시기를 놓치지 않고 인가 단계에서 다투는 것이 실무상 유리한 경우가 많습니다.

공식 참고자료

도시및주거환경정비법 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

개인정보처리방침

법무법인 프런티어(이하 “사무소”)는 개인정보보호법에 따라 정보주체의 개인정보 및 권익을 보호하고 개인정보와 관련된 정보주체의 고충을 신속하고 원활하게 처리하기 위하여 본 개인정보 처리방침을 수립·공개합니다.

제 1 조 수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법
제 2 조 개인정보의 처리 및 보유기간
제 3 조 개인정보의 제3자 제공
제 4 조 개인정보 처리업무의 위탁
제 5 조 정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법
제 6 조 개인정보의 파기
제 7 조 의견수렴 및 불만처리
제 8 조 개인정보 처리방침의 변경
제 9 조 개인정보의 안전성 확보 조치

제 1 조 (수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법)
① 게시판 글 작성 시 필수 항목에 대한 수집목적은 ‘별도의 구체적 상담을 위하여’이며 수집항목은 ‘이름, 이메일, 연락처’입니다.
② 전항 외에 고객의 서비스 이용 과정이나 요청 사항 처리 과정에서 ‘IP주소, 접속로그, 단말기 및 환경정보, 서비스 이용기록, 쿠키’와 같은 정보들이 자동으로 수집 및 저장될 수 있으며, 이 때의 수집목적은 ‘사용자 홈페이지 이용, 사이트 이용에 대한 문의 민원 등 고객 고충 처리’입니다.
③ 사무소는 ‘홈페이지 고객 문의/고충 처리 시 전화 또는 인터넷을 통한 상담’과 같은 방법으로 개인정보를 수집합니다

제 2 조 (개인정보의 처리 및 보유기간)
관계법령의 규정에 따라 개인정보를 보존하여야 하는 의무가 있는 경우가 아닌 한, 정보주체의 개인정보는 원칙적으로 해당 개인정보의 처리목적이 달성될 때까지 보유 및 이용되며, 그 목적이 달성되면 지체 없이 파기됩니다.

제 3 조 (개인정보의 제3자 제공)
사무소는 정보주체의 개인정보를 본 처리방침에서 명시한 목적에 한해서만 처리하며 정보주체의 사전동의가 있는 경우 또는 개인정보보호법 등 관계법령의 규정에 의거한 경우에만 개인정보를 제3자에게 제공합니다. 사무소는 현재 개인정보를 제3자에게 제공하지 않고 있습니다.

제 4 조 (개인정보 처리업무의 위탁)
사무소는 현재 귀하의 개인정보 보호를 위해 귀하의 개인정보를 직접 취급 관리하고 있습니다. 단, 향후 보다 전문적인 서비스를 제공하기 위하여 제3의 전문기관에 귀하의 정보를 위탁할 필요가 있다고 판단되는 경우, 귀하의 사전 동의 하에 개인정보에 대한 취급을 위탁할 수 있습니다.

제 5 조 (정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법)
① 정보주체는 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 사무소에 대해 개인정보의 열람, 정정 및 삭제, 처리정지 요구 등 개인정보 보호 관련 권리를 행사할 수 있습니다.
② 제1항에 따른 권리행사는 정보주체의 법정대리인이나 위임을 받은 사람을 통해서도 할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 개인정보보호법 시행규칙에 따른 위임장을 사무소에 제출하여야 합니다.
③ 사무소는 정보주체의 권리행사에 대하여 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 지체 없이 조치하겠습니다.

제 6 조 (개인정보의 파기)
① 사무소는 원칙적으로 개인정보의 처리목적이 달성된 경우 등 그 개인정보가 불필요하게 되었을 때에는 지체 없이 해당 개인정보를 파기합니다.
② 사무소가 관계법령의 규정에 따라 개인정보를 파기하지 아니하고 보존하여야 하는 경우에는 해당 개인정보 또는 개인정보파일을 다른 개인정보와 분리해서 저장·관리 합니다.
③ 사무소는 파기사유가 발생한 개인정보를 선정하여 개인정보 보호책임자의 승인을 받아 해당 개인정보를 파기합니다.
④ 사무소는 파기하여야 할 개인정보가 전자적 파일 형태인 경우 복원이 불가능한 방법으로 영구 삭제하며, 이외의 기록물, 인쇄물, 서면, 그 밖의 기록매체인 경우 파쇄 또는 소각합니다.

제 7 조 (의견수렴 및 불만처리)
정보주체는 개인정보 보호 관련 문의, 불만처리, 피해구제 등에 관한 사항을 아래 개인정보 보호책임자 또는 담당부서에 문의하실 수 있습니다. 사무소는 정보주체의 문의에 대하여 신속하고 충분한 답변을 드릴 것입니다.

개인정보 보호 책임자 : 변호사
연락처 : 02.

제 8 조 (개인정보 처리방침의 변경)
사무소의 개인정보 처리방침은 관련 법령, 지침 및 사무소 내부규정에 따라 변경될 수 있으며, 개인정보 처리방침이 변경되는 경우 관련 법령이 정하는 방법에 따라 공개합니다.

제 9 조 (개인정보의 안전성 확보 조치)
사무소는 개인정보의 안전성 확보를 위해 다음과 같은 조치를 취하고 있습니다.
관리적 조치 : 내부관리계획의 수립 및 시행, 구성원에 대한 정기적인 개인정보 보호교육 등
기술적 조치 : 개인정보처리시스템 등의 접근권한 관리, 접근통제시스템 설치, 고유식별정보 등의 암호화, 보안프로그램의 설치 등
물리적 조치 : 전산실, 자료보관실 등 개인정보 보관장소에 대한 접근통제