영통 · 재개발재건축

영통 도시및주거환경정비법변호사

영통 도시및주거환경정비법변호사 | 정비사업 단계별 쟁점과 대응 전략

핵심 요약

도시및주거환경정비법은 재개발·재건축 사업의 조합설립, 사업시행, 관리처분, 청산에 이르는 전 과정을 규율하는 행정법령입니다. 각 단계는 인가·고시라는 행정처분 형태를 띠므로, 이에 하자가 있으면 무효확인이나 취소소송 등 행정소송으로 다툴 수 있습니다(행정소송법 제19조). 조합원 개인의 분담금, 현금청산, 이주비 문제부터 조합 임원의 해임, 총회결의 효력 다툼까지 사안의 성격에 따라 접근 방식이 달라집니다.

행정 · 재개발재건축 관련법: 도시및주거환경정비법 조합설립인가·관리처분계획 영통 정비사업

도시및주거환경정비법 | 조합설립인가부터 준공까지, 단계마다 다투는 방법이 다릅니다

정비사업은 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이전고시 순으로 진행됩니다. 각 처분은 선행 처분의 하자를 승계할 수도, 못할 수도 있어 소송 시점을 놓치면 다툴 수 없는 경우가 생깁니다.

조합설립인가의 요건과 하자

조합설립인가를 받으려면 토지등소유자의 일정 비율 이상 동의를 얻어야 합니다(도시및주거환경정비법 제35조). 동의서 위조, 동의율 미달, 정관 내용의 위법 등이 확인되면 조합설립인가 취소소송이나 무효확인소송의 대상이 될 수 있습니다. 다만 조합설립인가는 설권적 처분으로 보아 다투는 방법이 판례에 따라 정리되어 있으므로 시점을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

사업시행계획인가 단계의 쟁점

사업시행계획은 정비사업의 구체적 설계, 세입자 대책, 정비기반시설 설치 계획 등을 담습니다(도시및주거환경정비법 제50조). 이 단계에서 총회 의결 절차의 하자, 계획 내용의 위법성이 주로 문제 되며, 인가 이후에는 별도로 다투기보다 하자가 관리처분계획에까지 이어지는지가 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

정비구역 해제와 사업 좌초 리스크

추진 속도가 늦어지거나 토지등소유자 과반수가 해제를 요청하면 정비구역이 해제될 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제20조, 제21조). 해제되면 그간 지출한 비용의 정산 문제, 조합 청산 문제로 이어지므로 사업 진행 상황을 주기적으로 확인할 필요가 있습니다.

도시및주거환경정비법 | 총회결의 효력과 임원 해임을 둘러싼 다툼

조합은 조합원 총회를 통해 주요 사항을 의결하는데, 소집절차나 의결정족수에 하자가 있으면 총회결의 무효확인소송의 대상이 됩니다. 조합장·이사 등 임원의 해임, 조합 운영비 관련 분쟁도 실무에서 빈번하게 발생합니다.

총회 소집·의결 절차의 하자

총회는 조합원 100분의 10 이상 또는 정관에서 정한 요건에 따라 소집을 요구할 수 있고, 중요 사항은 조합원 과반수 또는 그 이상의 찬성이 필요합니다(도시및주거환경정비법 제45조). 서면결의서 위조, 소집통지 누락, 정족수 미달 등이 확인되면 결의 자체의 효력을 다툴 수 있습니다.

조합 임원 해임과 직무집행정지

조합장이나 이사가 업무를 부적절하게 처리한다고 판단되면 해임총회를 통해 해임을 추진할 수 있고, 시급한 경우 직무집행정지 가처분을 함께 검토하게 됩니다. 해임 절차 자체에 하자가 있으면 해임의 효력을 둘러싼 후속 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

도시및주거환경정비법 | 분담금과 조합원 지위를 결정짓는 핵심 절차

관리처분계획은 기존 부동산을 새 아파트로 어떻게 배분할지, 조합원별 분담금을 얼마로 할지를 정하는 정비사업의 핵심 처분입니다. 이 계획에 따라 조합원의 실제 부담이 결정되므로 가장 다툼이 많은 단계이기도 합니다.

관리처분계획의 내용과 수립 기준

관리처분계획에는 분양대상자별 종전자산 평가액, 분양예정 대지·건축물의 추산액, 분담금 추산액 등이 포함되어야 합니다(도시및주거환경정비법 제74조). 종전자산 평가가 실제와 크게 차이 난다고 판단되면 이를 다투는 것이 실무상 쟁점이 됩니다.

분양신청을 하지 않은 경우의 처리

분양신청 기간 내에 신청하지 않거나 철회한 토지등소유자는 조합과 협의를 거쳐 현금청산 대상이 됩니다(도시및주거환경정비법 제73조). 협의가 성립하지 않으면 수용재결이나 매도청구 절차로 넘어가게 되므로, 신청 기한을 놓치지 않는 것이 우선입니다.

⚠ 관리처분계획 인가 이후에는 다투는 방법이 제한됩니다

관리처분계획 인가·고시 이후에는 원칙적으로 항고소송으로 다투어야 하며, 인가 전 단계에서는 총회결의 무효확인 등으로 다투는 방식이 달라집니다. 이의를 제기하려면 소를 제기할 수 있는 기간과 방법을 먼저 확인해야 합니다.

도시및주거환경정비법 | 조합원 지위를 포기하거나 상실한 경우의 정산

분양신청을 하지 않았거나 조합원 자격을 상실한 경우, 또는 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한에 걸린 경우 현금청산 절차가 진행됩니다. 청산금 산정 기준을 둘러싼 다툼이 많습니다.

현금청산금 산정 기준

현금청산금은 협의가 이루어지지 않으면 감정평가법인등이 평가한 금액을 기준으로 정해지는 것이 일반적입니다(도시및주거환경정비법 제73조 제2항 참조). 감정평가 결과에 이견이 있으면 재평가나 수용재결 절차에서 다시 다툴 수 있습니다.

조합원 지위 양도 제한과 예외

투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 제한될 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제39조). 다만 장기보유, 상속, 이혼 등 법령이 정한 예외 사유에 해당하면 양도가 가능한 경우가 있어 개별 사안 확인이 필요합니다.

도시및주거환경정비법 | 상담부터 사건 종결까지

사업 단계 및 쟁점 확인
정비구역 지정, 조합설립, 사업시행, 관리처분 중 어느 단계에서 문제가 발생했는지, 관련 인가·고시 자료와 총회 자료를 확인합니다.

법적 쟁점 분석
행정처분의 하자 여부, 소를 제기할 수 있는 기간 도과 여부, 총회결의 절차의 적법성 등을 검토해 다툴 수 있는 방법을 정리합니다.

행정심판·소송 또는 협의 절차 진행
사안에 따라 조합설립인가 취소소송, 총회결의 무효확인소송, 관리처분계획 취소소송, 매도청구·수용재결 대응 등을 진행합니다.

협상·조정 병행
소송과 별개로 조합 또는 상대방과 분담금, 청산금 조건에 대한 협의를 병행하는 경우가 많습니다.

사건 종결 및 후속 조치
판결 또는 합의 결과에 따라 조합원 지위, 분담금, 이전고시 반영 여부 등 후속 절차를 확인합니다.

도시및주거환경정비법 | 비용은 사건 단계와 쟁점 범위에 따라 달라집니다

법률상담료
초기 상담에서는 사업 단계, 처분 내용, 보유 자료를 바탕으로 쟁점을 파악하고 대응 방향을 안내합니다.

착수금
행정소송·민사소송 여부, 소송물 가액, 조합 vs 개인 조합원 사건 여부 등에 따라 산정 기준이 달라집니다.

성공보수
소송 결과나 협의 성립 여부에 따라 별도로 정하며, 사건 진행 전 서면으로 명확히 안내합니다.

실비
감정평가비용, 인지대·송달료 등 소송 진행에 필요한 실비는 별도로 발생할 수 있습니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

도시및주거환경정비법 | 체크리스트

1️⃣ 조합원이라면 확인할 사항

관리처분계획 인가 고시일이 언제인지 확인했나요?
분양신청 기간과 신청 여부를 확인했나요?
종전자산 평가액에 이의를 제기할 수 있는 기간이 남아 있나요?
조합 총회 소집통지를 정상적으로 받았나요?

2️⃣ 조합설립·운영 관련 확인 사항

조합설립 동의서에 위조나 강요 정황은 없었나요?
총회 의결정족수가 정관과 법령 요건을 충족했나요?
조합 임원의 업무집행에 위법·부당한 점이 있었나요?

3️⃣ 현금청산 대상자라면 확인할 사항

분양신청을 하지 않게 된 경위가 무엇인가요?
감정평가 결과에 이견이 있나요?
협의 기간이 얼마나 남았는지 확인했나요?

자주 묻는 질문

Q. 조합설립인가에 하자가 있으면 지금이라도 취소할 수 있나요?

A. 조합설립인가 취소소송이나 무효확인소송을 제기할 수 있는지는 하자의 정도와 인가 후 경과 기간, 후속 처분의 진행 상황에 따라 달라집니다(도시및주거환경정비법 제35조). 사업이 이미 상당히 진행된 경우 다투는 실익과 방법이 달라질 수 있어 개별 검토가 필요합니다.

Q. 관리처분계획에 이의가 있는데 어떻게 다투나요?

A. 관리처분계획 인가·고시 전에는 총회결의의 절차적 하자를 다투는 방법이 있고, 인가·고시 후에는 관리처분계획 자체를 대상으로 항고소송을 제기하는 방식이 검토됩니다(도시및주거환경정비법 제74조). 소를 제기할 수 있는 기간이 있으므로 인가 고시일을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 분양신청을 못 했는데 아파트를 받을 방법이 없나요?

A. 분양신청 기간이 지났다면 원칙적으로 현금청산 대상이 되며, 다시 분양대상자로 인정받기는 쉽지 않습니다(도시및주거환경정비법 제73조). 다만 신청 기간이 부적법하게 고지되었거나 통지 절차에 하자가 있었다면 이를 다투어 볼 여지가 있습니다.

Q. 현금청산금이 시세보다 너무 낮게 나왔습니다.

A. 현금청산금은 감정평가 결과를 기준으로 산정되는 것이 일반적이므로, 평가 기준일이나 평가 방법에 문제가 있는지 검토할 수 있습니다. 협의가 이루어지지 않으면 수용재결 절차에서 재평가를 다시 다툴 수 있습니다.

Q. 조합장을 해임하고 싶은데 어떤 절차를 거쳐야 하나요?

A. 조합원 일정 비율 이상의 요구로 해임총회를 소집하여 해임안을 의결하는 절차를 거치게 되며, 정관에서 정한 소집·의결 요건을 충족해야 합니다(도시및주거환경정비법 제45조). 시급성이 인정되면 직무집행정지 가처분을 함께 검토하기도 합니다.

Q. 투기과열지구인데 조합원 지위를 양도할 수 있나요?

A. 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되는 것이 원칙이지만, 장기보유, 상속, 이혼 등 법령이 정한 예외 사유에 해당하면 양도가 가능할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제39조). 구체적인 사실관계에 따라 예외 인정 여부가 달라집니다.

Q. 정비구역이 해제되면 그동안 낸 비용은 어떻게 되나요?

A. 정비구역 해제 시 추진위원회나 조합이 사용한 비용의 정산 문제가 발생하며, 관련 법령과 조례에 따라 시·군·구가 일부를 보조하는 경우도 있습니다(도시및주거환경정비법 제21조 등). 구체적인 정산 방법은 해제 사유와 지자체 조례에 따라 달라집니다.

Q. 총회결의에 절차적 하자가 있으면 언제까지 다툴 수 있나요?

A. 총회결의 무효확인소송은 별도의 제소기간 제한 없이 제기할 수 있는 경우가 많지만, 후속 처분이 진행되어 하자가 승계되지 않는다고 판단되면 다투는 실익이 줄어들 수 있습니다. 하자를 인지한 시점에서 빠르게 검토하는 것이 유리합니다.

Q. 영통에서 재개발·재건축 사업이 진행 중인데 상담이 가능한가요?

A. 영통 도시및주거환경정비법 변호사와의 상담을 통해 현재 사업이 어느 단계에 있는지, 조합설립인가·관리처분계획 등 구체적 처분 자료를 바탕으로 쟁점을 확인해볼 수 있습니다. 사업장별로 진행 경과와 쟁점이 다르므로 관련 자료를 준비해 상담받는 것이 도움이 됩니다.

Q. 매도청구를 받았는데 어떻게 대응해야 하나요?

A. 매도청구는 재건축 사업에서 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 제기되는 것이 일반적이며, 매도청구 대상이 되면 시가에 따른 매매대금을 받고 부동산을 넘겨야 하는 절차가 진행됩니다. 시가 산정에 이견이 있으면 감정평가와 소송 절차에서 이를 다툴 수 있습니다.

Q. 이주비, 이사비도 관리처분계획에 포함되나요?

A. 이주비나 이사비 지급 여부와 조건은 사업시행계획이나 관리처분계획, 조합 정관에서 정하는 경우가 많아 사업장마다 내용이 다를 수 있습니다. 구체적인 지급 기준은 해당 조합의 총회 의결 자료를 확인해야 정확히 알 수 있습니다.

공식 참고자료

도시및주거환경정비법 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

개인정보처리방침

법무법인 프런티어(이하 “사무소”)는 개인정보보호법에 따라 정보주체의 개인정보 및 권익을 보호하고 개인정보와 관련된 정보주체의 고충을 신속하고 원활하게 처리하기 위하여 본 개인정보 처리방침을 수립·공개합니다.

제 1 조 수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법
제 2 조 개인정보의 처리 및 보유기간
제 3 조 개인정보의 제3자 제공
제 4 조 개인정보 처리업무의 위탁
제 5 조 정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법
제 6 조 개인정보의 파기
제 7 조 의견수렴 및 불만처리
제 8 조 개인정보 처리방침의 변경
제 9 조 개인정보의 안전성 확보 조치

제 1 조 (수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법)
① 게시판 글 작성 시 필수 항목에 대한 수집목적은 ‘별도의 구체적 상담을 위하여’이며 수집항목은 ‘이름, 이메일, 연락처’입니다.
② 전항 외에 고객의 서비스 이용 과정이나 요청 사항 처리 과정에서 ‘IP주소, 접속로그, 단말기 및 환경정보, 서비스 이용기록, 쿠키’와 같은 정보들이 자동으로 수집 및 저장될 수 있으며, 이 때의 수집목적은 ‘사용자 홈페이지 이용, 사이트 이용에 대한 문의 민원 등 고객 고충 처리’입니다.
③ 사무소는 ‘홈페이지 고객 문의/고충 처리 시 전화 또는 인터넷을 통한 상담’과 같은 방법으로 개인정보를 수집합니다

제 2 조 (개인정보의 처리 및 보유기간)
관계법령의 규정에 따라 개인정보를 보존하여야 하는 의무가 있는 경우가 아닌 한, 정보주체의 개인정보는 원칙적으로 해당 개인정보의 처리목적이 달성될 때까지 보유 및 이용되며, 그 목적이 달성되면 지체 없이 파기됩니다.

제 3 조 (개인정보의 제3자 제공)
사무소는 정보주체의 개인정보를 본 처리방침에서 명시한 목적에 한해서만 처리하며 정보주체의 사전동의가 있는 경우 또는 개인정보보호법 등 관계법령의 규정에 의거한 경우에만 개인정보를 제3자에게 제공합니다. 사무소는 현재 개인정보를 제3자에게 제공하지 않고 있습니다.

제 4 조 (개인정보 처리업무의 위탁)
사무소는 현재 귀하의 개인정보 보호를 위해 귀하의 개인정보를 직접 취급 관리하고 있습니다. 단, 향후 보다 전문적인 서비스를 제공하기 위하여 제3의 전문기관에 귀하의 정보를 위탁할 필요가 있다고 판단되는 경우, 귀하의 사전 동의 하에 개인정보에 대한 취급을 위탁할 수 있습니다.

제 5 조 (정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법)
① 정보주체는 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 사무소에 대해 개인정보의 열람, 정정 및 삭제, 처리정지 요구 등 개인정보 보호 관련 권리를 행사할 수 있습니다.
② 제1항에 따른 권리행사는 정보주체의 법정대리인이나 위임을 받은 사람을 통해서도 할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 개인정보보호법 시행규칙에 따른 위임장을 사무소에 제출하여야 합니다.
③ 사무소는 정보주체의 권리행사에 대하여 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 지체 없이 조치하겠습니다.

제 6 조 (개인정보의 파기)
① 사무소는 원칙적으로 개인정보의 처리목적이 달성된 경우 등 그 개인정보가 불필요하게 되었을 때에는 지체 없이 해당 개인정보를 파기합니다.
② 사무소가 관계법령의 규정에 따라 개인정보를 파기하지 아니하고 보존하여야 하는 경우에는 해당 개인정보 또는 개인정보파일을 다른 개인정보와 분리해서 저장·관리 합니다.
③ 사무소는 파기사유가 발생한 개인정보를 선정하여 개인정보 보호책임자의 승인을 받아 해당 개인정보를 파기합니다.
④ 사무소는 파기하여야 할 개인정보가 전자적 파일 형태인 경우 복원이 불가능한 방법으로 영구 삭제하며, 이외의 기록물, 인쇄물, 서면, 그 밖의 기록매체인 경우 파쇄 또는 소각합니다.

제 7 조 (의견수렴 및 불만처리)
정보주체는 개인정보 보호 관련 문의, 불만처리, 피해구제 등에 관한 사항을 아래 개인정보 보호책임자 또는 담당부서에 문의하실 수 있습니다. 사무소는 정보주체의 문의에 대하여 신속하고 충분한 답변을 드릴 것입니다.

개인정보 보호 책임자 : 변호사
연락처 : 02.

제 8 조 (개인정보 처리방침의 변경)
사무소의 개인정보 처리방침은 관련 법령, 지침 및 사무소 내부규정에 따라 변경될 수 있으며, 개인정보 처리방침이 변경되는 경우 관련 법령이 정하는 방법에 따라 공개합니다.

제 9 조 (개인정보의 안전성 확보 조치)
사무소는 개인정보의 안전성 확보를 위해 다음과 같은 조치를 취하고 있습니다.
관리적 조치 : 내부관리계획의 수립 및 시행, 구성원에 대한 정기적인 개인정보 보호교육 등
기술적 조치 : 개인정보처리시스템 등의 접근권한 관리, 접근통제시스템 설치, 고유식별정보 등의 암호화, 보안프로그램의 설치 등
물리적 조치 : 전산실, 자료보관실 등 개인정보 보관장소에 대한 접근통제