용인 · 민사

용인 임대차분쟁변호사

용인 임대차분쟁변호사 | 임차인·임대인 양측 관점에서 정리한 대응 전략

핵심 요약

임대차분쟁은 주택이든 상가든 계약 종료 시점의 보증금 반환, 계약기간 중 명도(퇴거) 요구, 영업용 부동산의 권리금 회수 방해 등 여러 국면에서 발생합니다. 임차인은 대항력·우선변제권을 확보했는지, 임대인은 계약 해지·명도 요건을 갖췄는지가 각각의 핵심 쟁점이 됩니다(주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법). 같은 사실관계라도 임차인 입장인지 임대인 입장인지에 따라 유리한 전략이 달라지므로, 자신의 위치에서 무엇을 먼저 확인해야 하는지 아는 것이 중요합니다.

민사 · 부동산 관련법: 주택임대차보호법 관련법: 상가건물 임대차보호법

임대차분쟁 | 내 상황은 어떤 절차에 해당할까요

임대차분쟁은 크게 보증금 반환, 명도(퇴거), 권리금 세 갈래로 나뉩니다. 임차인·임대인 어느 쪽이냐에 따라 같은 절차 안에서도 목표와 준비물이 달라집니다.

보증금반환

계약 종료 후 보증금을 못 받은 임차인 / 정산하려는 임대인

핵심 절차	임차권등기명령 + 반환청구소송·지급명령
주요 쟁점	대항력·우선변제권 유지 여부
소요 기간	다툼 없으면 수개월, 다투면 장기화
관련법	주택임대차보호법 제3조의3

임차권등기가 완료되어야 이사 후에도 기존 순위를 유지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3).

명도소송

세입자를 내보내려는 임대인 / 갱신·항변하려는 임차인

핵심 절차	계약해지 통지 → 명도소송 → 강제집행
주요 쟁점	연체 여부, 갱신요구권 행사 요건
소요 기간	통상 수개월~1년 이상
관련법	민법 제640조, 주택임대차보호법 제6조의3

승소해도 자진 인도가 없으면 별도의 강제집행 절차가 필요합니다.

권리금분쟁

권리금 회수를 방해받은 상가임차인 / 정당 사유를 주장하는 임대인

핵심 절차	손해배상청구소송
주요 쟁점	임대인의 방해행위·정당한 거절 사유
소요 기간	통상 6개월~1년
관련법	상가건물 임대차보호법 제10조의4

손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).

임대차분쟁 | 보증금을 못 돌려받을 때, 못 돌려줄 때

계약이 끝났는데도 보증금이 오가지 않으면 임차인은 반환을, 임대인은 명도를 각자의 무기로 주장하게 됩니다. 어느 쪽이든 절차와 순서를 잘못 밟으면 시간이 크게 늘어납니다.

임차인: 임차권등기명령과 대항력

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 이사를 가더라도 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기가 완료되기 전에 주민등록을 옮기면 대항력을 잃을 위험이 있어 순서가 중요합니다. 등기 완료 후에는 보증금반환청구소송이나 지급명령을 진행하게 됩니다.

임대인: 반환 지연의 정당한 사유

임대인도 목적물 훼손, 미납 관리비·차임 등 공제할 금액이 있다면 이를 정산한 나머지만 반환하면 되므로, 반환을 무작정 미루기보다 공제 근거를 명확히 정리해두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다. 다만 정당한 사유 없이 반환을 지연하면 지연손해금이 발생할 수 있습니다.

소액사건과 지급명령 활용

보증금 액수가 크지 않거나 다툼의 여지가 적은 사안이라면 지급명령이나 소액사건 절차를 통해 정식 소송보다 빠르게 처리를 시도해볼 수 있습니다. 다만 상대가 이의를 제기하면 통상의 소송 절차로 전환됩니다.

⚠ 임차권등기 전 주민등록 이전 주의

이사부터 하면 대항력이 끊어질 수 있으므로, 임차권등기명령이 실제로 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 전출하는 것이 안전합니다.

임대차분쟁 | 명도소송, 어떤 경우에 가능한가

임대인이 세입자를 내보내려면 계약 해지 사유가 있어야 하고, 정해진 절차를 거쳐야 합니다. 임차인 입장에서는 명도소송이 들어왔을 때 방어할 수 있는 지점이 있는지 확인하는 것이 우선입니다.

임대인: 해지 사유와 계약갱신요구권

차임을 2기 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8). 다만 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 요건을 갖췄다면(주택임대차보호법 제6조의3, 상가건물 임대차보호법 제10조) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는지 별도로 따져야 합니다.

임차인: 갱신요구권과 대항 사유

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정해진 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 실거주 목적 등 임대인의 거절 사유가 실제로 존재하는지가 자주 다툼의 대상이 됩니다.

명도소송의 진행과 강제집행

명도소송에서 승소해도 임차인이 자진해서 나가지 않으면 별도로 부동산인도 강제집행을 신청해야 합니다. 판결 확정부터 실제 인도까지 시간이 걸릴 수 있으므로 임대인은 이 기간을 감안해 일정을 계획할 필요가 있습니다.

임대차분쟁 | 상가 권리금, 회수를 방해받았다면

상가임차인은 계약이 끝나갈 때 새 임차인에게 권리금을 받을 기회를 임대인으로부터 방해받지 않을 권리가 있습니다. 임대인이 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절하는 등 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 위반 시 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임대인: 정당한 거절 사유

임대인이 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우, 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우 등은 정당한 거절 사유로 인정될 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항). 사유의 존부가 소송의 핵심 쟁점이 됩니다.

임대차분쟁 | 상담부터 종결까지

① 계약관계·사실관계 확인
임대차계약서, 등기부등본, 문자·내용증명 등 관련 자료를 바탕으로 대항력, 연체 여부, 계약갱신요구권 행사 시기 등 쟁점을 먼저 정리합니다.

② 내용증명 발송 및 협의 시도
소송 전 내용증명으로 요구사항을 명확히 알리고, 상대방과 협의로 해결할 여지가 있는지 확인합니다. 협의로 마무리되면 소송비용과 시간을 아낄 수 있습니다.

③ 보전조치 검토
필요한 경우 임차권등기명령, 가압류·가처분 등 권리를 보전하는 조치를 먼저 진행해 시간이 지나도 순위나 권리가 흔들리지 않도록 합니다.

④ 소송 또는 조정 진행
보증금반환청구, 명도소송, 손해배상청구 등 사안에 맞는 절차를 선택해 진행합니다. 사안에 따라 조정으로 먼저 시도해볼 수도 있습니다.

⑤ 판결 확정 및 집행
판결이 확정되면 강제집행(부동산인도, 채권압류 등)을 통해 실제 이행을 확보합니다. 용인 임대차분쟁 변호사와 함께 집행 단계까지 대비하는 것이 필요합니다.

임대차분쟁 | 임대차분쟁 비용은 어떻게 산정되나요

착수금
사건의 난이도, 청구금액, 소송인지 조정인지 등에 따라 산정됩니다. 보증금 액수나 명도 대상 물건의 규모가 클수록 소송가액이 높아져 이에 연동될 수 있습니다.

성공보수
판결이나 조정으로 실제 회수하거나 방어한 금액을 기준으로 협의합니다. 사건 결과가 확정된 이후 정산하는 방식이 일반적입니다.

실비
인지대, 송달료, 감정료, 강제집행 시 집행관 수수료 등 절차 진행에 실제 소요되는 비용은 별도로 발생합니다.

보전처분 비용
임차권등기명령, 가압류·가처분을 함께 진행하는 경우 별도의 신청비용과 담보제공 비용이 추가될 수 있습니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

임대차분쟁 | 내 상황 자가진단 체크리스트

1️⃣ 임차인 - 보증금을 못 받았다면

임대차계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못했나요?
이사를 계획 중인데 임차권등기가 아직 완료되지 않았나요?
전입신고와 확정일자를 갖추고 있었나요?
임대인이 반환을 미루는 이유(공제 항목)를 통보받았나요?

2️⃣ 임대인 - 세입자를 내보내야 한다면

차임 연체가 2기 이상 누적되었나요?
계약갱신요구권 행사 요건과 기간을 확인했나요?
실거주, 재건축 등 갱신 거절의 정당한 사유가 있나요?
내용증명 등 해지 의사표시를 명확히 전달했나요?

3️⃣ 상가임차인 - 권리금을 지키고 싶다면

임대차 종료 6개월 전부터 신규임차인을 주선했나요?
임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거절했나요?
임대인이 내세운 거절 사유가 정당한지 의문이 드나요?
손해배상청구권 행사기간(3년) 내에 있나요?

4️⃣ 임대인 - 권리금 분쟁을 예방하려면

목적물의 향후 사용계획(직접 영업, 철거 등)을 문서로 남겼나요?
신규임차인의 자력이나 계약조건에 문제가 있었나요?
임차인의 의무위반(차임연체 등) 사실이 있었나요?

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 안 돌려주면 바로 소송할 수 있나요?

A. 임대차기간이 끝났고 임차인이 목적물을 인도할 준비가 되어 있다면 보증금반환청구소송이나 지급명령을 바로 진행할 수 있습니다. 다만 이사를 먼저 해야 하는 상황이라면 대항력 유지를 위해 임차권등기명령을 먼저 신청하는 것이 안전합니다(주택임대차보호법 제3조의3).

Q. 세입자가 월세를 계속 안 내는데 어떻게 내보내나요?

A. 차임을 2기 이상 연체하면 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 내용증명으로 해지 의사를 통지한 뒤에도 임차인이 나가지 않으면 명도소송을 제기하고, 판결 확정 후에도 인도가 안 되면 강제집행을 신청해야 합니다.

Q. 계약갱신요구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?

A. 주택임대차의 경우 임차인은 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항). 상가임대차는 최초 계약일로부터 10년의 범위 내에서 행사할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항).

Q. 권리금을 못 받게 됐는데 임대인에게 책임을 물을 수 있나요?

A. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약체결을 거절하는 등 권리금 회수를 방해했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 다만 이 청구권은 임대차 종료일부터 3년 내에 행사해야 합니다.

Q. 묵시적 갱신이 되면 계약기간은 어떻게 되나요?

A. 임대인이 계약 종료 전 일정 기간 내에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 보며, 이 경우 임대차기간은 2년(상가는 1년)으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항).

Q. 전입신고와 확정일자, 둘 다 필요한가요?

A. 전입신고와 주택 인도는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 발생시키는 요건입니다. 경매·공매 시 다른 채권자보다 먼저 배당받으려면 두 요건을 모두 갖추는 것이 중요합니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2).

Q. 임대인인데 임차인이 목적물을 심하게 훼손했어요. 보증금에서 공제할 수 있나요?

A. 임차인의 원상회복의무 위반이나 목적물 훼손으로 인한 손해가 있다면 보증금에서 공제하고 나머지만 반환할 수 있습니다. 다만 통상적인 사용에 따른 마모(자연손모)는 공제 대상이 아닌 경우가 많아 훼손의 정도와 원인을 구체적으로 정리해두는 것이 필요합니다.

Q. 용인에서 임대차분쟁이 생겼는데 어디서 도움을 받을 수 있나요?

A. 용인 임대차분쟁 변호사와 상담하면 계약서와 사실관계를 바탕으로 임차인 또는 임대인 입장에서 어떤 절차가 가능한지, 소송 전 협의나 보전조치가 필요한지 등을 점검받을 수 있습니다. 사안마다 쟁점과 유리한 전략이 다르므로 초기 상담에서 자료를 최대한 준비해가는 것이 도움이 됩니다.

Q. 상가 임대차인데 코로나 등으로 폐업했어요. 계약을 해지할 수 있나요?

A. 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 특례 규정이 있었으나(상가건물 임대차보호법 제11조의2), 요건과 적용 시기가 제한적이므로 구체적 사실관계에 따라 해당 여부를 확인해야 합니다.

Q. 명도소송 중에 임차인이 계속 영업을 하면 어떻게 되나요?

A. 소송이 진행되는 동안에는 판결이 확정되기 전까지 임차인이 목적물을 계속 사용할 수 있는 것이 원칙입니다. 다만 임대인이 시급한 필요가 있다면 별도로 점유이전금지가처분 등 보전처분을 함께 검토할 수 있습니다.

Q. 임차권등기명령을 신청하면 바로 이사할 수 있나요?

A. 임차권등기명령을 법원에 신청한다고 바로 대항력이 유지되는 것은 아니고, 등기가 실제로 마쳐진 것을 등기부등본으로 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 신청부터 등기 완료까지는 통상 2~4주 정도 소요될 수 있습니다.

Q. 권리금 계약서를 안 썼는데도 보호받을 수 있나요?

A. 권리금 회수기회 보호는 별도의 권리금계약 체결 여부와 무관하게 임대인의 방해행위가 있었는지를 기준으로 판단됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 다만 실제 권리금 액수를 증명하기 위해서는 관련 자료를 확보해두는 것이 유리합니다.

공식 참고자료

임대차분쟁 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

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