강남 · 재개발재건축

강남 하자보수소송변호사

강남 하자보수소송변호사 | 시공사·조합 책임과 청구 절차 정리

핵심 요약

하자보수소송은 신축 아파트나 재건축·재개발 사업으로 지어진 건물에서 발생한 균열, 누수, 결로, 마감불량 등을 이유로 시공사·시행사·조합 등에게 보수 또는 손해배상을 청구하는 절차입니다. 집합건물법과 공동주택관리법에 따라 하자의 종류별로 책임 기간(하자보수책임기간)이 다르게 정해져 있어, 하자가 발생한 시점과 종류를 먼저 확인해야 합니다(공동주택관리법 제36조). 입주자대표회의나 관리단이 단체로 청구하는 경우와 개별 입주자가 청구하는 경우 절차와 입증 방식이 달라지므로, 사건 초기에 청구 주체와 상대방을 명확히 정리하는 것이 실무상 중요합니다.

재개발재건축 관련법: 공동주택관리법 관련법: 집합건물법 하자보수보증금

감수 이상현 변호사(총괄대표변호사) · 최종 수정 2026년 10월 17일

하자보수소송 | 하자보수 청구의 법률상 근거

하자보수 책임은 계약의 성격과 건물 형태에 따라 근거 조문이 달라집니다. 아래는 실무에서 가장 많이 활용되는 청구 근거들입니다.

제1근거

집합건물법상 하자담보책임
구분소유자는 집합건물의 분양자와 시공자에 대해 하자보수, 손해배상, 하자보수에 대신하는 손해배상을 청구할 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조). 시공자가 분양자와 다른 경우 시공자에게도 함께 책임을 물을 수 있는지가 실무상 자주 쟁점이 됩니다.

제2근거

공동주택관리법상 하자보수책임기간
공동주택의 하자는 종류에 따라 내력구조부는 최장 10년, 마감공사 등 그 외 하자는 2년에서 5년의 범위에서 하자보수책임기간이 정해져 있습니다(공동주택관리법 제36조, 같은 법 시행령 별표4). 이 기간이 지나면 하자보수를 청구하기 어려워질 수 있어 하자 발생 시점의 확정이 중요합니다.

제3근거

하자보수보증금 청구
사업주체는 하자보수보증금을 예치하도록 되어 있고, 입주자대표회의 등은 사업주체가 하자보수를 이행하지 않을 경우 보증금 지급을 청구할 수 있습니다(공동주택관리법 제38조). 보증금 청구는 시공사의 도산·부존재 상황에서도 실효적인 회수 수단이 될 수 있습니다.

제4근거

민법상 도급인의 하자보수청구권
도급계약에 따라 완성된 건물에 하자가 있는 경우 도급인은 수급인에게 상당한 기간을 정하여 하자보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하여 손해배상을 청구할 수도 있습니다(민법 제667조). 다만 하자가 중요하지 않고 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수청구가 제한됩니다(민법 제667조 제1항 단서).

책임기간과 하자 유형 구분에 유의해야 합니다

같은 세대 내에서도 누수는 방수하자, 균열은 구조하자로 분류되어 책임기간이 다르게 적용될 수 있습니다. 하자 발견 시점을 문서와 사진으로 남겨두는 것이 이후 소송에서 책임기간 준수 여부를 다툴 때 핵심 증거가 됩니다.

하자보수소송 | 시공사·시행사·조합, 누구를 상대로 청구하는가

재건축·재개발 사업에서는 시공사, 시행사(또는 조합), 감리자가 각자 다른 역할을 맡기 때문에 하자 원인에 따라 책임 주체가 달라집니다.

재건축조합이 사업주체인 경우

재건축·재개발 사업에서는 조합이 사업주체가 되어 시공사와 공사도급계약을 체결하는 구조가 일반적입니다. 이 경우 입주자는 조합 또는 조합의 지위를 승계한 자를 상대로, 조합은 다시 시공사를 상대로 하자보수를 청구하는 이중 구조가 될 수 있습니다.

분양자와 시공자가 다른 경우의 공동책임

분양을 한 사업주체와 실제 공사를 수행한 시공사가 다른 경우, 집합건물법은 분양자뿐 아니라 시공자에게도 하자보수책임을 지도록 하고 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조). 다만 시공자의 책임 범위는 공사도급계약 내용과 실제 시공 여부에 따라 구체적으로 다투어지는 경우가 많습니다.

조합 해산 이후의 소송 상대방

재건축조합이 사업 종료 후 해산된 경우 청산인을 상대로 소송을 진행해야 하는 경우가 있어, 조합의 존속 여부와 청산 절차 진행 상황을 먼저 확인할 필요가 있습니다. 조합이 실질적으로 소멸한 경우에는 시공사를 상대로 직접 청구하는 방안을 함께 검토하게 됩니다.

하자보수소송 | 하자의 범위와 손해배상액 산정

하자보수소송에서는 어떤 부분까지가 '하자'로 인정되는지, 보수비용을 어떻게 산정하는지가 실제 분쟁의 대부분을 차지합니다.

설계도서·시공기준과의 불일치

하자 여부는 시공 당시의 설계도서, 시공기준, 건축법령상 기준에 미달했는지를 기준으로 판단되는 경우가 많습니다. 육안으로 확인되는 균열이나 누수 외에 방음, 방수 성능 미달처럼 기능적 하자도 감정을 통해 입증하는 경우가 있습니다.

법원 감정을 통한 보수비용 산정

다수 세대·공용부분에 걸친 하자소송에서는 법원이 지정한 감정인이 현장을 조사해 하자 항목과 보수비용을 산정하는 절차가 통상적으로 진행됩니다. 감정 결과가 소송의 승패와 배상액 규모를 크게 좌우하기 때문에 감정 항목을 사전에 꼼꼼히 정리해 제출하는 작업이 중요합니다.

공용부분과 전용부분의 구분

옥상 누수, 외벽 균열 등 공용부분 하자는 입주자대표회의나 관리단이 대표로 청구하고, 세대 내부 하자는 개별 입주자가 청구하는 구조로 나뉘는 경우가 많습니다. 두 유형이 뒤섞인 사건에서는 소송 주체와 청구취지를 구분해 정리하는 작업이 필요합니다.

하자보수소송 | 하자보수보증금과 소멸시효

시공사가 폐업하거나 보수를 거부하는 경우, 예치된 하자보수보증금을 청구하는 방안과 함께 청구권의 시효 문제를 함께 검토해야 합니다.

하자보수보증금 청구 절차

입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 정해진 기간 내에 이행하지 않을 경우 보증기관에 보증금 지급을 청구할 수 있습니다(공동주택관리법 제38조). 다만 보증금 청구를 위해서는 하자 발생과 통보, 미보수 사실을 절차에 따라 증빙해야 합니다.

손해배상청구권의 소멸시효

하자로 인한 손해배상청구권은 일반 채권과 마찬가지로 소멸시효의 적용을 받을 수 있어, 하자를 안 날로부터 상당한 기간이 지나면 청구가 제한될 수 있습니다(민법 제162조 참조). 하자보수책임기간과 소멸시효는 서로 다른 개념이므로 두 기간을 함께 확인하는 것이 안전합니다.

⚠ 하자보수책임기간을 넘기면 청구가 어려워질 수 있습니다

공동주택관리법령상 하자 종류별 책임기간이 지나면 사업주체를 상대로 하자보수나 손해배상을 청구하기 어려워질 수 있습니다(공동주택관리법 제36조, 같은 법 시행령 별표4). 입주 초기부터 하자를 발견하는 즉시 사진과 문서로 기록해두는 것이 이후 소송에서 중요한 증거가 됩니다.

하자보수소송 | 상담부터 소송 종결까지

하자 현황 정리 및 자료 수집
하자 발생 위치, 시점, 사진·영상, 시공사에 보낸 통지서 등을 정리해 상담 자료로 준비합니다.

책임주체 및 청구근거 검토
강남 하자보수소송 변호사와 함께 조합·시공사·분양자 중 누구를 상대로, 어떤 법적 근거로 청구할지 검토합니다.

내용증명 발송 및 하자보수 요청
소송 전 단계로 상대방에게 하자보수 또는 보수비용 지급을 요청하는 내용증명을 발송해 대응 여부를 확인합니다.

소송 제기 및 법원 감정 절차
협의가 이루어지지 않으면 소송을 제기하고, 다수 세대·공용부분 사건의 경우 법원 감정을 통해 하자 항목과 보수비용을 산정합니다.

판결 또는 조정을 통한 종결
감정 결과를 토대로 조정이 이루어지거나, 판결을 통해 하자보수 또는 손해배상이 확정됩니다.

하자보수소송 | 하자보수소송 비용은 이렇게 산정됩니다

착수금
소송의 난이도, 세대 수, 청구 항목의 복잡성(구조하자 포함 여부 등)에 따라 산정됩니다.

성공보수
감정을 통해 확정되는 보수비용 또는 손해배상액 규모를 기준으로 별도 협의합니다.

감정료·소송실비
법원 감정인 선정 시 발생하는 감정료, 인지료, 송달료 등 실비는 별도로 발생합니다.

다수 세대 공동소송 비용 분담
입주자대표회의 등 단체로 진행하는 경우 세대별 비용 분담 방식을 사전에 협의하는 것이 일반적입니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

하자보수소송 | 체크리스트

1️⃣ 개별 입주자 자가진단

하자를 발견한 날짜와 위치를 사진·영상으로 남겨두었나요?
관리사무소나 시공사에 하자 발생 사실을 통지한 기록이 있나요?
하자가 전용부분인지 공용부분인지 구분해 보았나요?
입주 후 몇 년이 지났는지, 하자 종류별 책임기간이 남아있는지 확인했나요?

2️⃣ 입주자대표회의·관리단 자가진단

공용부분 하자에 대해 입주자대표회의 명의로 소송을 제기할 결의가 있었나요?
하자보수보증금 예치 현황과 보증기관을 확인했나요?
다수 세대 하자 현황을 취합해 목록화했나요?
감정을 위한 예산과 절차를 사전에 논의했나요?

3️⃣ 재건축조합 관계자 자가진단

조합이 해산되었는지, 청산 절차가 진행 중인지 확인했나요?
시공사와의 공사도급계약서에 하자보수 관련 조항이 어떻게 되어 있나요?
조합이 시공사를 상대로 별도 청구를 진행할 필요가 있는지 검토했나요?

자주 묻는 질문

Q. 입주한 지 5년이 지났는데 이제 발견한 균열도 청구할 수 있나요?

A. 균열이 내력구조부 하자에 해당한다면 최장 10년의 하자보수책임기간이 적용될 수 있어 청구가 가능할 수 있습니다(공동주택관리법 제36조, 시행령 별표4). 다만 하자의 종류를 정확히 분류하는 것이 우선이므로 사진과 발생 시점 자료를 준비해 상담받아보는 것이 좋습니다.

Q. 시공사가 이미 폐업했는데 하자보수를 받을 방법이 있나요?

A. 시공사가 폐업했더라도 예치된 하자보수보증금을 보증기관에 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다(공동주택관리법 제38조). 또한 시공사와 분양자가 다른 경우 분양자를 상대로 책임을 물을 수 있는지도 함께 살펴보게 됩니다.

Q. 개별 세대 하자와 공용부분 하자를 같이 소송할 수 있나요?

A. 청구 주체가 다르기 때문에 실무적으로는 개별 세대분과 공용부분분을 구분해 소송을 진행하는 경우가 많습니다. 다만 입주자대표회의가 개별 입주자로부터 소송 권한을 위임받아 함께 진행하는 방식도 활용됩니다.

Q. 법원 감정 결과가 나오기까지 얼마나 걸리나요?

A. 세대 수와 하자 항목 수에 따라 차이가 크지만, 다수 세대 공용부분 하자소송의 경우 감정 절차만 상당한 기간이 소요될 수 있습니다. 감정 항목을 사전에 명확히 정리해 제출하면 절차를 다소 단축할 수 있습니다.

Q. 재건축조합이 해산된 후에도 하자보수를 청구할 수 있나요?

A. 조합이 해산되었더라도 청산인이 존재하는 경우 청산인을 상대로 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 조합의 청산 절차 진행 상황에 따라 소송 상대방과 청구 방식이 달라지므로 사전 확인이 필요합니다.

Q. 하자보수를 요구했는데 시공사가 자체 보수만 하고 소송을 미루려 합니다. 어떻게 대응해야 하나요?

A. 자체 보수가 부실하거나 반복되는 경우 하자 재발 사실을 기록해두고, 상당한 기간을 정해 보수를 요청한 내용증명을 발송하는 것이 이후 소송에서 중요한 증거가 됩니다(민법 제667조). 협의가 계속 지연될 경우 강남 하자보수소송 변호사와 함께 소송 제기 시점을 검토해볼 수 있습니다.

Q. 하자보수소송을 개인이 혼자 진행할 수 있나요?

A. 소액의 단순 하자라면 개인이 직접 진행하는 경우도 있지만, 다수 세대나 공용부분이 걸린 사건은 감정 절차와 책임주체 다툼이 복잡해 법률 조력을 받는 경우가 많습니다. 사안의 규모와 쟁점 복잡성에 따라 진행 방식을 달리 검토하게 됩니다.

Q. 하자보수 대신 손해배상금으로 받을 수도 있나요?

A. 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있으며, 이는 실제 보수에 드는 비용을 기준으로 산정되는 경우가 많습니다(민법 제667조 제2항). 다만 보수가 가능한 하자인지, 보수비용이 과다한지 여부가 함께 다투어질 수 있습니다.

공식 참고자료

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