강남 · 재개발재건축

강남 도시및주거환경정비법변호사

강남 도시및주거환경정비법변호사 | 정비사업 단계별 쟁점과 대응 전략

핵심 요약

도시및주거환경정비법은 재개발·재건축 사업을 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이전고시로 이어지는 일련의 행정처분 절차로 규정합니다. 각 단계는 별도의 처분이므로 조합설립인가에 하자가 있어도 이후 사업시행계획까지 자동으로 무효가 되지 않는 등, 어느 단계에서 다투느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다. 조합원 지위 분쟁, 관리처분계획의 적법성, 조합 임원의 업무집행 등이 실무에서 가장 많이 문제됩니다.

재개발·재건축 관련법: 도시및주거환경정비법 행정처분 취소소송 조합원 분쟁

도시및주거환경정비법 | 단계별 행정처분과 다툴 수 있는 방법

정비사업은 단일한 절차가 아니라 여러 개의 독립된 행정처분이 순차적으로 이루어지는 구조입니다. 각 처분은 원칙적으로 별개의 처분으로 취급되어, 앞 단계의 하자를 다투지 않았다고 뒤 단계에서 다툴 길이 아예 막히는 것은 아니지만 단계별로 쟁송방법과 기간이 다릅니다.

1단계

정비구역 지정·조합설립인가
정비구역 지정은 도시계획적 성격의 처분이고, 조합설립인가는 조합에게 정비사업을 시행할 수 있는 행정주체의 지위를 부여하는 처분으로 다수 판례상 항고소송의 대상이 됩니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결 등 참조). 창립총회 결의 절차, 동의율 산정의 하자가 주로 문제됩니다.

2단계

사업시행계획인가
조합이 수립한 사업시행계획을 인가하는 처분으로, 정비사업의 구체적 내용(건축계획, 세입자 대책 등)을 확정합니다(도시및주거환경정비법 제50조). 총회 의결 절차 하자, 정비계획과의 불일치가 주된 쟁점입니다.

3단계

관리처분계획인가
조합원별 분양대상, 분담금, 종전·종후자산 평가액을 정하는 처분으로 조합원의 재산적 이해와 직결됩니다(도시및주거환경정비법 제74조). 관리처분계획 총회 결의 하자, 비례율·감정평가 오류가 자주 다투어집니다.

4단계

이전고시·해산·청산
준공인가 이후 대지 및 건축물의 소유권을 조합원에게 귀속시키는 이전고시가 이루어지면 관리처분계획의 효력을 다툴 소의 이익이 소멸하는 경우가 많아 쟁송 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다(도시및주거환경정비법 제86조).

단계를 건너뛴 쟁송의 위험

관리처분계획인가처분에 대한 취소소송은 이전고시 효력 발생 전에 제기해야 실질적 의미가 있고, 이전고시 후에는 소의 이익이 없다고 보는 경향이 있어 시점 판단이 중요합니다. 어느 단계의 처분을 다툴 것인지는 현재 사업이 어느 단계에 있는지, 어떤 하자를 주장할 수 있는지에 따라 달라지므로 사안별로 검토가 필요합니다.

도시및주거환경정비법 | 조합설립인가 취소와 조합 임원·총회를 둘러싼 다툼

재개발·재건축 조합은 공법인의 성격을 가지면서도 실제 운영은 조합원 다수결과 임원의 업무집행으로 이루어져 분쟁이 잦습니다. 비대위(비상대책위원회)나 반대 조합원이 조합설립인가 자체를 다투는 경우와, 조합 내부에서 임원 해임·총회결의 무효를 다투는 경우로 나뉩니다.

조합설립인가 무효·취소 확인

조합설립인가는 토지등소유자의 동의율(재개발 4분의 3 이상, 재건축 각 동별 과반수 및 전체 4분의 3 이상 등, 도시및주거환경정비법 제35조)을 충족했는지가 핵심 쟁점입니다. 동의서 위조나 동의 철회 시점 계산이 잘못된 경우 인가처분의 효력을 다툴 수 있습니다.

조합 임원 해임과 직무정지

조합장 등 임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수 출석과 과반수 동의로 의결할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제43조). 해임 절차의 소집공고, 의결 방식에 하자가 있으면 해임 자체가 무효로 다투어질 수 있습니다.

총회 결의의 하자

예산 승인, 시공사 선정, 관리처분계획 수립 등 중요한 의사결정은 총회 의결을 거쳐야 하며(도시및주거환경정비법 제45조), 서면결의서 위조나 정족수 미달은 결의무효확인소송의 대상이 됩니다. 총회 의결 없이 진행된 사업시행계획 변경은 이후 인가처분의 위법사유로 이어질 수 있습니다.

도시및주거환경정비법 | 분양대상자 지위와 분담금 산정을 둘러싼 다툼

관리처분계획은 조합원이 실제로 받게 될 이익과 부담을 확정하는 단계여서 가장 많은 소송이 제기됩니다. 분양신청을 하지 않은 경우의 청산, 감정평가액에 대한 불만, 다물건 소유자의 분양대상 여부가 대표적입니다.

분양신청 기간과 미신청자 처리

분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 신청을 철회한 토지등소유자는 관리처분계획인가 이후 조합이 정한 절차에 따라 현금으로 청산됩니다(도시및주거환경정비법 제73조). 청산금 산정 방식과 협의 절차의 적정성이 쟁점이 됩니다.

다물건·다세대 소유자의 분양대상 여부

1인이 여러 개의 토지 또는 건축물을 소유한 경우 원칙적으로 1주택만 공급되며, 예외적으로 시·도조례로 정하는 경우에 한해 별도 분양이 가능합니다(도시및주거환경정비법 제76조 제1항 제7호 참조). 지분 취득 시점, 조례 적용 여부에 따라 결과가 달라집니다.

종전·종후자산 평가와 비례율

관리처분계획의 핵심은 조합원별 종전자산 감정평가액을 기준으로 분담금을 산정하는 것인데, 감정평가 기관 선정과 평가 시점, 비교사례 선택에 따라 평가액이 달라질 수 있어 재감정을 요구하며 다투는 사례가 많습니다.

⚠ 관리처분계획 취소소송의 제소기간

관리처분계획인가처분은 행정처분이므로 처분이 있음을 안 날부터 90일, 있은 날부터 1년 이내에 취소소송을 제기해야 합니다(행정소송법 제20조). 이전고시가 이루어지면 다툴 실익이 사라지는 경우가 많아 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

도시및주거환경정비법 | 지금 사업이 어느 단계인지에 따라 달라지는 전략

같은 정비사업이라도 현재 정비구역 지정 단계인지, 관리처분계획 인가를 앞두고 있는지에 따라 취할 수 있는 법적 수단이 다릅니다. 강남 도시및주거환경정비법 변호사와 상담할 때는 현재 사업 단계와 확보 가능한 자료(총회 의사록, 동의서, 감정평가서 등)를 먼저 정리해두면 검토가 빨라집니다.

정비구역 지정·해제 단계

정비구역이 일정 기간 사업시행계획인가를 받지 못하면 정비구역 해제 사유가 될 수 있어(도시및주거환경정비법 제20조 등 참조), 조합원 입장에서는 진행 지연에 따른 해제 위험도 함께 검토할 필요가 있습니다.

시공사 선정 단계

시공사 선정은 총회의 경쟁입찰을 통해 이루어지며, 입찰 과정에서의 금품·향응 제공은 형사처벌 대상이 될 수 있어(도시및주거환경정비법 제132조) 선정 절차의 공정성이 문제되는 경우가 있습니다.

공사비 증액 분쟁

공사가 진행되는 중 시공사가 공사비 증액을 요구하는 경우 조합 총회 의결 여부, 계약 변경의 절차적 적법성이 쟁점이 되며 조합원들의 추가 분담금과 직결되어 갈등이 커지는 단계입니다.

도시및주거환경정비법 | 상담부터 사건 종결까지

사업 단계 및 자료 확인
정비구역 지정 여부, 조합설립인가 시점, 총회 의사록·동의서·관리처분계획서 등 관련 자료를 확보해 현재 사업이 어느 단계에 있는지 확인합니다.

쟁점 및 처분 상대방 특정
다투고자 하는 처분(조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 등)과 그 하자를 특정하고, 행정소송·민사소송 중 어느 절차로 진행할지 검토합니다.

제소기간 및 소의 이익 검토
행정처분 취소소송의 제소기간, 이전고시 등으로 소의 이익이 소멸했는지를 먼저 확인해 실효성 있는 쟁송 방법을 선택합니다.

소송 또는 총회결의 무효확인 진행
행정소송, 총회결의 무효·부존재 확인소송, 임원 직무집행정지 가처분 등 사안에 맞는 절차를 진행하며 필요시 병행합니다.

판결 이후 후속 조치
인용 판결이 확정되면 조합 또는 관할청의 후속 처분(재의결, 재인가 등)이 이어지므로, 이후 절차까지 함께 확인합니다.

도시및주거환경정비법 | 비용은 사건 유형과 단계에 따라 달라집니다

상담료
행정처분의 종류와 사업 단계 확인에 필요한 초기 상담 비용으로, 자료의 복잡성에 따라 달라질 수 있습니다.

착수금
행정소송, 총회결의 무효확인소송, 가처분 등 절차의 종류와 심급, 다투는 처분의 개수에 따라 산정됩니다.

성공보수
처분 취소나 결의 무효 확인 등 결과가 발생했을 때 별도로 정하며, 사건의 경제적 이익 규모를 고려해 협의합니다.

실비
감정평가 재의뢰, 인지대·송달료, 자료 열람·복사 비용 등 절차 진행에 실제로 소요되는 비용입니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

도시및주거환경정비법 | 체크리스트

1️⃣ 조합원 지위 관련 자가진단

분양신청기간 내에 분양신청서를 제출했나요?
여러 개의 토지나 건축물을 소유하고 있어 분양대상 개수가 문제되나요?
조합설립 동의서에 서명한 기억이 명확하지 않나요?
조합원 지위를 상속·매매로 취득한 시점이 조합설립인가 전인가요, 후인가요?

2️⃣ 총회·조합 운영 관련 자가진단

총회 소집공고와 서면결의서 수거 절차에 의문이 있나요?
해임하려는 임원 또는 해임된 임원에 대한 소집요구 정족수를 확인했나요?
시공사 선정 총회 입찰 과정에서 부당한 금품 제공 의혹이 있나요?

3️⃣ 관리처분계획 관련 자가진단

관리처분계획인가 고시일과 이전고시 여부를 확인했나요?
종전자산 감정평가액에 이의가 있나요?
청산금 산정 근거 자료(감정평가서)를 조합으로부터 받았나요?
관리처분계획 취소소송의 제소기간(안 날부터 90일)이 남아있나요?

자주 묻는 질문

Q. 조합설립인가에 하자가 있으면 사업 전체가 무효가 되나요?

A. 조합설립인가는 사업시행계획인가 등 이후 처분과 별개의 처분으로 취급되는 경우가 많아, 하나의 처분에 하자가 있다고 해서 이후 모든 처분이 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 조합설립인가 자체가 무효로 확인되면 그 조합이 한 후속 행위의 효력에도 영향을 미칠 수 있어 사안별로 검토가 필요합니다.

Q. 분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 신청을 철회한 경우 관리처분계획에서 분양대상자에서 제외되고, 조합과의 협의를 통해 현금으로 청산됩니다(도시및주거환경정비법 제73조). 협의가 이루어지지 않으면 조합이 매도청구 등 절차를 진행할 수 있습니다.

Q. 관리처분계획에 이의가 있으면 어떻게 다투나요?

A. 관리처분계획인가처분은 행정처분이므로 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 관할 행정법원에 취소소송을 제기하는 방법이 일반적입니다(행정소송법 제20조). 다만 이전고시가 이루어진 이후에는 소의 이익이 부정될 수 있어 시기 확인이 중요합니다.

Q. 조합장을 해임하려면 어떤 절차가 필요한가요?

A. 조합원 10분의 1 이상의 요구로 총회를 소집하고, 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 해임을 의결할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제43조). 소집공고와 의결 절차에 하자가 있으면 해임의 효력이 다투어질 수 있습니다.

Q. 1인이 여러 채를 소유하면 아파트를 여러 채 받을 수 있나요?

A. 원칙적으로 1세대 또는 1인이 소유한 토지나 건축물이 여러 개라도 분양은 1주택으로 한정되며, 예외적으로 시·도조례가 정하는 경우에만 별도 분양이 가능할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제76조 제1항 제7호 참조). 지분을 취득한 시점이 정비구역 지정 이후인지도 함께 확인해야 합니다.

Q. 시공사 선정 과정에서 문제가 있으면 계약을 무효로 할 수 있나요?

A. 시공사 선정을 위한 총회 의결에 정족수 미달이나 절차상 하자가 있으면 그 결의의 무효확인을 구할 수 있고, 이는 시공사와의 계약 효력에도 영향을 줄 수 있습니다. 다만 이미 상당 부분 공사가 진행된 경우 원상회복의 실효성 등을 함께 고려해야 합니다.

Q. 재개발과 재건축은 도시및주거환경정비법상 어떻게 다르게 취급되나요?

A. 재개발은 정비기반시설이 열악한 지역의 주거환경 개선을 목적으로 하고 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주택 개량을 목적으로 하는 등 목적과 동의요건, 매도청구 절차 등에서 차이가 있습니다(도시및주거환경정비법 제2조). 어느 유형에 해당하는지에 따라 조합설립 동의율 등 요건이 달라집니다.

Q. 강남 지역 재건축 사업 초기 단계인데 지금 상담을 받는 게 도움이 되나요?

A. 정비구역 지정이나 조합설립인가 초기 단계에서 동의서 확보 절차, 정관 내용을 확인해두면 이후 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다. 강남 도시및주거환경정비법 변호사와 초기 단계부터 자료를 정리해두면 이후 관리처분계획 단계에서의 대응도 수월해지는 경우가 많습니다.

Q. 비대위 활동을 하면서 조합설립인가 무효 소송을 제기하려는데 가능성이 있나요?

A. 조합설립인가 무효확인은 동의율 미달, 동의서 위조, 창립총회 절차 하자 등 구체적 사유를 입증해야 하며 사안에 따라 인정 여부가 달라집니다. 동의서 원본 확인, 동의 철회 시점 등 구체적 증거자료를 먼저 검토하는 것이 필요합니다.

Q. 관리처분계획 취소소송 중에도 공사가 계속 진행되나요?

A. 관리처분계획인가처분에 대한 취소소송을 제기했다고 해서 자동으로 공사가 중단되는 것은 아니며, 집행정지를 별도로 신청해 인용되어야 공사 진행이 멈출 수 있습니다(행정소송법 제23조). 집행정지 인용 여부는 처분의 위법성 정도와 공사 진행 상황을 종합적으로 고려해 판단됩니다.

공식 참고자료

도시및주거환경정비법 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

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