오산 · 행정

오산 공인중개사법위반변호사

오산 공인중개사법위반변호사 | 형사처벌과 행정처분을 함께 정리합니다

핵심 요약

공인중개사법위반은 무자격 중개행위, 중개수수료 초과수령, 이중계약서(다운계약서·업계약서) 작성, 거짓·부정한 방법의 등록 등 유형이 다양하고, 위반 유형에 따라 벌금이나 징역형의 형사처벌과 별도로 등록취소·업무정지·자격정지 같은 행정처분이 함께 내려질 수 있습니다(공인중개사법 제38조, 제39조, 제48조, 제49조). 형사사건은 수사기관, 행정처분은 관할 시·군·구청이 별도로 진행하기 때문에 어느 한쪽만 대응하면 처분 전체를 놓칠 수 있습니다. 신고·고발이 접수된 초기 단계에서 사실관계를 정리하고 형사·행정 양쪽 절차를 함께 준비하는 것이 중요합니다.

행정 · 형사 관련법: 공인중개사법 무자격중개 · 초과수수료 · 이중계약서

공인중개사법위반 | 공인중개사법위반, 유형에 따라 처벌·처분이 다릅니다

같은 '공인중개사법위반'이라도 무자격 중개인지, 등록된 중개업자의 수수료 초과인지, 이중계약서 작성인지에 따라 형사처벌 수위와 행정처분 대상이 달라집니다. 자신의 사안이 어느 유형에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

무자격 중개행위

중개사무소 등록 없이 중개행위를 알선·중개한 경우

형사처벌	3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
행정처분 대상	등록 자체가 없어 등록취소 대상 아님
주요 쟁점	중개행위 해당 여부, 알선의 대가성
처리 주체	경찰·검찰 수사

공인중개사법 제9조에 따른 등록 없이 중개업을 한 경우로, 같은 법 제48조 제1호에서 형사처벌을 규정합니다.

중개수수료 초과수령

법정 한도를 초과한 중개수수료를 받은 경우

형사처벌	1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
행정처분 대상	등록취소 또는 업무정지 가능
주요 쟁점	초과분 반환 여부, 고의성
처리 주체	수사기관 + 관할 구청

공인중개사법 제33조 제1항 제3호 및 제49조 제1항 제10호에 근거해 형사처벌과 행정처분이 병행될 수 있습니다.

이중계약서 작성

실제 거래가격과 다른 다운계약서·업계약서를 작성한 경우

형사처벌	1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
행정처분 대상	등록취소·자격정지 대상
주요 쟁점	탈세 목적 인식 여부, 작성 경위
처리 주체	국세청 통보 병행 가능

공인중개사법 제33조 제1항 제4호 위반으로, 별도로 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반이 함께 문제될 수 있습니다.

거짓·부정한 등록

등록 요건을 속이거나 부정한 방법으로 개설등록을 한 경우

형사처벌	1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
행정처분 대상	등록취소(절대적 취소사유)
주요 쟁점	등록 당시 결격사유 존재 여부
처리 주체	관할 구청 직권 조사

공인중개사법 제38조 제1항 제1호는 이를 절대적 등록취소 사유로 규정합니다.

공인중개사법위반 | 형사처벌 단계에서 갈리는 쟁점

형사절차에서는 '중개행위를 했는지', '고의로 위반했는지'가 핵심 쟁점이 됩니다. 같은 사실관계라도 이 두 가지를 어떻게 소명하느냐에 따라 처벌 수위가 크게 달라집니다.

중개행위 해당 여부

단순히 매물 정보를 소개하거나 지인 간 거래를 연결해준 정도인지, 대가를 받고 계약 체결에 관여한 '중개행위'인지가 먼저 다퉈집니다. 무자격 중개는 등록 없이 중개업을 영위한 경우에만 성립하므로(공인중개사법 제9조, 제48조 제1호), 1회성 알선인지 반복적 영업행위인지가 쟁점이 됩니다.

초과수수료의 고의성과 반환 여부

중개수수료 한도를 초과해 받았더라도 조사 단계에서 초과분을 자진 반환했는지, 계산상 착오였는지가 양형에 영향을 줄 수 있습니다(공인중개사법 제33조 제1항 제3호). 수사기관은 영수증, 계약서상 금액, 실제 입금액을 대조해 초과 여부를 확인합니다.

이중계약서 작성의 목적

다운계약서나 업계약서 작성이 매수인·매도인의 요청에 의한 것이었는지, 중개업자가 주도했는지에 따라 책임의 정도가 달라집니다. 탈세나 대출한도 초과 목적이 확인되면 다른 법령 위반과 함께 처리될 수 있습니다.

공인중개사법위반 | 행정처분 단계에서 갈리는 쟁점

행정처분은 형사처벌과 별개의 절차로 진행되며, 벌금형이 확정되지 않았더라도 관할 구청이 독자적으로 등록취소나 업무정지를 결정할 수 있습니다. 처분의 종류와 청문 절차 참여 여부가 이후 대응을 좌우합니다.

절대적 등록취소와 임의적 등록취소의 구분

공인중개사법 제38조는 등록취소 사유를 반드시 취소해야 하는 경우(절대적 취소)와 취소할 수 있는 경우(임의적 취소)로 나눕니다. 임의적 취소사유에 해당하면 위반의 정도, 반복성, 시정 노력 등을 소명해 처분 강도를 낮출 여지가 있습니다.

업무정지·자격정지 기간 산정

업무정지는 위반행위의 종류에 따라 기간이 정해지며(공인중개사법 제39조), 같은 위반이라도 최초 위반인지 반복 위반인지에 따라 정지기간이 달라질 수 있습니다. 처분 사전통지를 받으면 의견제출 기한 내에 소명자료를 제출하는 것이 실무상 중요합니다.

청문 절차 참여

등록취소나 중대한 업무정지 처분을 하기 전에는 청문을 실시하도록 되어 있는 경우가 있어, 이 단계에서 사실관계와 정황을 충분히 다투는 것이 처분 확정 전 마지막 기회가 될 수 있습니다.

⚠ 행정심판·행정소송 제기기간

등록취소 등 행정처분에 불복하려면 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구하거나 행정소송을 제기해야 합니다(행정심판법 제27조, 행정소송법 제20조). 기간을 넘기면 다툴 수 있는 방법이 크게 제한되므로 처분 통지를 받은 시점을 정확히 확인해야 합니다.

공인중개사법위반 | 상담부터 형사·행정 절차 종결까지

초기 상담 및 사실관계 정리
신고·고발 경위, 거래 내역, 계약서·영수증 등 자료를 바탕으로 어떤 위반 유형에 해당하는지, 형사·행정 중 어느 절차가 먼저 진행되는지 확인합니다.

수사기관 조사 대응
경찰·검찰 조사에 출석하기 전 진술 방향을 정리하고, 초과수수료 반환 등 정황자료를 준비해 고의성 여부를 소명합니다.

행정처분 사전통지 대응
관할 구청으로부터 처분 사전통지를 받으면 의견제출 기한 내에 소명서와 증빙자료를 제출하고, 필요한 경우 청문 절차에 참여합니다.

형사절차 진행
약식기소·구공판 여부에 따라 벌금 납부 또는 정식재판 대응으로 나뉘며, 정식재판에서는 양형자료를 함께 준비합니다.

행정심판·행정소송 검토
행정처분 결과에 불복할 사정이 있으면 처분을 안 날부터 90일 이내에 행정심판이나 행정소송 제기를 검토합니다.

공인중개사법위반 | 형사·행정 대응 비용은 어떻게 산정되나요

상담료
초기 상담에서 사건 유형(무자격 중개, 초과수수료, 이중계약서 등)과 진행 단계를 파악한 뒤 대응 방향을 안내합니다.

착수금
형사사건과 행정사건을 함께 진행하는지, 수사 단계인지 정식재판 단계인지에 따라 업무 범위가 달라져 착수금 산정 기준이 달라집니다.

행정심판·행정소송 별도 비용
행정처분에 대한 불복절차는 형사사건과 별개의 절차이므로, 진행 여부에 따라 별도로 비용이 산정됩니다.

실비
기록 열람·복사, 자료 수집, 청문 참여 등에 소요되는 실비가 별도로 발생할 수 있습니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

공인중개사법위반 | 공인중개사법위반 자가진단 체크리스트

1️⃣ 무자격 중개행위 자가진단

중개사무소 개설등록 없이 거래를 알선했나요?
중개행위에 대해 금전적 대가를 받았나요?
1회성 알선이었는지 반복적 영업행위였는지 구분되나요?
지인 간 거래를 도와준 것인지 영업으로 볼 수 있는지 애매한가요?

2️⃣ 중개수수료 초과수령 자가진단

계약서상 금액과 실제 받은 수수료가 다른가요?
법정 한도를 초과해 받았다는 사실을 인지하고 있었나요?
초과분을 반환할 의사나 여력이 있나요?
수수료 산정 근거(계약금액, 거래유형)를 정리해두었나요?

3️⃣ 이중계약서 작성 자가진단

실제 거래가격과 다른 계약서를 작성한 적이 있나요?
매수인·매도인 요청에 의한 것인지, 본인이 제안한 것인지 기억하나요?
탈세나 대출한도 초과 목적이 있었는지 확인이 필요한가요?
관련 문자·통화 기록 등 경위를 증명할 자료가 있나요?

4️⃣ 행정처분 대응 자가진단

관할 구청으로부터 처분 사전통지를 받았나요?
의견제출 기한이 언제까지인지 확인했나요?
청문 절차 대상 처분인지 확인했나요?
처분이 있음을 안 날로부터 90일이 지나지 않았나요?

자주 묻는 질문

Q. 중개수수료를 조금 초과해서 받았는데도 형사처벌 대상이 되나요?

A. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 법정 한도를 초과한 중개수수료 수수 자체를 금지하고 있어, 초과 금액의 크기와 관계없이 원칙적으로 위반에 해당할 수 있습니다. 다만 초과분을 자진 반환했는지, 고의성이 있었는지는 양형이나 처분 강도에 영향을 줄 수 있는 사정입니다.

Q. 공인중개사가 아닌데 지인 거래를 한 번 도와준 것도 처벌받나요?

A. 무자격 중개행위 처벌은 대가를 받고 반복적으로 중개업을 영위했는지가 핵심 쟁점입니다(공인중개사법 제9조, 제48조 제1호). 단순히 1회성으로 도움을 준 경우와 영업으로서 중개행위를 한 경우는 구분되어 판단될 수 있습니다.

Q. 형사재판에서 벌금형을 받으면 행정처분도 자동으로 따라오나요?

A. 형사처벌과 행정처분은 별개의 절차로 진행되며, 벌금형이 확정되지 않아도 관할 구청이 독자적으로 등록취소나 업무정지를 결정할 수 있습니다(공인중개사법 제38조, 제39조). 따라서 형사절차만 대응하고 행정절차를 놓치면 처분을 받을 수 있습니다.

Q. 등록취소 처분을 받으면 다시 중개업을 할 수 없나요?

A. 등록취소 사유와 결격기간에 따라 다시 등록할 수 있는 시점이 달라질 수 있습니다. 절대적 취소사유에 해당하는 경우 일정 기간 재등록이 제한될 수 있어, 처분의 근거 조항을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 다운계약서를 써준 것이 중개업자만의 책임인가요?

A. 다운계약서·업계약서 작성은 매도인·매수인의 요청으로 이뤄지는 경우도 많아, 작성 경위와 주도한 당사자가 누구인지가 책임 범위를 판단하는 데 영향을 줄 수 있습니다(공인중개사법 제33조 제1항 제4호). 다만 중개업자가 이를 알면서 작성했다면 별도로 책임이 문제될 수 있습니다.

Q. 행정처분 사전통지를 받았는데 어떻게 대응해야 하나요?

A. 사전통지에 기재된 의견제출 기한 내에 소명서와 증빙자료를 제출하는 것이 처분 강도를 낮출 수 있는 실질적인 기회입니다. 청문 대상 처분이라면 청문에 참여해 사실관계와 정황을 다투는 것도 검토할 수 있습니다.

Q. 행정처분에 불복하려면 언제까지 어떻게 해야 하나요?

A. 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구하거나 행정소송을 제기할 수 있습니다(행정심판법 제27조, 행정소송법 제20조). 이 기간을 넘기면 다툴 수 있는 방법이 제한되므로 처분 통지를 받은 날짜를 정확히 확인해야 합니다.

Q. 공인중개사법위반으로 수사받고 있는데 오산에서 상담받을 수 있나요?

A. 오산 공인중개사법위반변호사와의 상담을 통해 위반 유형과 진행 단계를 파악하고, 형사조사와 행정처분 대응을 함께 준비할 수 있습니다. 사안마다 쟁점이 다르므로 자료를 준비해 상담받는 것이 도움이 됩니다.

Q. 중개보조원의 위반행위도 중개업자가 책임지나요?

A. 중개보조원이 업무와 관련해 위반행위를 한 경우 개설업자에게도 책임이 함께 문제될 수 있어, 관리·감독 소홀 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 이 부분은 사안별로 구체적 사실관계 확인이 필요합니다.

공식 참고자료

공인중개사법위반 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

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