영통 · 형사

영통 부동산실명법위반변호사

영통 부동산실명법위반변호사 | 사건 구조와 대응 전략 한 번에 정리

핵심 요약

부동산실명법위반은 부동산에 관한 물권을 실권리자 명의로 등기하지 않고 타인 명의로 등기한 경우 문제됩니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항). 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효이며(같은 법 제4조 제1항, 제2항), 명의신탁자에게는 부동산 가액의 일정 비율에 해당하는 과징금이 부과되고 별도로 형사처벌 대상이 될 수 있습니다(같은 법 제5조, 제7조). 배우자·종중 등 일부 관계에서는 조세포탈·법령회피 목적이 없으면 예외가 인정되므로(같은 법 제8조), 명의신탁의 경위와 목적을 구체적으로 소명하는 것이 사건의 핵심입니다.

형사 · 재산범죄 관련법: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 행정제재+형사병행

부동산실명법위반 | 명의신탁 약정과 등기가 무효로 처리되는 구조

부동산실명법위반 사건에서 가장 먼저 부딪히는 문제는 '내가 한 명의신탁 약정 자체가 법적으로 없었던 일'로 취급된다는 점입니다. 이 무효 구조를 이해해야 이후 과징금·형사처벌 대응 방향이 잡힙니다.

명의신탁 약정의 무효

명의수탁자 명의로 등기한 부동산 물권변동에 관한 명의신탁 약정은 무효입니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항). 이에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 원칙적으로 무효가 되어(같은 조 제2항 본문), 명의신탁자가 실소유자라는 주장을 하더라도 대내외적으로 소유권을 회복하기 어려운 상황이 생길 수 있습니다.

선의의 제3자 보호

다만 명의신탁 약정과 그에 따른 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다(같은 법 제4조 제3항). 명의수탁자가 임의로 부동산을 처분해 제3자가 선의로 취득한 경우, 명의신탁자는 소유권을 잃고 명의수탁자에 대한 손해배상 등 별도 민사분쟁으로 넘어가는 경우가 많습니다.

형사처벌 대상이 되는 행위 유형

명의신탁자, 명의수탁자, 그리고 명의신탁을 알면서 실명등기를 하지 않은 것에 관하여 소극적으로 협력한 등기명의인은 모두 형사처벌 대상이 될 수 있습니다(같은 법 제7조). 본인이 신탁자인지 수탁자인지, 명의신탁 사실을 언제부터 인지했는지에 따라 책임 정도가 달라지므로 사실관계 정리가 우선입니다.

부동산실명법위반 | 예외로 인정되는 명의신탁과 그렇지 않은 경우의 구분

모든 명의신탁이 처벌 대상은 아닙니다. 배우자·종중 등 특정 관계에서는 조세포탈·강제집행면탈·법령상 제한 회피 목적이 없다면 특례가 적용될 수 있습니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조). 이 예외에 해당하는지가 사건 초기 방어의 핵심 쟁점이 됩니다.

종중·배우자 명의신탁의 특례

종중이 보유한 부동산을 종중원 명의로, 배우자 간 부동산을 배우자 명의로 등기한 경우로서 조세포탈, 강제집행 면탈 또는 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않은 경우에는 명의신탁 약정 무효·과징금·형사처벌 규정이 적용되지 않을 수 있습니다(같은 법 제8조).

목적성 판단이 갈리는 지점

실무에서는 종합부동산세·양도소득세 회피, 대출한도 확대, 재건축 조합원 지위 제한 회피 등 구체적 목적이 있었는지가 쟁점이 됩니다. 등기 경위, 자금 출처, 세금 신고 내역 등 객관적 자료로 목적 유무를 소명하는 작업이 필요합니다.

장기 미등기·미신고형 사건과의 구분

부동산을 취득할 수 있는 권리를 실권리자에게 이전하지 않고 계속 명의를 유지한 이른바 장기 미등기 사안도 별도로 문제될 수 있어(같은 법 제10조 관련 실무), 단순 명의신탁과는 다른 자료 준비가 필요합니다.

⚠ 특례 요건은 '관계'만으로 인정되지 않습니다

배우자·종중 명의라는 사실만으로 자동 면책되는 것이 아니라, 조세포탈·법령상 제한 회피 등의 목적이 없었다는 점까지 소명되어야 특례가 인정됩니다(같은 법 제8조).

부동산실명법위반 | 과징금·이행강제금과 형사처벌이 각각 진행되는 이유

부동산실명법위반은 하나의 행위에 대해 행정제재(과징금·이행강제금)와 형사처벌이 별도 절차로 동시에 또는 순차적으로 진행될 수 있습니다. 이 이중 구조를 모르고 형사 대응만 준비하다가 과징금 이의신청 기한을 놓치는 경우가 있습니다.

과징금 부과 기준

명의신탁자에게는 부동산평가액을 기준으로 산정한 과징금이 부과됩니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조). 부과 여부와 금액은 부동산 평가액, 의무위반 기간 등을 종합해 결정되므로 사안마다 편차가 큽니다.

이행강제금

과징금 부과 후에도 실명등기를 하지 않으면 일정 기간마다 이행강제금이 추가로 부과될 수 있습니다(같은 법 제6조). 등기 이전이 지연될수록 부담이 누적되는 구조입니다.

형사처벌 규정

명의신탁자는 징역형 또는 벌금형에 처해질 수 있고, 명의수탁자에게도 별도 형이 규정되어 있습니다(같은 법 제7조). 과징금을 납부했다고 해서 형사처벌 절차가 자동으로 종결되지 않으므로, 두 절차를 함께 살펴 대응해야 합니다.

부동산실명법위반 | 상담부터 사건 종결까지

사실관계·자료 정리
명의신탁 경위, 등기 시점, 자금 출처, 세금 신고 내역 등을 시간순으로 정리해 명의신탁 목적과 관계를 소명할 자료를 확보합니다.

행정조사·수사 단계 대응
국토교통부·지자체의 실태조사나 경찰·검찰 수사가 개시되면 진술 방향과 제출 자료를 사전에 검토합니다. 특례 해당 여부를 뒷받침할 증거를 이 단계에서 준비하는 것이 중요합니다.

과징금 부과 예고·이의절차
과징금 부과 예고 통지를 받으면 정해진 기간 내 의견 제출이나 이의신청을 검토합니다. 부동산 평가액 산정 근거를 확인하는 작업도 병행합니다.

형사절차 대응
기소 여부, 약식기소 또는 정식재판 여부에 따라 대응 방식이 달라집니다. 특례 요건이나 위법성 판단에 다툼이 있는 경우 정식재판을 통한 다툼을 검토할 수 있습니다.

실명등기 이행·사건 종결
실명등기를 이행하고 형사·행정 절차가 마무리되면 사건이 종결됩니다. 이행강제금 누적을 막기 위해 등기 이전 시점을 조율하는 것도 중요한 실무 포인트입니다.

부동산실명법위반 | 비용은 어떻게 산정되나요

착수금
사건이 행정조사 단계인지, 수사가 개시되었는지, 기소되어 재판 중인지에 따라 필요한 업무 범위가 달라져 착수금 산정 기준도 달라집니다.

성공보수
불기소, 약식명령, 형 감경 등 절차 결과에 따라 성공보수 여부와 기준을 상담 시 협의합니다.

실비
등기부·세금 신고내역 등 자료 발급 비용, 감정평가가 필요한 경우 그 비용이 별도로 발생할 수 있습니다.

과징금·이행강제금 별도
과징금과 이행강제금은 행정청에 납부하는 별개의 금원으로 변호사 비용과 구분됩니다. 이의신청·불복 절차를 진행할 경우 별도 협의가 필요합니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

부동산실명법위반 | 체크리스트

1️⃣ 명의신탁 사실관계 확인

부동산 등기 명의와 실제 매매대금 출처가 다른가요?
명의신탁 약정을 언제, 누구와 구두 또는 서면으로 했는지 기억하시나요?
등기 이후 재산세·종합부동산세 신고는 누구 명의로 이루어졌나요?

2️⃣ 특례 해당 여부 자가진단

명의수탁자가 배우자이거나 종중원인가요?
조세포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없었다는 자료를 갖고 계신가요?
대출한도 확대, 재건축 조합원 자격 문제 등과 관련된 명의신탁은 아닌가요?

3️⃣ 행정조사·수사 대응 준비

국토교통부나 지자체로부터 실태조사 통지를 받으셨나요?
경찰·검찰 출석요구서를 받으셨다면 진술 전 상담을 받아보셨나요?
과징금 부과 예고 통지의 기산일과 이의신청 기한을 확인하셨나요?

4️⃣ 사건 이후 정리

실명등기 이행 계획을 세우셨나요?
이행강제금 누적을 막기 위한 등기 이전 일정을 확인하셨나요?
명의수탁자와의 민사분쟁 가능성도 함께 검토하셨나요?

자주 묻는 질문

Q. 부부 사이 명의신탁도 처벌받나요?

A. 배우자 명의로 등기한 경우 조세포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없다면 특례가 적용될 수 있습니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조). 다만 목적이 있었는지는 개별 사안마다 다르게 판단되므로 자료를 통한 소명이 필요합니다.

Q. 명의신탁 약정이 무효면 제 소유권도 없어지나요?

A. 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효입니다(같은 법 제4조 제1항, 제2항). 다만 이 무효는 선의의 제3자에게 대항할 수 없어(같은 조 제3항), 명의수탁자가 부동산을 처분한 경우 실질적으로 소유권 회복이 어려울 수 있습니다.

Q. 과징금을 냈는데 형사처벌도 받나요?

A. 과징금과 형사처벌은 별개 절차로 규정되어 있어(같은 법 제5조, 제7조), 과징금을 납부했다는 사정만으로 형사처벌 절차가 종결되지 않습니다. 두 절차의 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.

Q. 부동산실명법위반으로 조사받으면 어떤 절차를 거치나요?

A. 행정청의 실태조사나 수사기관의 수사가 개시되고, 이후 과징금 부과 예고와 형사절차(수사→기소 여부 결정→재판)가 별도로 진행됩니다. 각 단계마다 대응 방법과 기한이 다르므로 초기에 절차를 구분해 파악하는 것이 중요합니다.

Q. 명의수탁자인데 저도 처벌받나요?

A. 명의신탁 사실을 알면서 등기 명의를 유지한 명의수탁자도 형사처벌 대상이 될 수 있습니다(같은 법 제7조). 명의신탁 사실을 언제 알았는지, 적극적으로 관여했는지 여부가 책임 범위를 가르는 쟁점이 됩니다.

Q. 종중 땅을 종중원 명의로 등기했는데 문제되나요?

A. 종중이 보유한 부동산을 종중원 명의로 등기한 경우, 조세포탈 등 목적이 없다면 특례가 인정될 수 있습니다(같은 법 제8조). 다만 종중 총회 결의, 자금 출처 등 종중 소유임을 뒷받침하는 자료가 함께 필요합니다.

Q. 장기간 실명등기를 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 실명등기를 계속 이행하지 않으면 과징금 부과 후에도 이행강제금이 추가로 부과될 수 있습니다(같은 법 제6조). 시간이 지날수록 부담이 누적되므로 등기 이전 계획을 조속히 세우는 것이 유리할 수 있습니다.

Q. 과징금 부과 통지를 받았는데 이의를 제기할 수 있나요?

A. 과징금 부과 예고에 대해 정해진 기간 내 의견 제출이나 불복 절차를 진행할 수 있습니다. 부동산 평가액 산정 근거나 특례 해당 여부를 다투는 방식으로 대응하는 경우가 많습니다.

Q. 영통에서 부동산실명법위반 상담을 받고 싶은데 어떻게 준비하나요?

A. 영통 부동산실명법위반 변호사와 상담할 때는 등기부등본, 매매계약서, 자금 출처를 보여주는 계좌내역, 세금 신고 자료를 준비해 가시면 명의신탁 경위와 특례 해당 여부를 빠르게 파악하는 데 도움이 됩니다.

Q. 명의신탁 사실을 뒤늦게 알았다고 하면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 명의수탁자가 명의신탁 사실을 몰랐다면 책임 범위가 달라질 수 있지만, 이는 개별 사실관계에 대한 소명의 문제입니다. 등기 경위, 관련 대화 기록 등 객관적 자료로 인지 시점을 뒷받침하는 것이 중요합니다.

Q. 명의신탁으로 취득한 부동산을 되찾을 방법이 있나요?

A. 명의신탁 약정과 등기가 무효이므로 원칙적으로 명의신탁자가 소유권 이전을 구할 여지가 있으나, 부동산실명법의 취지상 이 관계를 이유로 한 이전등기청구가 인정되지 않는 경우가 많아 별도의 법리 검토가 필요합니다.

공식 참고자료

부동산실명법위반 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

개인정보처리방침

법무법인 프런티어(이하 “사무소”)는 개인정보보호법에 따라 정보주체의 개인정보 및 권익을 보호하고 개인정보와 관련된 정보주체의 고충을 신속하고 원활하게 처리하기 위하여 본 개인정보 처리방침을 수립·공개합니다.

제 1 조 수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법
제 2 조 개인정보의 처리 및 보유기간
제 3 조 개인정보의 제3자 제공
제 4 조 개인정보 처리업무의 위탁
제 5 조 정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법
제 6 조 개인정보의 파기
제 7 조 의견수렴 및 불만처리
제 8 조 개인정보 처리방침의 변경
제 9 조 개인정보의 안전성 확보 조치

제 1 조 (수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법)
① 게시판 글 작성 시 필수 항목에 대한 수집목적은 ‘별도의 구체적 상담을 위하여’이며 수집항목은 ‘이름, 이메일, 연락처’입니다.
② 전항 외에 고객의 서비스 이용 과정이나 요청 사항 처리 과정에서 ‘IP주소, 접속로그, 단말기 및 환경정보, 서비스 이용기록, 쿠키’와 같은 정보들이 자동으로 수집 및 저장될 수 있으며, 이 때의 수집목적은 ‘사용자 홈페이지 이용, 사이트 이용에 대한 문의 민원 등 고객 고충 처리’입니다.
③ 사무소는 ‘홈페이지 고객 문의/고충 처리 시 전화 또는 인터넷을 통한 상담’과 같은 방법으로 개인정보를 수집합니다

제 2 조 (개인정보의 처리 및 보유기간)
관계법령의 규정에 따라 개인정보를 보존하여야 하는 의무가 있는 경우가 아닌 한, 정보주체의 개인정보는 원칙적으로 해당 개인정보의 처리목적이 달성될 때까지 보유 및 이용되며, 그 목적이 달성되면 지체 없이 파기됩니다.

제 3 조 (개인정보의 제3자 제공)
사무소는 정보주체의 개인정보를 본 처리방침에서 명시한 목적에 한해서만 처리하며 정보주체의 사전동의가 있는 경우 또는 개인정보보호법 등 관계법령의 규정에 의거한 경우에만 개인정보를 제3자에게 제공합니다. 사무소는 현재 개인정보를 제3자에게 제공하지 않고 있습니다.

제 4 조 (개인정보 처리업무의 위탁)
사무소는 현재 귀하의 개인정보 보호를 위해 귀하의 개인정보를 직접 취급 관리하고 있습니다. 단, 향후 보다 전문적인 서비스를 제공하기 위하여 제3의 전문기관에 귀하의 정보를 위탁할 필요가 있다고 판단되는 경우, 귀하의 사전 동의 하에 개인정보에 대한 취급을 위탁할 수 있습니다.

제 5 조 (정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법)
① 정보주체는 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 사무소에 대해 개인정보의 열람, 정정 및 삭제, 처리정지 요구 등 개인정보 보호 관련 권리를 행사할 수 있습니다.
② 제1항에 따른 권리행사는 정보주체의 법정대리인이나 위임을 받은 사람을 통해서도 할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 개인정보보호법 시행규칙에 따른 위임장을 사무소에 제출하여야 합니다.
③ 사무소는 정보주체의 권리행사에 대하여 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 지체 없이 조치하겠습니다.

제 6 조 (개인정보의 파기)
① 사무소는 원칙적으로 개인정보의 처리목적이 달성된 경우 등 그 개인정보가 불필요하게 되었을 때에는 지체 없이 해당 개인정보를 파기합니다.
② 사무소가 관계법령의 규정에 따라 개인정보를 파기하지 아니하고 보존하여야 하는 경우에는 해당 개인정보 또는 개인정보파일을 다른 개인정보와 분리해서 저장·관리 합니다.
③ 사무소는 파기사유가 발생한 개인정보를 선정하여 개인정보 보호책임자의 승인을 받아 해당 개인정보를 파기합니다.
④ 사무소는 파기하여야 할 개인정보가 전자적 파일 형태인 경우 복원이 불가능한 방법으로 영구 삭제하며, 이외의 기록물, 인쇄물, 서면, 그 밖의 기록매체인 경우 파쇄 또는 소각합니다.

제 7 조 (의견수렴 및 불만처리)
정보주체는 개인정보 보호 관련 문의, 불만처리, 피해구제 등에 관한 사항을 아래 개인정보 보호책임자 또는 담당부서에 문의하실 수 있습니다. 사무소는 정보주체의 문의에 대하여 신속하고 충분한 답변을 드릴 것입니다.

개인정보 보호 책임자 : 변호사
연락처 : 02.

제 8 조 (개인정보 처리방침의 변경)
사무소의 개인정보 처리방침은 관련 법령, 지침 및 사무소 내부규정에 따라 변경될 수 있으며, 개인정보 처리방침이 변경되는 경우 관련 법령이 정하는 방법에 따라 공개합니다.

제 9 조 (개인정보의 안전성 확보 조치)
사무소는 개인정보의 안전성 확보를 위해 다음과 같은 조치를 취하고 있습니다.
관리적 조치 : 내부관리계획의 수립 및 시행, 구성원에 대한 정기적인 개인정보 보호교육 등
기술적 조치 : 개인정보처리시스템 등의 접근권한 관리, 접근통제시스템 설치, 고유식별정보 등의 암호화, 보안프로그램의 설치 등
물리적 조치 : 전산실, 자료보관실 등 개인정보 보관장소에 대한 접근통제