주택임대차보호법 대항력·우선변제권·확정일자: 생기는 시점, 순위 정하는 법, 소액임차인 최우선변제 금액
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 생기고, 여기에 임대차계약서의 확정일자까지 갖추면 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받는 우선변제권이 생깁니다. 보증금이 서울 1억6천500만원 이하인 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건만 갖춰도 5천500만원까지 선순위 담보권자보다 먼저 받습니다. 대항요건은 계속 유지해야 하므로 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령부터 받아야 합니다.
주택임대차보호법은 등기를 하지 않은 임차인이라도 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있게 합니다(제3조 제1항). 이것이 대항력이고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 이 대항요건에 임대차계약증서상의 확정일자를 더하면 경매나 공매에서 후순위 권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받는 우선변제권이 생깁니다(제3조의2 제2항).
대항력·우선변제권·최우선변제권 비교
| 권리 | 갖출 것 | 효과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도 + 주민등록(전입신고) | 다음 날부터 집이 팔려도 새 소유자에게 임대차를 주장. 새 소유자가 임대인 지위를 이어받음(제3조 제1항·제4항) |
| 우선변제권 | 대항요건 + 확정일자 | 경매·공매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받음(제3조의2 제2항) |
| 최우선변제권 | 보증금이 소액 기준 이하 + 경매신청 등기 전 대항요건 | 보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다도 먼저 받음(제8조 제1항) |
순위는 날짜로 정해집니다
우선변제의 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점과 근저당권 같은 다른 권리의 등기 날짜를 비교해 정합니다. 대항력은 전입한 날이 아니라 그 다음 날부터 생기기 때문에, 입주·전입한 바로 그날 집주인이 근저당권을 설정하면 그 근저당권이 앞섭니다. 확정일자를 전입보다 먼저 받았더라도 우선변제권은 대항력이 생기는 날(전입 다음 날)을 기준으로 생긴다는 것이 대법원 판례입니다.
대항력이 선순위 근저당권보다 늦으면 경매로 집을 산 사람에게 임대차를 주장하지 못하고 배당으로만 보증금을 받게 됩니다. 경매가 시작되면 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하고(민사집행법 제88조 제1항), 보증금을 배당받으려면 주택을 매수인에게 넘겨주어야 합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항).
확정일자 받는 곳과 계약 전 확인
확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인이 부여합니다(주택임대차보호법 제3조의6 제1항). 계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 그 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 정보를 요청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의6 제4항), 임대인은 계약할 때 이 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 선순위 보증금이 얼마나 있는지, 체납 세금이 있는지를 계약 전에 확인하는 방법입니다.
소액임차인 최우선변제 금액
| 지역 | 보증금 기준(이하) | 우선변제 금액(까지) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억6천500만원 | 5천500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억4천500만원 | 4천800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8천500만원 | 2천800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 | 2천500만원 |
(주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항, 제11조) 이 금액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1까지만 인정되고, 한 집에 소액임차인이 여럿이면 그 한도를 비율대로 나눕니다(같은 영 제10조 제2항·제3항). 표의 금액은 2023년 2월 21일부터 시행된 기준이고, 그 전에 그 주택에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 기준이 적용되므로(같은 영 부칙 제2조, 2023. 2. 21.) 등기부의 근저당 설정일도 함께 확인해야 합니다.
보증금을 받기 전에 이사해야 할 때
대항요건은 배당을 받을 때까지 유지해야 하므로, 보증금을 받지 못한 채 이사하거나 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 임차권등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사해야 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제5항). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
기간과 갱신에 관한 기본 숫자
- 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 봅니다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항).
- 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 계속되는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).
- 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고 갱신된 기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항).
- 차임이나 보증금 증액 청구는 약정액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조).
근거 법령
- 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제3조의6, 제3조의7, 제4조, 제6조의3, 제7조, 제8조 (시행 2026. 1. 2.)
- 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조 (시행 2026. 7. 1.)
- 민사집행법 제88조 (시행 2026. 2. 1.)
이 글은 법무법인 프런티어 정경준 변호사가 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리했습니다. 실제 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라지므로, 기한이 걸린 문제라면 서류를 가지고 먼저 상담해 보시기 바랍니다. 상담 1661-9983.
자주 묻는 질문
- 전입한 날 근저당이 설정되면 누가 먼저인가요?
- 대항력은 전입한 바로 그날이 아니라 다음 날부터 생기므로 같은 날 설정된 근저당권이 앞섭니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항력이 선순위 근저당권보다 늦으면 경매 매수인에게 대항하지 못하고 배당으로만 보증금을 받습니다.
- 서울 소액임차인 최우선변제 금액은 얼마인가요?
- 보증금이 1억6천500만원 이하이면 5천500만원까지 선순위 담보권자보다 먼저 받습니다(주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조). 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하고 주택가액의 2분의 1까지만 인정됩니다.
- 확정일자는 어디서 받나요?
- 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 등기소, 공증인이 부여합니다(주택임대차보호법 제3조의6 제1항). 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 우선변제권이 생깁니다.
- 보증금을 못 받았는데 먼저 이사해도 되나요?
- 그대로 이사하거나 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사해야 기존 권리가 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
