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강남 부동산실명법위반변호사

강남 부동산실명법위반변호사 | 사건 한 번에 정리

핵심 요약

부동산실명법위반은 부동산의 실제 소유자와 등기부상 명의자가 다른 '명의신탁'을 형사처벌·과징금으로 규율하는 사안입니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조, 제5조, 제7조). 명의신탁자와 명의수탁자 모두 처벌 대상이 될 수 있고, 명의신탁 약정과 그에 따른 등기 자체가 무효로 처리되면서 소유권 문제까지 함께 발생합니다. 종중·부부간 특례 등 예외가 인정되는 경우도 있어 사실관계 확인이 대응의 출발점입니다.

형사 · 부동산 관련법: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 명의신탁 과징금·형사 병과

감수 이상현 변호사(총괄대표변호사) · 최종 수정 2026년 10월 17일

부동산실명법위반 | 어떤 명의신탁인지에 따라 처벌 대상과 정도가 달라집니다

부동산실명법위반은 명의신탁이 이루어진 방식에 따라 유형이 나뉘고, 유형별로 처벌 대상자와 특례 적용 여부가 달라집니다. 본인의 사안이 어느 유형에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

유형 1

양자간 명의신탁
실제 소유자(신탁자)가 원래 자신 명의였던 부동산을 명의수탁자 명의로 이전하는 경우입니다. 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 무효이며, 신탁자에게는 소유권이 그대로 남는 것으로 처리됩니다(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항).

유형 2

3자간 등기명의신탁(중간생략형)
매도인과 신탁자 사이에 매매계약을 체결하되 등기는 수탁자 명의로 이전하는 경우입니다. 매도인과 수탁자 사이의 등기는 무효이나 매도인·신탁자 사이의 매매계약은 유효하여 신탁자는 매도인에게 이전등기를 청구할 수 있습니다(부동산실명법 제4조).

유형 3

계약명의신탁
신탁자와 수탁자 사이의 약정에 따라 수탁자가 매도인과 직접 계약을 체결하고 수탁자 명의로 등기하는 경우입니다. 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자 명의 등기는 유효하게 되어, 신탁자는 수탁자에게 매수자금 반환만을 구할 수 있는 경우가 많습니다.

특례

종중·배우자·종교단체 특례
조세포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없는 종중 재산, 배우자 명의 등기, 종교단체 명의 등기는 특례로 처벌 대상에서 제외될 수 있습니다(부동산실명법 제8조). 다만 목적의 정당성에 대한 입증이 관건이 됩니다.

무효는 형사처벌과 별개로 진행됩니다

명의신탁 약정 및 등기의 무효는 민사상 효력의 문제이고, 과징금·형사처벌은 별도의 행정·형사 절차입니다. 무효 판단과 별개로 과징금 부과처분과 수사가 동시에 또는 순차적으로 진행될 수 있으므로 두 절차를 함께 고려한 대응이 필요합니다.

부동산실명법위반 | 명의신탁 약정 무효가 만드는 후속 문제

명의신탁 약정과 그에 따른 등기가 무효로 처리되면 형사처벌과는 별개로 소유권 귀속, 실명등기의무 등의 문제가 이어집니다. 이 단계를 정확히 이해해야 과징금·이행강제금 대응 전략도 세울 수 있습니다.

약정과 등기는 무효, 처벌은 별도

명의신탁 약정은 무효이고 그에 따른 등기로 인한 부동산에 관한 물권변동도 무효입니다(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항). 다만 이 무효는 민사상 효력에 관한 규정으로, 명의신탁자와 명의수탁자에 대한 형사처벌 규정(같은 법 제7조)과는 별도로 적용됩니다.

실명등기의무 위반과 유예기간

기존 명의신탁자는 법 시행 후 일정 유예기간 내에 실명으로 등기를 전환해야 하며, 이를 이행하지 않으면 과징금과 이행강제금이 순차적으로 부과될 수 있습니다(부동산실명법 제5조, 제6조). 실명등기 전환이 늦어질수록 이행강제금이 반복 부과될 수 있어 조기에 전환 여부를 검토하는 것이 유리합니다.

제3자 보호와 선의취득 문제

명의신탁 약정과 등기가 무효라도 그 무효를 제3자에게 대항할 수 없는 경우가 있습니다(부동산실명법 제4조 제3항). 수탁자가 부동산을 이미 처분한 경우 선의의 제3자와의 관계, 신탁자의 손해배상·부당이득 청구 가능성이 함께 쟁점이 됩니다.

부동산실명법위반 | 과징금과 형사처벌이 병행되는 구조

부동산실명법위반은 행정제재인 과징금·이행강제금과 형사처벌인 벌금·징역이 동시에 문제될 수 있는 대표적인 사안입니다. 두 절차가 어떻게 다르고 서로 어떤 영향을 미치는지 정리했습니다.

형사처벌 대상과 형량

명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(부동산실명법 제7조). 조세포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 있었는지, 부동산 가액이 얼마인지가 양형에서 주요하게 다뤄집니다.

과징금 산정 기준

과징금은 부동산 가액을 기준으로 부과되며, 신탁자의 조세포탈 여부, 실명등기 의무 위반 기간, 부동산 가액 등이 산정 요소로 고려됩니다(부동산실명법 제5조). 실무에서는 부동산 가액 평가 시점과 방법에 대한 다툼이 자주 발생합니다.

형사처벌과 과징금의 관계

과징금은 형사처벌과 별개의 행정제재이므로 하나가 부과되었다고 다른 절차가 면제되지 않습니다. 다만 수사·재판 과정에서의 소명자료가 과징금 부과처분 단계의 소명에도 함께 활용될 수 있어, 형사 대응과 행정 대응을 분리하지 않고 일관되게 준비하는 것이 중요합니다.

⚠ 이의신청·불복 기한을 놓치지 않아야 합니다

과징금 부과처분에 이의가 있는 경우 행정심판 또는 행정소송으로 다툴 수 있으나 처분서에 명시된 불복기간이 정해져 있습니다. 기간이 지나면 처분이 확정되어 다투기 어려워지므로 처분서를 받은 즉시 기한을 확인해야 합니다.

부동산실명법위반 | 수사·과징금 통지부터 종결까지

사실관계 및 자료 정리
명의신탁 약정 경위, 자금 출처, 등기 경위를 보여주는 자료(계약서, 계좌내역, 등기부 등본)를 먼저 정리합니다. 조세포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 없었음을 뒷받침할 자료가 있는지 확인합니다.

수사기관 조사 대응
경찰 조사에서는 명의신탁의 목적과 경위에 대한 진술이 처벌 여부와 양형에 큰 영향을 미칩니다. 진술 전에 사안의 유형(양자간·3자간·계약명의신탁 등)을 명확히 파악해두는 것이 필요합니다.

과징금 부과처분 대응
관할 시·군·구청의 과징금 부과처분 통지를 받으면 산정 근거를 확인하고, 필요한 경우 의견제출이나 이의신청, 행정심판·행정소송을 검토합니다.

형사 절차 진행
기소 여부, 약식기소인지 정식기소인지에 따라 대응 방향이 달라집니다. 정식재판이 진행되는 경우 특례 적용 가능성, 양형자료 등을 준비합니다.

실명등기 전환 및 후속 조치
형사·행정 절차와 별개로 실명등기 전환, 이행강제금 부과 방지를 위한 조치를 함께 진행합니다.

부동산실명법위반 | 비용 구조

법률상담료
초기 사실관계 검토와 대응방향 설정을 위한 상담 단계 비용입니다. 사안의 복잡도, 관련 부동산 수와 가액에 따라 달라질 수 있습니다.

착수금
수사 대응, 과징금 이의신청, 형사재판 대응 등 업무 범위에 따라 산정됩니다. 형사와 행정 대응을 함께 진행하는 경우 업무 범위가 넓어져 이를 반영합니다.

성공보수
사건 종결 결과(불기소, 과징금 취소·감액, 형 감경 등)에 따라 별도로 정할 수 있습니다. 결과를 보장할 수는 없으며 사안에 따라 협의합니다.

실비
등기부·부동산 감정, 행정소송 인지대·송달료 등 절차 진행에 필요한 비용이 별도로 발생할 수 있습니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

부동산실명법위반 | 체크리스트

1️⃣ 명의신탁 유형 확인

원래 내 명의였던 부동산을 타인 명의로 옮겼나요? (양자간 명의신탁 가능성)
매도인과는 내가 직접 계약했고 등기만 타인 명의로 했나요? (3자간 등기명의신탁 가능성)
타인이 매도인과 직접 계약하고 등기까지 했나요? (계약명의신탁 가능성)
종중, 배우자, 종교단체 명의로 등기했나요? (특례 적용 검토 필요)

2️⃣ 조세포탈·회피 목적 여부

명의신탁 당시 조세포탈이나 강제집행 면탈 목적이 있었나요, 없었나요?
법령상 소유 제한(농지법 등)을 회피할 목적이 있었나요?
목적이 없었음을 뒷받침할 자료(자금 출처, 경위 등)가 있나요?

3️⃣ 과징금 통지 대응

과징금 부과처분 통지서를 받았다면 산정 근거(부동산 가액, 위반기간)를 확인했나요?
불복기간이 언제까지인지 확인했나요?
이의신청이나 행정심판·행정소송을 검토했나요?

4️⃣ 형사 조사 대응

수사기관 출석 요구를 받았나요?
명의신탁 경위에 대한 진술 방향을 정리했나요?
명의신탁자·명의수탁자 중 본인의 역할과 책임 범위를 파악했나요?

자주 묻는 질문

Q. 가족 명의로 부동산을 등기했는데 형사처벌 대상이 되나요?

A. 배우자 명의 등기는 조세포탈, 강제집행 면탈 등의 목적이 없었다면 특례로 처벌 대상에서 제외될 수 있습니다(부동산실명법 제8조). 다만 배우자 외 부모, 형제자매, 자녀 명의는 특례 대상이 아니므로 별도로 처벌 여부가 검토됩니다.

Q. 명의수탁자도 처벌받나요?

A. 네, 명의수탁자도 형사처벌 대상입니다. 명의신탁자는 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금, 명의수탁자는 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다(부동산실명법 제7조). 다만 명의신탁 사실을 전혀 몰랐던 경우라면 다르게 판단될 여지가 있습니다.

Q. 명의신탁 약정이 무효라면 등기도 원래대로 돌려받을 수 있나요?

A. 유형에 따라 다릅니다. 양자간 명의신탁이나 3자간 등기명의신탁은 등기가 무효이므로 원소유자에게 소유권이 남거나 매도인에게 이전등기를 청구할 수 있는 경우가 많습니다. 반면 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자 명의 등기가 유효하게 되어 소유권 회복이 어려울 수 있습니다.

Q. 과징금은 얼마나 나오나요?

A. 과징금은 부동산 가액, 위반기간, 조세포탈 여부 등을 기준으로 산정되며 사안마다 다릅니다(부동산실명법 제5조). 정확한 금액은 부과처분서에 기재된 산정 근거를 확인해야 알 수 있습니다.

Q. 형사처벌과 과징금을 둘 다 받을 수도 있나요?

A. 네, 형사처벌과 과징금은 서로 다른 법적 근거에 따른 별개의 제재이므로 병과될 수 있습니다. 하나의 절차에서 처분을 받았다고 다른 절차가 자동으로 면제되지는 않습니다.

Q. 이미 처분한 부동산도 문제가 되나요?

A. 명의신탁 후 수탁자가 부동산을 처분한 경우 선의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 없어 그 처분 자체는 유효하게 될 수 있습니다(부동산실명법 제4조 제3항). 이 경우 신탁자는 수탁자를 상대로 손해배상이나 부당이득반환을 구하는 문제가 남습니다.

Q. 실명등기로 전환하면 형사처벌을 면할 수 있나요?

A. 실명등기 전환은 이행강제금 등 행정적 불이익을 줄이는 조치이지만, 그 자체로 형사처벌이 면제되는 것은 아닙니다. 다만 수사·재판 과정에서 정황으로 참작될 수는 있습니다.

Q. 명의신탁인지 아닌지 애매한 경우는 어떻게 하나요?

A. 매매대금을 누가 지급했는지, 계약 체결 주체가 누구인지, 등기 경위가 어떠했는지에 따라 명의신탁 여부와 유형이 달라집니다. 사실관계가 복잡한 사안일수록 초기에 강남 부동산실명법위반 변호사와 함께 자료를 정리해 유형을 명확히 하는 것이 필요합니다.

Q. 종중 재산을 종중원 명의로 등기한 경우도 처벌되나요?

A. 조세포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없는 경우라면 특례가 적용되어 처벌 대상에서 제외될 수 있습니다(부동산실명법 제8조). 다만 목적의 정당성은 개별 사안마다 심리를 통해 판단됩니다.

Q. 수사기관에서 연락이 왔는데 바로 출석해야 하나요?

A. 출석 요구를 받으면 일정 조율이 가능한 경우가 많으며, 출석 전에 사실관계와 진술 방향을 정리하는 것이 도움이 됩니다. 명의신탁 유형과 목적에 따라 진술의 방향이 달라지므로 준비 없이 진술하는 것은 신중할 필요가 있습니다.

Q. 부동산실명법위반으로 조사받는 중인데 상담이 필요한가요?

A. 명의신탁 유형 판단, 과징금 산정 근거 검토, 형사처벌 대응이 동시에 얽혀 있는 사안이므로 초기에 강남 부동산실명법위반 변호사와 상담해 사실관계를 정리하는 것이 이후 대응 방향을 정하는 데 도움이 될 수 있습니다.

공식 참고자료

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