부평 · 행정

부평 공인중개사법위반변호사

부평 공인중개사법위반변호사 | 사건 한 번에 정리

핵심 요약

공인중개사법위반은 초과수수료 수수, 무자격·무등록 중개행위, 이중계약서(다운계약서) 작성, 명의대여 등 유형이 다양하고 각각 형량과 행정처분 수위가 다릅니다(공인중개사법 제48조, 제49조). 형사재판에서 벌금형이나 집행유예가 나오더라도 별도로 국토교통부·시·군·구의 등록취소, 자격정지, 업무정지 처분이 진행될 수 있어 두 절차를 함께 살펴야 합니다. 특히 자격취소·등록취소는 생계와 직결되는 만큼 처분 사전통지 단계부터 의견을 제출하는 것이 중요합니다.

행정 · 형사 관련법: 공인중개사법 중개수수료 · 등록취소

감수 문을 변호사(부산대표변호사) · 최종 수정 2026년 10월 17일

공인중개사법위반 | 공인중개사법위반, 어떤 행위가 문제됩니다

공인중개사법위반이라는 이름 안에는 여러 행위가 섞여 있습니다. 어떤 조항에 해당하는지에 따라 형량과 행정처분 수위, 대응 방향이 크게 달라집니다.

제33조

금지행위 위반 (직접거래·쌍방대리 등)
중개업자가 중개대상물의 거래당사자가 되거나, 관계법령에서 양도가 금지된 물건을 중개하는 등의 행위는 금지행위로 규정되어 있습니다(공인중개사법 제33조). 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(제49조 제1항).

제32조

초과수수료 수수
법정 한도를 초과해 중개수수료나 실비를 받거나 요구하는 행위입니다(공인중개사법 제32조 제4항, 제33조 제1항 제3호). 실제로는 임대인·임차인 중 어느 쪽에서 얼마를 더 받았는지, 초과분이 실제 지급됐는지가 쟁점이 됩니다.

무등록

무자격·무등록 중개행위
중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 하거나(제9조), 등록 없이 중개행위를 알선·광고하는 경우입니다. 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상이 될 수 있습니다(제48조 제1호).

이중계약서

이중계약서(다운계약서) 작성 관여
실제 거래가격과 다른 금액으로 계약서를 작성해 세금을 줄이거나 대출한도를 늘리는 데 관여한 경우입니다. 개업공인중개사가 관여했다면 자격정지·등록취소 처분과 별도로 형사책임이 문제됩니다.

명의대여

명의대여 및 등록증 대여·양도
다른 사람에게 자기 명의로 중개업무를 하게 하거나 등록증·자격증을 대여·양도하는 행위입니다(공인중개사법 제19조). 명의를 빌린 사람과 빌려준 사람 모두 처벌 대상이 될 수 있습니다.

여러 혐의가 함께 적용되는 경우

실무에서는 초과수수료와 이중계약서 작성이 함께 문제되거나, 무등록 중개행위에 명의대여가 결합되는 등 여러 조항이 동시에 적용되는 경우가 많습니다. 각 행위별로 처벌 조항과 공소시효, 행정처분 근거가 다르므로 혐의별로 나누어 대응 방향을 정리할 필요가 있습니다.

공인중개사법위반 | 수사 단계에서 무엇이 쟁점이 됩니다

공인중개사법위반은 고소·고발이나 관할 관청의 수사 의뢰로 시작되는 경우가 많습니다. 벌금형이라도 전과가 남고 이후 자격·등록 관리에 영향을 줄 수 있어 초기 대응이 중요합니다.

수사 개시 경로

거래당사자의 고소, 한국공인중개사협회나 지자체의 민원 이관, 세무조사 과정에서 발견된 이중계약서 등 여러 경로로 수사가 시작될 수 있습니다. 초과수수료 사건은 대체로 피해를 주장하는 거래당사자의 고소로, 무등록·명의대여는 지자체 단속 과정에서 적발되는 경우가 많습니다.

금액·행위 특정 여부

초과수수료 사건에서는 실제로 얼마를 초과해 받았는지, 그 금액이 계좌이체나 영수증으로 특정되는지가 쟁점이 됩니다. 구두로 주고받은 금액만 있고 객관적 증빙이 부족한 경우 진술의 신빙성이 다투어질 수 있습니다.

고의성과 관행의 구분

업계 관행이었다는 사정만으로 위법성이 조각되지는 않지만, 반복성·규모·인식 여부가 양형에서 고려될 수 있습니다. 초범인지, 자진해서 초과분을 반환했는지 등도 참작 사유로 제시될 수 있습니다.

공인중개사법위반 | 등록취소·자격정지, 형사처벌과 별개로 진행됩니다

형사재판 결과와 무관하게 등록관청(시·군·구)은 별도로 행정처분 절차를 진행할 수 있습니다. 처분 사전통지를 받은 시점부터 의견제출 기회가 있다는 점이 중요합니다.

등록취소와 자격취소의 차이

등록취소는 중개사무소 개설등록 자체를 취소하는 처분이고(공인중개사법 제38조), 자격취소는 공인중개사 자격 자체를 박탈하는 처분입니다(제35조). 등록취소를 당해도 자격은 유지되어 다른 사무소에 소속공인중개사로 취업할 수 있는 경우와, 자격까지 취소되어 업계 활동 자체가 어려워지는 경우는 파급 효과가 다릅니다.

업무정지·자격정지 처분

위반의 정도가 등록취소·자격취소에 이르지 않는 경우 6개월 이내의 업무정지(제39조)나 자격정지(제36조) 처분이 내려질 수 있습니다. 처분 기준은 시행규칙 별표에 위반행위 유형별로 세분화되어 있어, 어느 항목에 해당하는지에 따라 정지 기간이 달라집니다.

처분 사전통지와 의견제출

등록관청이 등록취소 등 불이익처분을 하려면 원칙적으로 사전통지를 하고 의견제출 기회를 주어야 합니다(행정절차법 제21조, 제22조). 이 단계에서 사실관계를 다투거나 정상 참작 사유를 제시하지 않고 지나가면 이후 취소소송에서 다툴 여지가 줄어들 수 있습니다.

⚠ 행정심판·행정소송 제기기간

등록취소나 자격취소 등 처분에 이의가 있다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구하거나 행정소송을 제기할 수 있습니다(행정심판법 제27조, 행정소송법 제20조). 기간이 지나면 처분을 다툴 기회 자체가 사라질 수 있어 통지를 받은 시점을 확인해두는 것이 필요합니다.

공인중개사법위반 | 상담부터 형사·행정 절차 종결까지

사실관계·자료 정리
고소장, 수사 개시 통지, 행정처분 사전통지 등 받은 문서와 거래 관련 계약서, 이체내역을 함께 검토합니다.

혐의 조항별 분석
적용된 조항이 초과수수료인지, 무등록·명의대여인지, 이중계약서인지에 따라 형사와 행정 각각의 대응 방향을 나눠 세웁니다.

수사기관 조사 대응
피의자 조사나 참고인 조사에 동행하며 진술 방향과 증거관계를 정리합니다.

행정처분 의견제출·이의절차
사전통지를 받은 경우 의견서를 제출하고, 처분이 확정되면 행정심판·행정소송 제기 여부를 검토합니다.

형사재판 대응 및 양형자료 준비
기소된 경우 초과분 반환, 재발방지 조치 등 양형에 참작될 사정을 정리해 재판에 제출합니다.

공인중개사법위반 | 수임료는 이렇게 산정됩니다

착수금
형사와 행정처분 대응을 함께 진행하는지, 형사만 진행하는지에 따라 산정 기준이 달라집니다. 수사 단계인지 기소 후 재판 단계인지도 반영됩니다.

행정심판·행정소송 별도 비용
등록취소·자격취소에 대한 행정심판이나 행정소송을 진행하는 경우 형사 사건과 별도로 산정합니다.

성공보수
결과를 보장할 수 없는 사안이므로, 성공보수 여부와 기준은 사건 진행 단계와 결과에 따라 상담 시 협의합니다.

실비
인지대, 송달료, 문서 발급비 등 절차 진행에 실제 드는 비용입니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

공인중개사법위반 | 상황별 체크리스트

1️⃣ 초과수수료 관련 사건

법정 한도를 초과한 금액이 계좌이체나 문자로 특정되나요?
초과분을 이미 반환했거나 반환할 의사가 있나요?
거래당사자와의 관계가 감정적으로 악화되어 고소로 이어진 정황이 있나요?

2️⃣ 무등록·명의대여 관련 사건

실제로 등록증이나 자격증을 빌려주거나 빌린 사실이 있나요?
중개행위를 한 사람과 등록된 명의자가 다른가요?
적발 경위가 단속인지 제보인지 확인했나요?

3️⃣ 행정처분 사전통지를 받은 경우

처분 사전통지서에 적힌 위반사실과 실제 사실관계가 일치하나요?
의견제출 기한이 언제까지인지 확인했나요?
처분이 등록취소인지 업무정지인지 자격취소인지 구분했나요?

4️⃣ 형사재판이 진행 중인 경우

기소된 죄명과 적용 조항을 정확히 확인했나요?
양형에 참작될 만한 사정(초범, 반환, 재발방지 조치)을 정리했나요?
행정처분과 형사재판 결과가 서로 영향을 줄 수 있는 관계인지 확인했나요?

자주 묻는 질문

Q. 중개수수료를 조금 초과해서 받았는데도 처벌 대상이 되나요?

A. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 법정 한도를 초과한 금액의 정도를 구분하지 않고 금지행위로 규정하고 있어, 소액이라도 형사처벌과 행정처분 대상이 될 수 있습니다(제49조 제1항). 다만 초과 금액과 경위, 반환 여부는 양형과 처분 수위에서 참작될 수 있습니다.

Q. 형사재판에서 벌금형을 받으면 등록이 바로 취소되나요?

A. 형사처벌과 행정처분은 별개의 절차이므로 벌금형 확정만으로 곧바로 등록이 취소되는 것은 아니지만, 등록관청이 형사처벌 결과를 근거로 별도의 행정처분 절차를 진행할 수 있습니다(공인중개사법 제38조). 처분 여부와 수위는 위반행위의 종류와 정도에 따라 개별적으로 판단됩니다.

Q. 다른 사람 명의로 중개사무소를 운영했는데 저도 처벌받나요?

A. 등록증이나 자격증을 대여받아 실제로 중개업무를 한 사람과, 명의를 빌려준 사람 모두 공인중개사법 제19조 위반으로 처벌 대상이 될 수 있습니다. 실제 업무를 누가 수행했는지, 수익 분배 구조가 어땠는지가 사실관계 확인의 핵심입니다.

Q. 행정처분 사전통지를 받았는데 꼭 의견을 제출해야 하나요?

A. 법적으로 의견제출이 의무는 아니지만, 이 단계에서 사실관계를 다투거나 정상 참작 사유를 제시하지 않으면 이후 처분이 확정된 뒤 취소소송에서 다툴 여지가 줄어들 수 있습니다(행정절차법 제22조). 통지 내용을 검토해 대응 여부를 판단하는 것이 필요합니다.

Q. 등록취소 처분에 불복하려면 언제까지 절차를 밟아야 하나요?

A. 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구하거나 행정소송을 제기할 수 있습니다(행정심판법 제27조, 행정소송법 제20조). 기간이 지나면 처분을 다툴 기회 자체가 사라질 수 있어 통지받은 날짜를 확인해두는 것이 중요합니다.

Q. 이중계약서를 작성한 것이 세무조사에서 드러났는데 형사처벌도 받나요?

A. 이중계약서 작성에 개업공인중개사가 관여한 사실이 확인되면 세금 문제와 별도로 공인중개사법위반이나 관련 형사책임이 문제될 수 있습니다. 실제 관여 정도와 작성 경위, 이익을 얻었는지 여부가 쟁점이 됩니다.

Q. 소속공인중개사인데 개설등록을 한 대표만 처벌받는 게 아닌가요?

A. 위반행위를 실제로 한 사람이 소속공인중개사라면 그 사람도 처벌 대상이 될 수 있고, 사안에 따라 개설등록을 한 개업공인중개사에게도 양벌 규정이 적용되어 함께 책임이 문제될 수 있습니다(공인중개사법 제50조). 누가 실행행위를 했는지에 따라 책임 범위가 달라집니다.

Q. 고소를 당했는데 합의하면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 공인중개사법위반 중 일부 조항은 반의사불벌죄가 아니어서 합의만으로 형사절차가 종료되지 않을 수 있습니다. 다만 합의와 초과분 반환 등 정상 참작 사유는 수사·재판 단계에서 양형에 고려될 수 있습니다.

Q. 부평에서 공인중개사법위반으로 수사를 받고 있는데 어디에 상담을 받아야 하나요?

A. 부평 공인중개사법위반 변호사를 통해 수사 단계 초기부터 진술 방향과 행정처분 대응을 함께 검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 어떤 조항이 적용되었는지, 행정처분 통지를 함께 받았는지를 먼저 확인하는 것이 필요합니다.

Q. 무등록 중개행위로 적발되면 자격증도 취소되나요?

A. 무등록 중개행위 자체는 개설등록이 없는 상태에서 벌어진 것이므로 취소할 등록이 없는 경우가 많지만, 공인중개사 자격을 보유한 사람이 무등록으로 영업한 경우라면 별도로 자격 관련 처분이 문제될 수 있습니다. 자격 보유 여부와 위반 경위에 따라 달라집니다.

공식 참고자료

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