청라 · 행정

청라 민간투자법변호사

청라 민간투자법변호사 | 사업 단계별 쟁점과 자문 전략

핵심 요약

민간투자법에 따른 민간투자사업은 정부 또는 지방자치단체가 민간의 자본과 창의를 활용해 도로, 항만, 학교, 환경시설 등 사회기반시설을 짓거나 운영하도록 하는 제도입니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제1조). BTO(build-transfer-operate), BTL(build-transfer-lease) 등 사업방식에 따라 수익구조와 위험배분이 달라지고, 실시협약의 문구 하나가 최소운영수입보장 여부나 해지시 지급금 산정에 직결됩니다. 사업제안서 작성 단계에서부터 법적 검토를 거치지 않으면 사업시행 중 협약 변경이나 정부 측 해지 요구에 대응할 근거가 부족해질 수 있습니다.

행정 · 공공계약 관련법: 사회기반시설에 대한 민간투자법 실시협약 BTO·BTL

감수 문을 변호사(부산대표변호사) · 최종 수정 2026년 10월 17일

민간투자법 | 민간투자사업, 어떤 방식으로 진행되나요

민간투자법상 사업방식은 시설의 소유권 귀속 시점과 수익 실현 방법에 따라 나뉩니다. 어떤 방식을 택하느냐에 따라 실시협약에서 다투게 되는 조항의 성격이 달라집니다.

BTO

도로·철도처럼 이용자에게 사용료를 받는 시설

소유권 귀속	준공 후 즉시 국가·자치단체에 귀속
수익 실현	사업시행자가 이용자로부터 사용료 수취
주요 쟁점	최소운영수입보장(MRG) 여부, 수요 위험 배분

사업시행자가 일정 기간 시설을 운영하며 사용료로 투자비를 회수합니다(민간투자법 제4조 제1호).

BTL

학교·문화시설처럼 정부가 임대료를 지급하는 시설

소유권 귀속	준공 후 즉시 국가·자치단체에 귀속
수익 실현	정부·자치단체로부터 임대료 수취
주요 쟁점	임대료 산정 기준, 운영성과 평가와 연동 여부

수요 위험이 낮은 대신 임대료 산정 방식과 성과평가 연동 조항이 실무상 핵심 쟁점입니다(민간투자법 제4조 제2호).

BOT·BOO

민자 발전·환경시설처럼 사업시행자가 소유권을 보유하는 시설

소유권 귀속	일정 기간 또는 존속기간 동안 사업시행자 보유
수익 실현	직접 운영 또는 처분을 통한 수익
주요 쟁점	무상사용기간 만료 후 처리, 시설물 인수 조건

사업 종류에 따라 소유권 이전 시점과 운영권 존속기간을 협약으로 정합니다(민간투자법 제4조 제3호·제4호).

민간투자법 | 협약 체결 전 반드시 짚어야 할 조항

실시협약은 사업시행자 지정 이후 주무관청과 체결하는 계약으로, 사업기간 전체의 권리·의무 관계를 규율합니다. 협약서 문구가 법령보다 구체적으로 분쟁 결과를 좌우하는 경우가 많아 체결 전 검토가 특히 중요합니다.

협약의 법적 성격

실시협약은 사법상 계약의 성격을 가지면서도 공익적 목적의 공공시설 건설·운영을 대상으로 하므로 순수한 민사계약과는 다른 해석 원칙이 적용될 수 있습니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제13조). 협약 위반시 구제수단이 민사소송인지 행정소송인지도 협약 조항과 사업 성격에 따라 달라질 수 있습니다.

협약 변경과 재구조화

사업여건 변화, 금융조달 조건 변경 등으로 실시협약을 변경해야 하는 경우 주무관청과의 협의 절차를 거쳐야 합니다(민간투자법 제13조). 변경 협의 과정에서 위험배분 조항이 실질적으로 재조정되는 경우가 많아 사업시행자 측의 법적 검토가 필요합니다.

부속 계약과의 정합성

실시협약과 별도로 체결되는 대주단 대출계약, 시공계약, 운영계약 등이 실시협약의 해지·변경 조항과 충돌하지 않도록 정합성을 맞추는 작업이 자문의 핵심 부분입니다.

민간투자법 | 제안에서 지정까지, 절차상 다투어지는 지점

민간투자사업은 정부고시사업과 민간제안사업으로 나뉘며, 어느 경로로 시작하든 사업시행자 지정 절차의 적법성이 이후 실시협약의 효력에도 영향을 줄 수 있습니다.

민간제안사업의 제안서 검토

민간이 사업을 제안하는 경우 주무관청은 제안서를 검토해 타당성을 판단하고, 타당성이 인정되면 이를 시설사업기본계획에 반영할 수 있습니다(민간투자법 제9조). 제안서 단계에서 사업방식과 수익구조를 어떻게 설계했는지가 이후 협상력에 직결됩니다.

사업시행자 지정처분의 성격과 불복

사업시행자 지정은 주무관청의 처분으로서, 지정이 거부되거나 지정 취소가 문제되는 경우 행정쟁송을 통한 불복이 검토될 수 있습니다(민간투자법 제13조). 경쟁 사업자와의 관계에서 지정처분의 절차적 하자를 다투는 사례도 있습니다.

우선협상대상자 선정 단계 분쟁

실시협약 체결 전 우선협상대상자로 선정되었다가 협상이 결렬되는 경우, 신뢰관계 파탄에 따른 비용 부담이나 손해배상 책임 소재가 쟁점이 됩니다.

민간투자법 | 수요 위험, 누가 부담하는가

민간투자사업의 핵심은 위험을 정부와 민간 중 누가, 어느 범위까지 부담하느냐를 실시협약에서 어떻게 규정했는지입니다.

재정지원과 보조금

국가는 필요한 경우 사업시행자에게 재정을 지원하거나 보조금을 지급할 수 있으며, 그 범위와 조건은 실시협약에서 구체화됩니다(민간투자법 제53조). 재정지원 조건이 사업 후반부에 변경되는 경우 그 근거와 절차가 쟁점이 됩니다.

사용료 조정과 물가 연동

사용료 산정 및 조정 기준이 실시협약에 명시되므로, 물가 변동이나 이용 수요 변화가 발생했을 때 협약에서 정한 조정 절차를 따랐는지가 실무상 분쟁의 출발점이 됩니다.

사업재구조화 협상

사업 수익성이 악화되어 최소운영수입보장 재원이 소진되는 등의 상황에서는 사업재구조화를 통해 협약 조건을 다시 협상하는 절차가 진행될 수 있습니다. 이 과정에서 민간사업자의 협상력은 초기 협약 문구의 명확성에서 비롯됩니다.

민간투자법 | 협약 해지시 지급금과 절차

정부 측 사정 또는 사업시행자 측 사정으로 실시협약이 해지되는 경우, 해지시지급금 산정 방식과 절차가 사업시행자와 대주단 모두에게 중대한 쟁점입니다.

정부 귀책 해지와 지급금

주무관청의 사정으로 협약이 해지되는 경우 사업시행자는 투자비 회수를 전제로 한 해지시지급금을 청구할 수 있으며, 그 산정 기준은 실시협약에서 정합니다(민간투자법 제46조 참조). 산정 기준이 협약상 불명확하면 감정 절차나 소송을 통해 다투게 됩니다.

사업시행자 귀책 해지와 처분 제한

사업시행자의 중대한 계약위반이 있는 경우 주무관청이 지정을 취소하거나 협약을 해지할 수 있는데, 이 경우 지급금 규모와 시설 처리 방식을 둘러싼 분쟁이 발생합니다. 해지 사유의 존부 자체를 다투는 것이 방어의 출발점입니다.

행정쟁송과 민사절차의 병행

사업시행자 지정취소나 처분의 위법성은 행정심판·행정소송으로, 협약상 금전청산은 민사소송이나 조정으로 진행되는 경우가 많아 두 절차를 함께 설계할 필요가 있습니다. 이 단계에서는 청라 민간투자법변호사와 같이 행정쟁송과 민사분쟁 경험을 함께 갖춘 조력이 실무상 도움이 됩니다.

⚠ 해지 관련 통지·이의 기한 확인

실시협약에는 해지 사유 발생 시 통지 기한과 이의제기 기간이 별도로 정해져 있는 경우가 많습니다. 협약서상 기한을 놓치면 해지시지급금 산정에 이의를 제기할 기회 자체가 사라질 수 있으므로 협약 조항을 먼저 확인해야 합니다.

민간투자법 | 상담부터 사업 종결까지

사업구조 초기 자문
제안서 작성 또는 시설사업기본계획 검토 단계에서 사업방식(BTO·BTL 등)과 수익구조를 법적으로 점검합니다.

실시협약 검토 및 협상 지원
위험배분, 해지시지급금, 사용료 조정 조항을 중심으로 협약 초안을 검토하고 주무관청과의 협상 포인트를 정리합니다.

사업시행 중 자문
협약 변경, 재정지원 조건 변경, 사업재구조화 협상이 필요한 시점마다 절차와 근거 조항을 확인합니다.

분쟁 발생시 대응
지정취소·해지 등 처분이나 협약 위반이 문제되는 경우 행정쟁송과 민사절차를 함께 검토해 대응 전략을 수립합니다.

사업 종결 및 인수 정산
존속기간 만료 또는 해지에 따른 시설 인수, 정산금 산정 과정에 필요한 검토를 지원합니다.

민간투자법 | 자문 비용은 어떻게 산정되나요

자문료(정기·건별)
사업규모, 검토 대상 문서의 양(실시협약, 부속계약, 재무모델 검토 범위), 자문 기간(단발 검토 또는 정기 자문)에 따라 산정됩니다.

협상·소송 대응 착수금
협약 변경 협상이나 행정쟁송·민사소송 대응이 필요한 경우 사건의 난이도와 소요 예상 기간을 기준으로 별도 산정합니다.

성과 연동 비용
해지시지급금 증액, 재정지원 조건 개선 등 구체적 성과가 발생하는 사안에서는 그 성과 규모를 기준으로 성공보수를 논의할 수 있습니다.

실비
감정비용, 회계·재무자문 전문가 비용, 인지·송달료 등 실제 소요되는 비용은 별도로 청구됩니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

자주 묻는 질문

Q. 민간투자사업과 일반 공공계약(정부조달)은 어떻게 다른가요?

A. 일반 공공계약은 정부가 예산으로 시설을 짓거나 물품을 구매하는 것이지만, 민간투자사업은 민간이 자금을 투입해 시설을 짓고 그 대가로 사용료 수취권이나 임대료를 받는 구조입니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조). 위험배분 구조와 계약(실시협약)의 성격이 근본적으로 다릅니다.

Q. BTO와 BTL 중 어느 방식이 사업시행자에게 유리한가요?

A. 일률적으로 유리한 방식은 없고 시설 종류와 수요 예측 가능성에 따라 달라집니다. BTO는 수요 위험을 사업시행자가 일부 부담하지만 수익 상한이 없고, BTL은 수요 위험이 낮은 대신 정해진 임대료 범위 내에서 수익이 결정됩니다.

Q. 실시협약 체결 후에도 협약 내용을 바꿀 수 있나요?

A. 가능합니다. 사업 여건 변화나 재구조화가 필요한 경우 주무관청과의 협의를 거쳐 협약을 변경할 수 있습니다(민간투자법 제13조). 다만 변경 협의 과정에서 위험배분이나 수익구조가 실질적으로 재조정될 수 있어 법적 검토가 필요합니다.

Q. 주무관청이 갑자기 실시협약을 해지하겠다고 하면 어떻게 대응해야 하나요?

A. 먼저 협약서상 해지 사유와 통지 절차가 실제로 충족되었는지를 확인해야 합니다. 해지가 정당하지 않다고 판단되면 협약상 이의절차나 행정쟁송을 통해 다툴 수 있고, 해지가 유효하더라도 해지시지급금 산정 근거를 별도로 다툴 수 있습니다.

Q. 최소운영수입보장(MRG) 제도는 아직 유효한가요?

A. 과거 다수의 BTO 사업에 적용되었던 최소운영수입보장은 이후 대부분 폐지되거나 위험분담형·손익공유형 구조로 전환되었습니다. 현재 진행 중인 사업이라면 실시협약에서 실제로 어떤 수익보장 구조를 채택했는지 개별적으로 확인해야 합니다.

Q. 민간제안사업을 제안했는데 채택되지 않으면 비용을 보전받을 수 있나요?

A. 제안서 작성비용의 보전 여부와 범위는 관련 시설사업기본계획이나 제안 공모조건에서 정한 바에 따르며, 일반적으로 채택되지 않은 제안에 대해 비용을 전액 보전받기는 어렵습니다. 다만 제안이 타당성 있게 검토되어 시설사업기본계획에 반영되었다가 이후 절차에서 배제된 경우라면 그 경위를 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

Q. 사업시행자 지정이 취소되면 시설은 어떻게 되나요?

A. 지정취소나 협약해지의 경위에 따라 이미 준공된 시설의 소유권 처리와 미준공 부분의 정리 방식이 실시협약에서 정한 절차를 따르게 됩니다. 대주단이 참여한 사업이라면 담보권 처리 문제도 함께 다루어져야 합니다.

Q. 청라 민간투자법변호사에게 상담받으면 어떤 도움을 받을 수 있나요?

A. 제안서·실시협약 검토와 같은 사업 초기 자문부터 협약 변경 협상, 해지·분쟁 상황에서의 행정쟁송·민사대응까지 사업 단계별로 필요한 법적 검토를 받을 수 있습니다. 사업규모와 쟁점에 따라 자문의 범위와 방식을 조정해 진행합니다.

Q. 민간투자사업 관련 분쟁은 소송보다 조정으로 해결하는 경우가 많나요?

A. 실시협약에 분쟁조정 절차나 중재조항이 포함된 경우가 많아 소송 전 협의나 조정을 먼저 시도하는 경우가 흔합니다. 다만 처분의 위법성을 다투는 부분은 행정쟁송 절차를 별도로 거쳐야 하는 경우가 있어 사안별로 절차를 구분해 검토해야 합니다.

공식 참고자료

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