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강남 민간투자법변호사

강남 민간투자법변호사 | 사업 구조 설계부터 실시협약, 분쟁 대응까지

핵심 요약

민간투자법은 도로, 철도, 학교, 하수처리시설 등 사회기반시설을 민간자본으로 건설·운영하도록 하는 특별법입니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제1조). BTO(build-transfer-operate), BTL(build-transfer-lease) 등 사업방식에 따라 수익구조와 위험분담이 크게 달라지고, 사업시행자 지정과 실시협약 체결 과정에서 정부·지자체와의 협상력이 사업 전체의 수익성을 좌우합니다. 운영 단계에서는 최소운영수익보장(MRG) 폐지 이후 도입된 위험분담·손익공유 방식과 협약 변경·해지 시 보상 산정이 주요 분쟁 소지가 됩니다.

행정 · 인프라 관련법: 사회기반시설에 대한 민간투자법 실시협약 자문형

감수 문을 변호사(부산대표변호사) · 최종 수정 2026년 10월 17일

민간투자법 | 사업방식(BTO·BTL·BOT 등) 선택과 구조 설계

민간투자법 제4조는 사업방식을 여러 유형으로 열거하고 있고, 어떤 방식을 택하느냐에 따라 소유권 귀속 시점, 수익 회수 방법, 위험의 성격이 달라집니다. 사업 제안 초기에 방식을 잘못 설계하면 이후 실시협약 협상에서 불리한 조건을 감수해야 하는 경우가 많습니다.

BTO와 BTL의 차이

BTO는 시설 완공 후 소유권을 국가·지자체에 이전하고 민간사업자가 일정 기간 시설을 직접 운영해 이용자로부터 사용료를 받는 방식이고, BTL은 준공 후 소유권을 이전하되 국가·지자체가 시설을 임차해 임대료를 지급하는 방식입니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조). BTO는 수요 위험을 민간이 부담하는 구조이고 BTL은 수요 위험이 상대적으로 낮아 학교·문화시설 등에 주로 쓰입니다.

사업방식이 협상력에 미치는 영향

사업방식은 이후 실시협약에서 협상 가능한 조건의 폭을 정하는 전제가 되므로, 사업 제안서 작성 단계에서부터 자금조달 구조와 세제, 리스크 배분까지 함께 검토할 필요가 있습니다. 이 단계에서 방식을 되돌리기는 사실상 어렵기 때문에 초기 자문이 특히 중요합니다.

민간투자법 | 실시협약 체결과 사업시행자 지정

사업시행자로 지정되기 위해서는 주무관청에 대한 사업 제안과 심사, 실시협약 체결이라는 일련의 절차를 거쳐야 합니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제13조, 제14조). 실시협약은 사업 전체의 권리·의무를 규정하는 핵심 문서이므로 조항 하나하나가 향후 분쟁의 근거가 됩니다.

사업시행자 지정 절차

주무관청은 민간투자사업기본계획을 고시하고, 민간이 제안한 사업 또는 정부가 고시한 사업에 대해 사업계획을 평가해 사업시행자를 지정합니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제13조). 이 과정에서 경쟁 제안자가 있는 경우 평가 기준의 공정성, 절차상 하자 여부가 다투어질 수 있습니다.

실시협약의 주요 조항

실시협약에는 사업기간, 사용료 산정방식, 시설의 유지관리 의무, 협약 변경 및 해지 사유, 손해배상·보상 조항 등이 포함됩니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제14조). 협약 체결 전 조항 검토를 통해 사업자의 책임범위와 정부의 지원범위를 명확히 해두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다.

민간투자법 | 위험분담과 손익공유 구조

과거 최소운영수익보장(MRG) 제도가 재정 부담 논란으로 폐지된 이후, 현재는 위험분담형·손익공유형 등 다양한 방식으로 수요 위험을 정부와 민간이 나누어 부담하는 구조가 실시협약에 반영되고 있습니다. 어떤 방식을 적용받는지에 따라 사업자가 부담하는 실질적 위험의 크기가 달라집니다.

수요 위험과 정부 지원

실시협약에서 정부가 재정지원금이나 보조금을 지급하기로 정한 경우 그 지급 요건과 산정방식을 구체적으로 명시했는지가 분쟁의 출발점이 됩니다. 실제 통행량·이용률이 예측치와 크게 다를 경우 협약상 조정 조항이 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

협약 변경과 재구조화

사업 진행 중 금리·물가·법령 변경 등으로 사업여건이 크게 달라진 경우 실시협약 변경 협상이 필요할 수 있습니다. 주무관청이 변경에 동의하지 않을 경우 사업자로서는 협약 해석과 형성권 행사 범위를 두고 법적 검토가 필요합니다.

민간투자법 | 협약 해지·보상 산정과 분쟁 대응

실시협약 해지 시 정부는 사업자에게 일정한 보상을 하도록 정하는 경우가 많은데, 보상 범위와 산정방법을 둘러싼 다툼이 실무상 가장 빈번한 분쟁 유형입니다. 행정청의 처분성 있는 조치에 대해서는 행정소송, 협약상 사법적 분쟁에는 민사소송이나 중재 절차가 활용됩니다.

해지 시 보상금 산정

실시협약은 통상 해지 시 지급된 총투자비, 미상각 투자비, 운영 손실 등을 기초로 보상금 산정 공식을 정해두는데, 이 공식의 해석과 적용을 둘러싸고 사업자와 주무관청의 견해가 갈리는 경우가 많습니다. 감정평가나 회계자문 결과가 함께 다투어지는 경우도 있습니다.

분쟁 해결 절차의 선택

실시협약에 중재조항이 있는 경우 상사중재로, 그렇지 않은 경우 민사소송 또는 행정소송으로 해결하게 되며 어느 절차를 택할지는 협약 문언과 다투는 사항의 성격(사법상 권리인지 처분성 있는 행위인지)에 따라 달라집니다. 강남 민간투자법 변호사와 사전에 협약서를 검토해 분쟁 발생 시 절차를 미리 파악해두는 것이 유리합니다.

⚠ 협약상 이의제기·소송 기한을 확인해야 합니다

주무관청의 처분에 대해 다투려는 경우 행정심판 또는 행정소송의 제기기간이 정해져 있고(행정소송법 제20조), 실시협약상 이의제기 절차와 기간이 별도로 규정된 경우도 있어 협약 문언을 먼저 확인해야 합니다.

민간투자법 | 사업 단계별 법률자문 진행 방식

사업구조·협약 검토 상담
사업 제안 단계 또는 이미 진행 중인 사업의 실시협약을 검토해 법적 리스크와 협상 지점을 파악합니다.

관련 자료 및 협약 분석
민간투자사업기본계획, 사업계획서, 실시협약 초안 또는 기존 협약, 관련 인허가 서류를 분석합니다.

협상·의견서 작성
주무관청과의 협상 과정에서 필요한 법률의견서를 작성하고, 조항별 대안 문구를 제시합니다.

분쟁 발생 시 대응
협약 해지, 보상금 산정, 처분에 대한 불복 등 분쟁이 발생한 경우 행정심판·행정소송·민사소송·중재 절차 중 적합한 방법을 검토해 대응합니다.

사업 종결 또는 지속적 자문
협상 타결이나 소송 종결 후에도 협약 이행 과정에서 발생하는 후속 쟁점에 대해 지속적으로 자문할 수 있습니다.

민간투자법 | 민간투자법 자문 비용 구조

자문료
사업 규모, 검토해야 하는 협약·서류의 양, 자문 기간(단발성 검토인지 지속적 자문인지)에 따라 산정됩니다.

소송·중재 대리 비용
실시협약 해지, 보상금 청구 등으로 소송이나 중재 절차에 이르는 경우 사건의 난이도와 소가, 심급에 따라 별도로 산정합니다.

실비
감정평가, 회계자문, 전문가 의견서 등 외부 전문가 비용이 필요한 경우 실비로 별도 청구됩니다.

성공보수 여부
보상금 청구나 협약 변경 협상처럼 경제적 이익이 명확히 산정되는 사안에서는 착수금과 별도로 성공보수를 정할 수 있으며, 사안 성격에 따라 달라집니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

민간투자법 | 민간투자사업 단계별 체크리스트

1️⃣ 사업 제안·구조 설계 단계

사업방식(BTO·BTL 등)이 자금조달 구조와 맞는지 검토했습니까?
수요 예측 자료의 근거와 리스크를 파악했습니까?
경쟁 제안자가 있는 사업인지, 평가 기준이 공정한지 확인했습니까?

2️⃣ 실시협약 체결 단계

사용료 산정방식과 조정 조항이 명확합니까?
협약 변경·해지 사유와 절차가 구체적으로 규정되어 있습니까?
해지 시 보상금 산정 공식을 이해하고 있습니까?
정부 재정지원의 지급 요건이 명확합니까?

3️⃣ 운영 단계

실제 수요와 협약상 예측치의 차이가 협약상 조정 조항에 해당합니까?
시설 유지관리 의무 이행 여부를 정기적으로 점검하고 있습니까?
법령·정책 변경이 사업 수익성에 미치는 영향을 검토했습니까?

4️⃣ 분쟁·해지 대응 단계

주무관청의 처분에 대한 불복 기한을 확인했습니까?
협약상 이의제기 절차를 먼저 거쳐야 하는지 확인했습니까?
중재조항이 있는지, 분쟁 해결 절차가 어떻게 정해져 있는지 확인했습니까?

자주 묻는 질문

Q. 민간투자사업에 참여하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?

A. 주무관청이 고시한 민간투자사업기본계획에 따라 사업을 제안하거나, 정부가 고시한 사업에 응모해 심사를 거쳐 사업시행자로 지정받아야 합니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제13조). 지정 이후 실시협약을 체결해야 사업이 본격적으로 시작됩니다.

Q. BTO와 BTL 중 어떤 방식이 유리한가요?

A. 수요 예측이 안정적이고 사용료 수입으로 수익을 낼 자신이 있다면 BTO가, 수요 위험을 피하고 안정적인 임대료 수입을 원한다면 BTL이 적합한 경우가 많습니다. 다만 이는 사업 유형과 재무구조에 따라 달라지므로 사안별 검토가 필요합니다.

Q. 최소운영수익보장(MRG)은 지금도 적용되나요?

A. MRG 제도는 재정 부담 문제로 대부분의 신규 사업에서 폐지되었고, 현재는 위험분담형이나 손익공유형 방식이 실시협약에 반영되는 경우가 많습니다. 기존에 MRG가 적용된 협약이 있다면 그 협약의 문언을 개별적으로 확인해야 합니다.

Q. 실시협약을 정부가 일방적으로 해지할 수 있나요?

A. 실시협약에는 통상 해지 사유와 절차, 해지 시 보상 방법이 명시되어 있어 이를 벗어난 일방적 해지는 다툴 수 있는 여지가 있습니다. 해지 통지를 받았다면 협약상 해지 사유 충족 여부와 보상금 산정 방식을 먼저 검토해야 합니다.

Q. 주무관청의 처분에 불복하려면 어떻게 해야 하나요?

A. 처분성이 인정되는 행위라면 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있고, 제소기간이 정해져 있으므로(행정소송법 제20조) 처분을 받은 시점부터 기한을 확인해야 합니다. 협약상 이의제기 절차가 별도로 규정된 경우 그 절차를 먼저 거쳐야 하는 경우도 있습니다.

Q. 협약 변경 협상 중인데 법률자문이 꼭 필요한가요?

A. 협약 변경은 이후 사업 전체의 수익구조를 다시 정하는 것이므로, 변경 조항의 문언과 법적 효력을 명확히 검토하지 않으면 이후 다시 분쟁이 발생할 수 있습니다. 강남 민간투자법 변호사와 협상 초기부터 방향을 점검하는 것이 유리한 경우가 많습니다.

Q. 외국계 투자자도 민간투자사업에 참여할 수 있나요?

A. 민간투자법상 사업시행자 자격에 국적 제한이 별도로 없는 경우가 대부분이나, 개별 사업의 기본계획이나 실시협약에서 특정 요건을 정할 수 있어 해당 사업의 공고문과 기본계획을 확인해야 합니다. 외국인투자촉진법 등 관련 법령과의 관계도 함께 검토가 필요합니다.

Q. 손실이 발생하면 정부에 보상을 청구할 수 있나요?

A. 실시협약에 손실 발생 시 보상이나 재정지원에 관한 조항이 있는지, 그 요건이 충족되는지를 먼저 확인해야 합니다. 조항이 불명확하거나 주무관청이 이행하지 않는 경우 협약 해석을 둘러싼 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

공식 참고자료

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