시흥 · 행정

시흥 공인중개사법위반변호사

시흥 공인중개사법위반변호사 | 형사처벌과 행정처분을 함께 정리합니다

핵심 요약

공인중개사법위반은 무자격중개, 중개보수 초과수수, 이중계약서(다운계약서) 작성, 거짓 중개대상물 광고 등 유형이 다양하고, 유형별로 벌칙 조항과 처벌 수위가 다릅니다(공인중개사법 제48조~제51조). 형사사건으로 수사가 진행되는 동시에 시·군·구청 등 관할 행정청이 등록취소나 업무정지 처분을 검토하는 경우가 많아, 두 절차를 함께 살펴봐야 합니다. 특히 형사판결 결과가 행정처분의 근거자료로 쓰이는 경우가 많아 초기 진술과 자료 대응이 중요합니다.

행정 · 형사 관련법: 공인중개사법 중개보수 초과수수 등록취소·업무정지

공인중개사법위반 | 공인중개사법위반, 어떤 유형인지에 따라 쟁점이 다릅니다

공인중개사법위반은 하나의 죄명이 아니라 여러 금지행위 위반을 통칭하는 말입니다. 실무에서 자주 문제되는 유형을 정리했습니다.

제33조

중개보수 등 초과수수
법정 한도를 초과해 중개보수나 그 밖의 명목의 금품을 받으면 처벌 대상이 됩니다(공인중개사법 제33조 제1항 제3호, 제49조). 실무에서는 '수고비', '컨설팅비' 등 명목을 바꿔 받은 금액이 실질적으로 중개보수에 해당하는지가 쟁점이 됩니다.

제7조

무자격·무등록 중개행위
공인중개사 자격이 없거나 중개사무소 개설등록을 하지 않은 상태에서 중개행위를 하면 처벌됩니다(공인중개사법 제7조, 제48조). 명의를 빌려 등록증을 대여하거나 대여받아 영업한 경우도 함께 문제됩니다(제19조).

이중계약서

거짓 계약서(다운계약서·업계약서) 작성
실제 거래가액과 다른 금액으로 계약서를 작성해 세금 회피 등에 이용되면 처벌 대상이 됩니다. 매도인·매수인·중개사 중 누구의 요청으로 작성됐는지, 실제 이득을 누가 취했는지가 다툼의 핵심이 됩니다.

거짓·과장 광고

중개대상물의 거짓·과장 광고
존재하지 않는 매물이나 조건을 다르게 표시해 광고하는 행위도 금지됩니다(공인중개사법 제18조의2). 온라인 플랫폼 게재 광고가 주된 증거로 활용되는 경우가 많습니다.

이해관계 미고지

직접거래·쌍방대리 등 금지행위
중개의뢰인과 직접 거래하거나, 하나의 거래에서 양쪽 모두를 대리해 중개하는 행위 등은 원칙적으로 금지됩니다(공인중개사법 제33조 제1항). 실질적으로 누가 거래당사자인지, 사전 고지가 있었는지가 쟁점이 됩니다.

형사처벌과 행정처분은 별도로 진행됩니다

하나의 위반행위에 대해 형사처벌(벌금·징역)과 행정처분(등록취소·업무정지·자격정지)이 동시에 또는 순차적으로 진행될 수 있습니다. 형사사건에서의 진술이나 처분 결과가 이후 행정심판·행정소송에서 불리한 자료로 쓰일 수 있어, 처음부터 두 절차를 함께 고려한 대응이 필요합니다.

공인중개사법위반 | 수사 단계별 대응 포인트

공인중개사법위반은 대부분 고소·고발이나 관할 행정청의 수사기관 통보로 시작됩니다. 수사 초기 진술이 이후 처분에 계속 영향을 미치므로 단계별로 준비가 필요합니다.

수사 개시 경위

거래상대방의 고소, 경쟁 중개업소의 신고, 또는 관할 시·군·구청이 조사 과정에서 위법행위를 발견해 수사기관에 통보하는 경우가 많습니다. 부동산 실거래가 신고 자료나 온라인 광고 게재 내역이 초기 증거로 활용되는 경우가 흔합니다.

벌칙 수위

무자격·무등록 중개행위나 등록증 대여 등은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 해당할 수 있고(공인중개사법 제48조), 중개보수 초과수수 등은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 해당할 수 있습니다(공인중개사법 제49조). 유형에 따라 벌칙 조항이 다르므로 어떤 조문이 적용되는지부터 확인해야 합니다.

양형에 영향을 주는 사정

초과수수 금액의 규모, 반복성, 피해자와의 합의 여부, 실제 취득한 이익 규모 등이 양형에 영향을 줄 수 있습니다. 초범인지, 조직적으로 이루어진 행위인지도 함께 고려되는 사정입니다.

공인중개사법위반 | 등록취소·업무정지·자격정지의 갈래

형사처벌과 별개로 관할 행정청은 위반의 정도에 따라 등록취소, 업무정지, 자격정지 처분을 할 수 있습니다. 처분의 종류와 강도는 위반행위의 유형과 횟수에 따라 달라집니다.

등록취소 사유

이중으로 중개사무소 개설등록을 하거나, 등록증을 대여한 경우, 업무정지 기간 중 중개업을 한 경우 등은 필요적 등록취소 사유에 해당할 수 있습니다(공인중개사법 제38조). 등록취소는 재등록 결격 기간과 함께 폐업에 준하는 영향을 주므로 처분 전 소명 기회를 적극 활용하는 것이 중요합니다.

업무정지·자격정지

위반 정도가 등록취소에 이르지 않는 경우 6개월 이내의 업무정지나 자격정지 처분이 내려질 수 있습니다(공인중개사법 제39조, 제36조). 처분 기준은 시행규칙에서 위반행위별로 세분화돼 있어, 어느 항목에 해당하는지에 따라 정지 기간이 달라집니다.

처분에 대한 불복

행정처분에 이의가 있으면 행정심판이나 행정소송을 통해 다툴 수 있습니다. 다만 처분의 사전통지 단계에서 의견제출을 하지 않으면 이후 절차에서 다툴 여지가 줄어들 수 있어, 통지를 받은 시점부터 대응을 시작하는 것이 실무상 유리합니다.

⚠ 형사판결이 행정처분의 근거가 될 수 있습니다

형사사건에서 벌금형이 확정되면 그 사실 자체가 행정청의 처분 근거자료로 활용되는 경우가 많습니다. 형사 단계에서의 진술과 자료 제출이 이후 행정처분 대응에도 영향을 준다는 점을 염두에 두어야 합니다.

공인중개사법위반 | 상담부터 사건 종결까지

상담 및 사실관계 확인
고소장, 수사기관 출석요구서, 행정청의 사전통지서 등 받은 서류를 기준으로 위반행위의 유형과 적용 조문을 먼저 확인합니다. 시흥 공인중개사법위반 변호사와의 상담에서는 형사·행정 두 절차가 각각 어느 단계에 있는지부터 정리합니다.

수사기관 대응
경찰·검찰 조사에 대비해 진술 방향을 정리하고, 초과수수 금액이나 중개행위 경위에 관한 자료를 정리해 제출합니다. 진술 내용은 이후 행정처분 단계에서도 그대로 활용될 수 있어 신중한 준비가 필요합니다.

행정청 의견제출·소명
행정처분 사전통지를 받으면 정해진 기간 내에 의견제출서를 제출해 위반 경위나 정황을 소명합니다. 처분 기준표상 감경 사유에 해당하는지도 함께 검토합니다.

형사 결과와 처분 확정
형사절차의 결과(불기소, 약식기소, 정식재판 등)와 행정처분 결과가 각각 확정됩니다. 처분에 불복할 경우 행정심판이나 행정소송으로 이어질 수 있습니다.

불복 절차 진행
행정심판·행정소송을 진행하는 경우 처분의 적법성, 처분 기준의 적용 오류, 재량권 일탈·남용 여부 등을 쟁점으로 다투게 됩니다.

공인중개사법위반 | 비용은 어떻게 산정되나요

착수금
형사사건(수사·재판 대응)과 행정처분 대응(의견제출, 행정심판, 행정소송)은 별도 절차이므로 통상 사건 단계와 범위에 따라 개별적으로 산정됩니다. 두 절차를 함께 진행하는 경우 전체 범위를 사전에 협의합니다.

성공보수
불기소·약식기소 등 형사 결과나 처분 감경·취소 등 행정 결과에 따라 성공보수 여부와 기준을 사전에 정합니다. 결과를 보장하는 형태의 약정은 두지 않습니다.

실비
행정심판·행정소송 진행 시 발생하는 인지료, 송달료, 자료 발급 비용 등 실비는 별도로 청구될 수 있습니다.

단계별 추가 비용
1심 형사재판 후 항소, 행정심판 기각 후 행정소송 등 절차가 추가되는 경우 해당 단계에 대한 별도 협의가 필요합니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

공인중개사법위반 | 자가진단 체크리스트

1️⃣ 형사 수사 대응 전 확인

고소장이나 출석요구서에 기재된 적용 조문을 확인했나요?
받은 중개보수나 명목상 대금의 산정 근거 자료를 정리했나요?
관련 계약서·문자·녹취 등 증거자료를 시간순으로 정리했나요?
공동 중개나 위임 관계가 있었다면 그 경위를 설명할 수 있나요?

2️⃣ 행정처분 사전통지를 받았다면

의견제출 기한이 언제까지인지 확인했나요?
처분 기준표상 감경 사유(초범, 자진신고 등)에 해당하는지 검토했나요?
형사 절차와 행정 절차가 동시에 진행 중인지 확인했나요?
등록취소·업무정지가 확정되면 영업에 어떤 영향을 미치는지 파악했나요?

3️⃣ 중개보수 관련 분쟁이라면

법정 중개보수 한도를 초과했는지 계산해봤나요?
'수고비'·'컨설팅비' 등 별도 명목의 금품이 실질적으로 중개보수인지 검토했나요?
거래상대방과의 합의나 환급 가능성을 검토했나요?

4️⃣ 이중계약서(다운계약서) 관련이라면

누구의 요청으로 계약서가 작성됐는지 정리했나요?
실거래가 신고와 실제 계약서 내용의 차이를 확인했나요?
세무 당국의 별도 조사가 진행 중인지 확인했나요?

자주 묻는 질문

Q. 중개보수를 초과해서 받으면 무조건 형사처벌을 받나요?

A. 중개보수 한도를 초과해 금품을 받으면 처벌 대상이 될 수 있습니다(공인중개사법 제33조 제1항 제3호, 제49조). 다만 초과 금액의 규모, 반환 여부, 명목이 실제로 중개보수에 해당하는지 등에 따라 처리 방향이 달라질 수 있습니다.

Q. 형사사건이 불기소로 끝나면 행정처분도 자동으로 취소되나요?

A. 형사절차와 행정처분 절차는 별개로 진행되기 때문에 불기소가 됐다고 해서 행정처분이 자동으로 취소되는 것은 아닙니다. 다만 불기소 사유와 그 판단 근거는 행정처분 단계에서 소명자료로 활용될 수 있습니다.

Q. 중개사무소 등록취소가 되면 다시 개설등록을 할 수 없나요?

A. 등록취소 처분을 받으면 일정 기간 재등록이 제한되는 결격사유에 해당할 수 있습니다(공인중개사법 제10조). 결격 기간과 사유는 취소 원인에 따라 다르므로 처분서 내용을 확인해야 합니다.

Q. 무자격자에게 중개를 맡겼는데 저도 처벌받나요?

A. 무자격자에게 중개행위를 하게 하거나 등록증을 대여해준 경우 등록증을 대여한 사람도 처벌 대상이 될 수 있습니다(공인중개사법 제19조, 제48조). 단순히 거래를 의뢰한 소비자인지, 명의를 대여해준 개설등록자인지에 따라 책임 범위가 달라집니다.

Q. 행정처분 사전통지를 받았는데 꼭 대응해야 하나요?

A. 사전통지 단계에서 의견을 제출하지 않으면 이후 행정심판·행정소송에서 다툴 수 있는 사실관계나 정황이 반영되지 않은 채 처분이 확정될 수 있습니다. 통지받은 기한 내에 의견제출서를 내는 것이 실무상 권장됩니다.

Q. 다운계약서를 써준 중개사도 처벌 대상인가요?

A. 실제 거래가액과 다른 금액으로 계약서 작성에 관여했다면 중개사도 처벌이나 행정처분 대상이 될 수 있습니다. 계약서 작성을 누가 먼저 요청했는지, 중개사가 그 사실을 알고 있었는지가 쟁점이 됩니다.

Q. 경찰 조사에서 어떻게 진술해야 하나요?

A. 진술 내용은 형사사건뿐 아니라 이후 행정처분 단계에서도 근거자료로 활용될 수 있어 사실관계를 정확히 정리한 뒤 진술하는 것이 중요합니다. 조사 전 변호사와 진술 방향을 점검하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

Q. 업무정지 처분을 받으면 그 기간 동안 아예 영업을 할 수 없나요?

A. 업무정지 처분을 받으면 정해진 기간 동안 중개업무를 할 수 없고, 이 기간 중 중개업을 하면 등록취소 등 더 무거운 처분으로 이어질 수 있습니다(공인중개사법 제38조). 처분 기간과 범위는 처분서에 명시된 내용을 확인해야 합니다.

Q. 시흥 공인중개사법위반 변호사에게 상담받으면 어떤 도움을 받을 수 있나요?

A. 받은 서류를 기준으로 형사·행정 두 절차가 각각 어떤 단계에 있는지 파악하고, 수사 대응과 행정청 의견제출을 함께 준비할 수 있습니다. 처분 사전통지 기한이 임박한 경우에는 상담을 서두르는 것이 대응 여지를 넓히는 데 도움이 될 수 있습니다.

Q. 고소를 취하하면 형사사건도 끝나나요?

A. 공인중개사법위반 중 일부 조항은 친고죄가 아니어서 고소 취하와 무관하게 수사와 처벌이 진행될 수 있습니다. 어떤 조문이 적용됐는지에 따라 고소 취하의 효과가 달라지므로 개별적으로 확인이 필요합니다.

공식 참고자료

공인중개사법위반 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

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