송도 부동산실명법위반변호사
송도 부동산실명법위반변호사 | 사건 구조와 대응 전략 한 번에 정리
타인 명의로 부동산 등기를 해 둔 사실이 알려지면, 같은 사안에서 행정 제재와 형사 책임이 한꺼번에 문제 될 수 있습니다. 기준이 되는 법은 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률', 줄여서 부동산실명법입니다. 이 법은 실제 소유자와 등기부상 명의자가 서로 다르게 하는 약정을 원칙적으로 금지하고, 그런 약정과 그에 따른 등기는 효력이 없다고 봅니다(부동산실명법 제4조). 아울러 실권리자에게는 부동산 가액을 기준으로 한 과징금을 물리고 형벌도 규정해 두었습니다(부동산실명법 제5조, 제7조). 사건 초기에 어떻게 움직였느냐에 따라 감당해야 할 몫 전체가 달라지는 까닭이 이것입니다.
부동산실명법위반 | 명의신탁 약정이 효력을 잃는 까닭
등기부에 적힌 이름과 진짜 권리자가 일치하지 않는 상태를 법이 허용하지 않기 때문에 명의신탁이 금지됩니다. 무효의 범위가 어디까지인지, 예외가 무엇인지 가려내는 일이 사건을 처음 맡았을 때 가장 먼저 할 판단입니다.
무효가 미치는 범위
무효가 되는 대상은 둘입니다. 하나는 명의를 맡긴 사람과 받은 사람 사이의 약정이고, 다른 하나는 그 약정에 따라 마친 등기입니다(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항). 다만 이 무효를 누구에게나 내세울 수 있지는 않습니다. 명의수탁자에게서 부동산을 산 제3자에게는 무효를 주장할 수 없고, 그 제3자는 소유권을 유효하게 얻습니다(부동산실명법 제4조 제3항).
예외적으로 유효한 명의신탁
종중 명의 신탁, 배우자 명의 신탁, 종교단체 명의로 하부 조직 재산을 등기하는 경우 등은 조세 회피나 강제집행 면탈 같은 불순한 목적이 없다면 예외적으로 유효하게 취급될 여지가 있습니다(부동산실명법 제8조). 본인 사안이 이 예외에 해당하느냐에 따라 형사와 행정 양쪽의 대응 방향이 확연히 갈립니다.
실제 사건에서 흔한 명의신탁 유형
현장에서 많이 보는 사례를 들면 이렇습니다. 자녀가 마련한 집을 부모 명의로 올린 경우, 대출 제한이나 세금 부담을 피하려고 아는 사람 명의를 쓴 경우, 종중 재산을 개인 명의로 등기해 둔 경우가 대표적입니다. 어떤 이유와 사정으로 명의를 맡겼는지가 뒤에서 다룰 과징금과 형사처벌 판단에 그대로 영향을 줍니다.
부동산실명법위반 | 과징금·이행강제금·형사처벌의 중첩 구조
형사처벌만으로 사건이 마무리되는 경우는 드물고, 과징금이나 이행강제금 같은 행정 제재가 함께 따라붙는 경우가 흔합니다. 세 가지 제재가 각각 어떤 기준과 순서로 부과되는지 알아야 어디까지 대비해야 하는지 윤곽이 잡힙니다.
과징금 산정 기준
과징금은 부동산 가액을 기준점으로 삼아 계산합니다(부동산실명법 제5조). 거기에 명의를 맡긴 기간이 얼마나 되는지, 조세를 피할 의도가 있었는지, 법령상 제한을 회피하려 했는지가 더해져 최종 금액이 정해집니다. 동일한 부동산이라도 목적과 사정이 다르면 과징금 차이가 크게 나는 것은 이 때문입니다.
형사처벌 규정과 법정형
형사책임은 명의를 맡긴 쪽과 받은 쪽 모두에게 물을 수 있습니다(부동산실명법 제7조). 명의신탁자는 5년 이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 이름만 빌려줬다고 해서 수사 대상에서 빠지는 것은 아니라는 점을 알고 있어야 합니다.
과징금 부과와 형사처벌의 관계
어느 한쪽 절차를 마쳤다고 다른 쪽이 사라지지는 않습니다. 과징금은 행정기관이 부과하는 제재이고 형사처벌은 법원이 선고하는 형벌이라 서로 별개이기 때문입니다. 그렇더라도 두 절차는 동일한 사실을 놓고 판단하므로, 조사 과정에서 명의신탁에 이르게 된 사정과 조세 포탈·강제집행 면탈 의도가 없었다는 점을 얼마나 설득력 있게 설명하는지가 두 결과에 함께 영향을 줍니다.
⚠ 실명등기 이행 의무와 이행강제금
명의신탁이 드러나면 실권리자는 정해진 기한 안에 자기 명의로 등기를 이전해야 합니다. 그 기한을 넘기면 부동산 평가액을 기준으로 이행강제금이 별도로 부과될 수 있습니다(부동산실명법 제6조).
부동산실명법위반 | 조사 통지부터 처분 확정까지의 흐름
명의를 맡긴 시점과 이유, 경위를 시간 순서대로 적어 두고 등기 서류·계약서·자금 이동 내역을 함께 확보합니다.
행정기관의 조사 통지나 세무조사가 사건이 알려지는 계기인 경우가 많습니다. 이때 하는 진술은 과징금 산정은 물론 형사절차에서도 따라다니니 조심스럽게 해야 합니다.
과징금 부과 예정 통지를 받으면 불순한 목적이 없었다는 점과 줄여 달라고 할 사정을 설명할 기회가 생깁니다. 이 단계에서 제출하는 자료를 어떻게 꾸리느냐에 따라 최종 금액이 달라질 수 있습니다.
고발이 접수되거나 수사가 개시되면 피의자 신분으로 조사받게 되며, 사안에 따라 송치와 기소, 재판으로 넘어갈 수 있습니다.
처분이 확정되면 실명등기를 완료하고, 이행강제금이 붙는지 살피면서 남은 뒷정리를 합니다.
부동산실명법위반 | 사건 단계와 병행 절차에 따라 달라지는 비용
사실관계를 처음 검토하고 대응 방향을 논의하는 데 드는 비용입니다. 아직 조사 중인지 이미 처분이나 기소까지 갔는지에 따라 범위가 달라집니다.
과징금에 대한 이의 절차나 형사 수사·재판 대응 등 어떤 절차를 밟는지, 난이도가 어느 정도인지, 여러 절차를 함께 진행하는지에 따라 정해집니다.
결과를 미리 장담할 수 없는 사건이라, 사건이 끝난 뒤 처분이 얼마나 감경되었는지 같은 실제 결과를 놓고 별도로 상의합니다.
등기부나 조사기록을 열람하거나 감정·평가가 필요한 경우에 쓰이는 비용은 실비로 따로 청구할 수 있습니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
부동산실명법위반 | 부동산실명법 위반 대비 점검표
1️⃣ 명의신탁 해당 여부 확인
- 등기부상 명의자와 실제 매매대금을 지급한 사람이 서로 다릅니까?
- 명의를 빌려준 상대방과 별도로 계약서나 약정서를 작성한 적이 있습니까?
- 부부 사이나 종중 같은 예외에 해당할 가능성이 있습니까?
2️⃣ 조사 단계 대비
- 국세청이나 구청·시청으로부터 소명 요구나 조사 통지를 받으셨습니까?
- 대출 규제나 세금을 피하려는 등 명의를 맡긴 이유를 문서로 정리해 두셨습니까?
- 이미 조사에서 진술하셨다면 그 내용을 따로 적어 두셨습니까?
3️⃣ 과징금·이행강제금 대비
- 과징금 부과 예정 통지를 이미 받았거나 곧 받을 상황입니까?
- 해당 부동산의 가액과 명의신탁이 이어진 기간을 파악해 두셨습니까?
- 실명등기를 마쳐야 하는 기한이 언제인지 확인하셨습니까?
4️⃣ 형사절차 대비
- 고발되었거나 수사가 시작되었다는 통지를 받으셨습니까?
- 본인이 명의를 맡긴 쪽인지 받은 쪽인지 명확하게 정리해 두셨습니까?
- 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 있었다고 의심받을 만한 정황이 있습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
부동산실명법위반 승소사례
같은 분야(형사) 최근 성공사례
