부천 · 재개발재건축

부천 하자보수소송변호사

부천 하자보수소송변호사 | 사건 한 번에 정리

핵심 요약

새 아파트 벽에 금이 가고, 천장에서 물이 새고, 겨울마다 창가에 물방울이 맺힌다면 시공사·시행사·조합을 상대로 고쳐 달라고(하자보수) 하거나 고치는 데 드는 돈을 물어내라고(하자보수에 갈음하는 손해배상) 청구할 수 있습니다. 재건축·재개발로 지은 단지도 마찬가지입니다. 문제는 근거 법이 공동주택관리법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법), 민법상 수급인의 하자담보책임으로 겹쳐 있어 누가 청구할 수 있는지, 어떤 하자인지, 사용검사일부터 몇 년이 지났는지가 복잡하게 얽힌다는 점입니다(공동주택관리법 제36조, 제37조). 입주자대표회의가 나설지 각 세대가 나설지, 보증금으로 처리할지 손해배상으로 갈지에 따라 절차와 결과가 크게 갈립니다.

건설 · 부동산 관련법: 공동주택관리법 관련법: 집합건물법 재개발재건축

감수 이상현 변호사(재개발·재건축전문변호사) · 최종 수정 2026년 10월 29일

하자보수소송 | 소송 대상이 되는 하자

공동주택관리법 시행령은 하자를 건물 뼈대(내력구조부)에서 생긴 것과 공사 종류(시설공사)별로 생긴 것으로 나누고 청구할 수 있는 기간을 따로 정합니다. 소송이 시작되면 가장 먼저 따지는 것도 이 두 가지, 어느 유형이냐와 사용검사일·사용승인일부터 몇 년이 흘렀느냐입니다.

내력구조부 하자

건물 뼈대에 생긴 하자
기둥·보·슬래브·내력벽 등 구조 안전에 영향을 주는 균열과 처짐입니다. 청구 기간이 다른 하자보다 길게 인정되는 편이고, 안전진단 결과가 핵심 증거로 쓰입니다(공동주택관리법 제36조 제3항).

시설공사별 하자

마감·설비 공사 하자
공정별로 기간이 다릅니다. 방수·미장·창호·배관·전기 등은 2년에서 5년 사이에서 따로 정해져 있습니다(공동주택관리법 시행령 제37조). 누수·결로처럼 여러 공정이 얽힌 하자는 원인을 가리는 것 자체가 쟁점입니다.

기능상·미적 하자

쓰기 불편하거나 보기 흉한 하자
들뜬 타일, 얼룩진 도장, 틀어진 문틀처럼 안전과는 무관해도 생활을 불편하게 하는 하자입니다. 손해배상을 계산할 때는 보통 고치는 데 드는 비용으로 평가합니다.

입주 뒤 발견된 하자도 소송할 수 있나

입주할 때는 안 보이다가 몇 년 뒤에 드러나는 하자가 많습니다. 청구 기간 안이라면 이런 하자도 청구할 수 있지만, 기간을 발견한 날로 셀지 원인이 생긴 날로 셀지를 두고 실무에서 자주 다툽니다.

하자보수소송 | 시공사·시행사·조합 중 누구에게 책임을 묻나

재건축·재개발은 조합(또는 시행사)과 시공사가 함께 사업을 끌고 가기 때문에 책임 주체가 여러 갈래입니다.

시공사의 수급인 담보책임

건물을 지은 시공사는 도급계약상 '일을 완성할 의무'를 진 수급인이므로, 완성물의 하자에 대해 민법상 담보책임을 집니다(민법 제667조). 대형 표준 공사에서는 계약 내용, 설계도서대로 시공했는지까지 함께 다툼의 대상이 됩니다.

사업주체(시행사·조합)의 하자보수 책임

하자보수의 일차 책임은 사업주체에게 있고, 사업주체는 이를 담보할 하자보수보증금을 맡겨 둬야 합니다(공동주택관리법 제38조). 재건축조합이 사업주체였다가 해산·청산했다면 청구 상대를 특정하는 별도 절차가 필요할 수 있습니다.

누가 청구하나 - 입주자대표회의와 각 세대

공용부분은 입주자대표회의나 관리단, 전용부분은 각 소유자가 청구하는 것이 기본 구도입니다(집합건물법 제9조). 겹치는 부분은 누구 명의로 소송할지부터 정리해야 합니다.

하자보수소송 | 손해배상 금액은 어떻게 정해지나

고쳐 달라는 대신 돈으로 받겠다고 하면, 그 금액이 실제 보수비와 맞는지가 다툼의 중심이 됩니다.

고치는 데 드는 비용이 기준

손해는 원칙적으로 '고치는 데 드는 돈'으로 계산됩니다. 그래서 감정인이 산정한 보수비가 사실상 승패를 가르는 일이 많고, 감정을 어떻게 진행하느냐가 결정적입니다.

감정 결과 이의와 재감정

첫 감정이 하자를 너무 작게 혹은 너무 크게 봤다고 판단되면 이의를 내거나 재감정을 신청할 수 있습니다. 다만 시간과 돈이 더 드니 얻을 것이 있는지 따져 보고 결정하는 경우가 많습니다.

위자료 등 별도 손해

하자 때문에 살기 어려울 정도였다면 보수비와 별도로 위자료가 인정될 수도 있지만, 하자가 얼마나 심했고 얼마나 오래 갔는지에 따라 사건마다 다릅니다.

하자보수소송 | 청구 기간은 언제부터 세나

기간이 지나면 원칙적으로 더는 하자보수를 청구할 수 없으니, 언제부터 세는지를 정확히 확인하십시오.

사용검사일 기준 기간 계산

기간의 출발점은 원칙적으로 사용검사일 또는 임시사용승인일입니다(공동주택관리법 시행령 제37조). 공정별로 2년~최장 10년까지 갈라져 있어, 같은 아파트라도 어느 공사 항목의 하자냐에 따라 청구 가능 여부가 달라집니다.

손해배상청구권의 별도 소멸시효

하자보수 청구 기간과는 따로 손해배상청구권의 소멸시효도 봐야 합니다. 하자를 안 날, 손해가 생긴 날처럼 언제부터 세느냐를 두고 실무에서 다툼이 잦습니다.

하자보수소송 | 상담부터 소송 종결까지

하자 현황 파악과 자료 수집
하자 위치와 발생 시기, 사용검사일을 확인하고 준공도면·시공 계약서를 모아 기간이 남은 사건인지부터 봅니다.

내용증명과 보수 요구
시공사와 사업주체에 공식 보수 요청을 보내고, 회신과 보수 진행 상황을 문서로 남겨 둡니다.

하자감정 신청
법원이 지정한 감정인이 현장을 보고 어디가 왜 망가졌는지, 고치는 데 얼마가 드는지 판단합니다. 소송 전에도 중간에도 할 수 있고, 이 숫자가 사실상 청구액이 됩니다.

소송 제기와 진행
감정 결과를 근거로 인천지방법원 부천지원 등 관할 법원에 보수 또는 배상 소송을 내고, 상대의 반박과 재감정 신청에 맞섭니다.

판결 또는 조정·화해
조정이나 화해로 일찍 끝나기도 하고, 판결까지 가서 보수비 지급이 확정되기도 합니다.

하자보수소송 | 소송 비용 산정 방식

착수금
청구 금액, 세대 수, 감정 필요 여부를 보고 정하며, 다수 세대가 함께하는 입주자대표회의 소송은 별도 기준을 둘 수 있습니다.

재감정·현장조사 비용
결과에 이의가 있어 다시 감정하면 추가 비용이 생깁니다.

감정료 등 실비
법원 감정인 비용은 따로 들고, 세대 수·항목 수가 많을수록 커집니다. 대개 소송 당사자가 먼저 부담했다가 결과에 따라 상대방이 떠안게 되기도 합니다.

성공보수
판결로 인정받은 보수비·배상액을 기준으로 따로 정합니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

하자보수소송 | 점검표

1️⃣ 재건축·재개발 조합이라면

하자보수보증금을 어느 기관에 얼마 예치했는지 확인했습니까?
도급계약서의 하자보수 책임 조항을 읽어 봤습니까?
조합이 해산·청산했는지, 사업주체 지위를 누가 넘겨받았는지 알고 있습니까?

2️⃣ 개별 세대 소유자라면

돈으로 받을 권리(손해배상청구권)가 시효로 사라지지 않았는지 따져 봤습니까?
시공사나 관리사무소에 보수를 요청한 기록이 남아 있습니까?
하자를 사진이나 영상으로 남겨 두었습니까?
우리 집 하자가 집 안(전용)인지 공용 시설인지 가려 봤습니까?

3️⃣ 입주자대표회의·관리단이라면

입주민 결의나 동의가 필요한 사안인지 알아봤습니까?
사용검사일부터 따져 청구 기간이 남아 있습니까?
하자보수보증금이 얼마 예치됐고 어디에 쓰였는지 확인했습니까?
하자 목록을 공용부분과 전용부분으로 나눠 놓았습니까?

자주 묻는 질문

Q. 소송 중 아파트를 팔면 청구권도 넘어가나요?

A. 자동으로 넘어간다고 단정하기 어렵습니다. 매매계약에 어떻게 정했는지, 청구권이 언제 생겼는지에 따라 결론이 갈리니 개별 확인이 필요합니다.

Q. 입주자대표회의 명의로 소송하려면 각 세대 동의가 필요한가요?

A. 대개 필요합니다. 입주자대표회의 명의로 공용부분 소송을 하려면 관리규약이나 법령이 정한 절차를 거쳐야 하는 경우가 많고, 이를 빠뜨리면 나중에 소송 자체의 적법성이 문제 될 수 있습니다.

Q. 부천 재건축 아파트인데 어디서 상담받을 수 있나요?

A. 부천에 있는 단지라면 사건은 대개 인천지방법원 부천지원에서 다룹니다. 재건축·재개발 사업의 특성과 하자보수 법리를 함께 봐야 하는 사건이라면 부천 하자보수소송 변호사와 처음 자료 검토부터 시작하는 것이 사건을 파악하는 데 도움이 됩니다.

Q. 누수 원인을 모르는데도 소송할 수 있나요?

A. 가능합니다. 누수는 배관·방수층·균열 등이 겹친 경우가 많아 원인 규명이 필요하지만, 소송을 낸 뒤 감정으로 원인을 찾는 것이 일반적입니다.

Q. 하자보수보증금만으로 보수가 충분한가요?

A. 그렇지 않을 수 있습니다. 보증금은 사업주체가 보수를 이행하겠다는 담보로 맡겨 둔 돈이라, 실제 보수비가 이보다 크면 모자라는 부분은 따로 손해배상으로 청구해야 할 수 있습니다.

Q. 하자감정은 얼마나 걸리나요?

A. 세대 수와 감정 항목에 따라 크게 다르고, 여러 세대의 공용부분을 한꺼번에 감정하면 꽤 오래 걸릴 수 있습니다. 감정이 늦어지면 소송 전체도 그만큼 늘어집니다.

Q. 하자보수와 손해배상 중 무엇을 청구해야 하나요?

A. 하자의 성격과 시공사가 고칠 생각이 있는지에 달렸습니다. 시공사가 보수를 거부하거나 미루면 손해배상으로 돌리는 경우가 많습니다.

Q. 재건축 조합이 해산되면 하자 책임은 누구에게 묻나요?

A. 책임이 사라지지는 않습니다. 청산인이나 지위를 넘겨받은 쪽을 상대로 청구할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 상대방을 정확히 특정하는 방법은 사건마다 달라 확인해야 합니다.

Q. 개별 세대도 직접 소송할 수 있나요?

A. 원칙은 이렇습니다. 우리 집 안(전용부분)은 내가, 복도·외벽 같은 공용부분은 입주자대표회의나 관리단이 청구합니다(집합건물법 제9조). 다만 공용부분 하자라도 개인이 일정 범위에서 권리를 행사할 수 있는지는 사건별로 따로 봐야 합니다.

Q. 입주 후 몇 년까지 하자보수를 청구할 수 있나요?

A. 하자 종류에 따라 짧게는 2년, 길게는 10년입니다(공동주택관리법 시행령 제37조). 기산점은 사용검사일이고, 구조 안전에 관한 하자일수록 긴 기간이 인정되는 경우가 많습니다.

공식 참고자료

하자보수소송 승소사례

같은 분야(민사) 최근 성공사례

주차장 후진 추돌사고, 반소로 150만원 배상 받은 사례 ㅣ 일부승소

구상금 소송, 무변론 전부 승소로 1억 6,500만원 지급받은 사례 ㅣ 승소

청구 근거 부족으로 상대방 주장 전부 배척한 사례 ㅣ 승소

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