세종 부동산실명법위반변호사
세종 부동산실명법위반변호사 | 사건 구조와 대응 전략 한 번에 정리
타인 명의로 부동산 등기를 해 둔 일이 드러나면 한 건의 사실에서 과징금과 형사처벌이 함께 나올 수 있습니다. 적용되는 법은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 줄여서 부동산실명법입니다. 이 법은 실제 소유자와 등기 명의인을 달리하기로 하는 약정을 금지하고 그 약정과 등기를 무효로 규정합니다(부동산실명법 제4조). 아울러 실제 권리자에게는 부동산 가액을 기준으로 한 과징금을 부과하고 형벌도 정해 두었습니다(부동산실명법 제5조, 제7조). 문제가 불거진 직후 어떻게 움직이느냐에 따라 전체 부담이 달라지는 까닭입니다.
부동산실명법위반 | 명의신탁 약정이 효력을 잃는 근거
등기부상 이름과 진짜 권리자가 갈라지는 상황을 막으려는 것이 명의신탁 금지의 취지입니다. 무효의 범위와 예외가 어디까지인지 파악하는 일이 초기 대응의 첫 단계입니다.
무효가 되는 범위
무효가 되는 대상은 둘입니다. 하나는 명의를 맡긴 사람과 맡은 사람 사이의 명의신탁 약정이고, 다른 하나는 그 약정에 따라 마친 등기입니다(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항). 하지만 이 무효를 모든 상대방에게 내세울 수 있는 것은 아닙니다. 명의수탁자로부터 부동산을 매수한 제3자에게는 무효를 주장할 수 없어서, 그 제3자는 유효하게 소유권을 얻습니다(부동산실명법 제4조 제3항).
예외적으로 유효한 명의신탁
종중 명의, 배우자 명의로 해 둔 신탁이나 종교단체가 하부 조직의 부동산을 단체 이름으로 등기한 경우는, 조세를 포탈하거나 강제집행을 피하려는 목적이 없었다면 예외적으로 유효하게 인정될 수 있습니다(부동산실명법 제8조). 본인의 사건이 이 예외에 해당하는지에 따라 형사 대응과 행정 대응의 방향이 상당히 달라집니다.
현장에서 자주 접하는 사례
현장에서 흔히 보는 사례는 다음과 같습니다. 자녀가 매수한 주택을 부모 명의로 등기한 경우, 대출 제한이나 세 부담을 피하려고 아는 사람의 이름을 쓴 경우, 종중 땅을 한 개인의 명의로 올린 경우입니다. 이름을 맡긴 이유와 과정이 뒤에서 설명할 과징금과 형사처벌 판단에 고스란히 영향을 줍니다.
부동산실명법위반 | 과징금과 이행강제금, 형사처벌이 함께 오는 구조
이 사안은 형사처벌에서 끝나지 않고 과징금이나 이행강제금 같은 행정상 부담이 함께 오는 경우가 많습니다. 각각 어떤 기준과 순서로 부과되는지 알아야 어디까지 대비해야 하는지 윤곽이 잡힙니다.
과징금 산정 기준
과징금은 부동산의 가액을 기준으로 시작합니다(부동산실명법 제5조). 거기에 명의신탁 상태가 이어진 기간, 조세 회피 의도가 있었는지, 법령상 제한을 우회하려 했는지가 반영되어 최종 액수가 결정됩니다. 같은 집이어도 동기와 경위에 따라 과징금 차이가 크게 나는 이유입니다.
형사처벌 규정과 법정형
형사책임은 명의를 맡긴 쪽과 맡은 쪽 모두에게 있습니다(부동산실명법 제7조). 신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 이름만 내준 수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 법에 정해진 형입니다. 이름을 빌려주기만 했다고 하더라도 피의자가 될 수 있다는 점을 처음부터 알고 계셔야 합니다.
과징금 납부와 형사처벌의 관계
과징금을 냈다고 형사처벌이 없어지거나 그 반대가 되는 것은 아닙니다. 과징금은 행정기관이 부과하는 제재이고 형사처벌은 법원이 내리는 형벌로, 서로 별개의 절차이기 때문입니다. 그렇지만 두 절차는 동일한 사실관계를 다루므로, 조사받을 때 명의신탁의 경위와 조세포탈·강제집행면탈 목적이 있었는지 여부를 얼마나 납득되게 설명하느냐가 양쪽 결과에 함께 영향을 줍니다.
⚠ 실명등기 의무와 이행강제금
명의신탁이 확인된 후에는 실제 권리자가 법에서 정한 기간 내에 자기 명의로 등기를 해야 합니다. 이 기간을 지키지 못하면 부동산 평가액을 바탕으로 이행강제금이 별도로 부과될 수 있습니다(부동산실명법 제6조).
부동산실명법위반 | 조사 통지부터 처분 확정까지의 경과
명의를 맡긴 시점과 이유, 경위를 시간 순서로 적어 보고, 등기부·계약서·대금 이동 자료를 한데 모읍니다.
대개는 관청의 조사 통지나 세무조사를 계기로 사건이 알려집니다. 이 시기의 진술은 과징금 산정은 물론 형사절차에서도 그대로 이어지므로 말을 조심해야 합니다.
과징금 부과를 예고하는 통지를 받는 단계에서 명의신탁에 부정한 목적이 없었다는 점과 줄여 줄 만한 사정을 주장할 기회가 있습니다. 어떤 자료를 어떻게 구성해 내느냐가 최종 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
고발이 들어가거나 수사가 개시되면 피의자 신분으로 조사받게 되고, 사안에 따라 송치와 기소, 재판으로 진행될 수 있습니다.
처분이 확정되면 실명으로 등기를 마치고, 이행강제금이 붙는지 살펴보면서 남은 문제를 마무리합니다.
부동산실명법위반 | 비용은 사건 단계와 병행 절차에 따라 달라집니다
사실관계를 처음 살펴보고 어떻게 대응할지 상담하는 데 드는 비용입니다. 아직 조사 단계인지, 처분이나 기소가 이미 나온 상태인지에 따라 범위가 달라집니다.
과징금에 대한 이의 절차와 형사 수사·재판 대응 등 어떤 절차를 맡는지, 그 난이도는 어떤지, 여러 절차를 함께 하는지에 따라 금액이 정해집니다.
결과를 미리 약속할 수 없는 유형의 사건이므로, 사건이 끝날 때 처분이 얼마나 감경되었는지 같은 실제 결과를 보고 별도로 협의합니다.
등기부나 수사기록을 열람하거나 감정·평가가 필요한 경우 그 소요 비용은 실비로 따로 청구할 수 있습니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
부동산실명법위반 | 부동산실명법위반 확인 체크리스트
1️⃣ 명의신탁 해당 여부 확인
- 등기부에 적힌 명의인과 실제로 매매대금을 지급한 사람이 서로 다릅니까?
- 이름을 빌려준 상대방과 별도의 계약서나 약정서를 작성한 적이 있습니까?
- 부부 사이나 종중처럼 법이 정한 예외에 속할 여지가 있습니까?
2️⃣ 조사 단계의 대응
- 국세청이나 시·군·구청에서 소명을 요구하거나 조사하겠다는 연락을 받으셨습니까?
- 대출 제한이나 세금 회피 등 이름을 맡긴 동기를 문서로 써 두셨습니까?
- 조사 때 이미 진술을 했다면 그 내용을 따로 적어 두셨습니까?
3️⃣ 과징금·이행강제금에 대한 준비
- 과징금을 부과하겠다는 예고 통지를 받았거나 곧 받을 것 같습니까?
- 부동산의 가액과 명의신탁을 유지한 기간을 파악해 두셨습니까?
- 실명으로 등기를 마쳐야 하는 기간이 언제까지인지 알아보셨습니까?
4️⃣ 형사절차에 대한 준비
- 고발장이 접수되었거나 수사가 시작되었다는 통지를 받으셨습니까?
- 본인이 명의신탁자인지 명의수탁자인지 명확하게 구분해 두었습니까?
- 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 있었다고 의심받을 만한 사정이 있습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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