세종 도시및주거환경정비법변호사
세종 도시및주거환경정비법변호사 | 단계별 인허가와 조합 분쟁 한 번에 정리
재개발·재건축을 규율하는 기본 법률은 도시및주거환경정비법, 줄여서 도정법입니다. 이 법에 따라 행정청이 내리는 구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가는 모두 처분이라 잘못이 있으면 행정소송으로 취소나 무효 확인을 청구할 수 있습니다(행정소송법 제4조). 분담금, 이주비, 조합원 자격, 현금청산을 두고 조합원이 조합과 맞설 때에도 도정법과 정관이 잣대가 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 정비사업 처분에 불복하는 방법
어떤 단계의 처분을 문제 삼느냐에 따라 소송 방식과 제소 기한이 각각 달라집니다. 먼저 다툴 대상을 특정해야 그에 맞는 절차가 정해집니다.
| 소송 형태 | 행정처분의 취소 또는 무효 확인 청구 |
| 제소 기간 | 처분을 인지한 날로부터 90일 안팎 |
| 주요 쟁점 | 동의율 산정과 동의서의 진정성립 |
| 관할 | 행정법원 |
조합설립인가는 조합이라는 법적 주체에 권한을 부여하는 설권적 처분으로 보므로 항고소송으로 다투게 됩니다(도시및주거환경정비법 제35조).
| 소송 형태 | 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인 청구 |
| 제소 기간 | 인가·고시를 인지한 때부터 90일 |
| 주요 쟁점 | 종전자산 감정 금액과 분양 평형 배정 방법 |
| 관할 | 행정법원 |
조합원이 무엇을 받고 무엇을 부담하는지를 구체적으로 확정하는 처분이 관리처분계획인가입니다(도시및주거환경정비법 제74조, 제78조).
| 소송 형태 | 총회 결의 무효 확인 또는 부존재 확인 청구 |
| 제소 기간 | 별도 제소기간 없음(민사소송 일반 원칙) |
| 주요 쟁점 | 의사정족수 부족과 소집 절차의 하자 |
| 관할 | 민사법원 |
조합과 조합원 사이의 내부 문제는 대체로 민사소송 절차로 해결합니다.
| 소송 형태 | 보상금 증액 청구와 매도청구 대응 |
| 제소 기간 | 협의기간 만료 후 60일 등 |
| 주요 쟁점 | 감정평가액, 청산 시점 |
| 관할 | 민사법원이 담당하고, 공익사업이면 행정법원이 맡기도 함 |
분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 관리처분계획인가가 난 다음 현금으로 정산받게 됩니다(도시및주거환경정비법 제73조).
도시및주거환경정비법 | 단계별 쟁점: 구역 지정부터 이전고시까지
정비사업은 구역 지정에서 시작해 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 차례로 거치고 준공·이전고시로 끝납니다. 처분마다 독립된 효력을 가지므로 선행 처분의 하자가 후행 처분 소송으로 넘어오는지(하자 승계)를 두고 공방이 자주 벌어집니다.
정비계획 수립과 구역 지정
정비구역 지정은 정비계획을 세운 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수 등이 합니다(도시및주거환경정비법 제8조). 가장 먼저 다툼이 되는 부분은 노후·불량건축물 비율 등 지정 요건이 충족됐는지입니다.
조합설립인가의 법적 성격
시장·군수의 인가를 받으려면 토지등소유자 4분의 3 이상 동의 같은 법정 요건부터 갖춰야 합니다(도시및주거환경정비법 제35조). 동의율이 미달했거나 동의서를 받는 방식이 잘못됐다면 조합설립인가가 무효로 판단될 가능성도 있습니다.
사업시행계획인가·관리처분계획인가 관계와 하자 승계
어떤 건물을 어떻게 지을지는 사업시행계획인가(도시및주거환경정비법 제50조)가, 조합원 각자가 무엇을 분양받고 얼마를 부담할지는 관리처분계획인가(같은 법 제74조)가 확정합니다. 두 인가는 별도의 처분이어서 따로 소송 대상이 되고, 먼저 내려진 인가의 하자를 나중 인가를 다투는 재판에서 꺼낼 수 있느냐가 현장에서 반복되는 쟁점입니다.
도시및주거환경정비법 | 조합원 지위와 총회 결의를 둘러싼 분쟁
분쟁은 주로 조합원으로 인정되는지, 총회를 어떻게 소집해 의결했는지, 임원 선출이 적법했는지에서 시작합니다. 결의가 유효한지는 법령과 정관의 절차를 지켰는지로 판단합니다.
조합원 자격과 대표조합원 제도
원칙적으로 토지나 건축물의 소유자가 조합원이 됩니다. 그러나 한 필지를 여러 사람이 공유하거나 한 세대에 소유자가 여럿이면 그중 대표자 1명만 조합원 자격을 갖습니다(도시및주거환경정비법 제39조). 이 규정에서 생긴 지분 분쟁이 조합원 지위 확인 소송으로 번지는 사례가 적지 않습니다.
총회 의결 정족수와 절차
예산 편성, 시공자 선정, 정관 변경, 관리처분계획 수립처럼 비중 있는 안건은 총회 의결을 거치지 않으면 안 됩니다(도시및주거환경정비법 제45조). 조합원 일부에게 통지가 가지 않았거나 의결 정족수에 미달한 결의라면 무효 확인 소송을 검토해 볼 만합니다.
조합 임원 해임과 지위
총회는 임원을 선임할 권한과 해임할 권한을 함께 가집니다. 조합 분쟁 가운데 상당수가 임원 자격 상실과 해임을 둘러싸고 일어나며(도시및주거환경정비법 제41조, 제43조), 해임 결의가 잘못됐다면 그 뒤에 진행된 사업 절차 전반이 정당한지까지 문제 될 수 있습니다.
도시및주거환경정비법 | 관리처분계획 수립 절차와 분양·분담금 결정
종전자산을 어떻게 평가하고 분양설계를 어떤 기준으로 했는지가 조합원별 몫을 직접 결정합니다. 이 두 가지를 처음부터 꼼꼼히 확인해 두어야 다툼을 줄일 수 있습니다.
분양신청 절차와 평형 배정 기준
조합이 분양신청 기간을 통지하고 신청서를 접수한 뒤 이를 토대로 누가 분양을 받을지, 어떤 평형을 배정할지 정합니다(도시및주거환경정비법 제72조). 다툼은 주로 그 분양설계 기준이 정관이나 시행규정에 부합하는지를 놓고 벌어집니다.
종전자산 평가, 분담금 산정
내가 내놓는 재산의 가치(종전자산)와 새로 받는 재산의 가치(종후자산) 사이의 차액이 분담금 또는 환급금이 됩니다(도시및주거환경정비법 제74조). 감정평가가 공정했는지, 평가 기준 시점이 언제인지가 자주 다투는 대목입니다.
분양 미신청 시 현금청산 대상
정해진 기간에 분양신청을 하지 않았거나 신청을 거둬들였다면 관리처분계획인가 후 현금청산 절차로 넘어갑니다(도시및주거환경정비법 제73조). 청산금을 어느 시점 기준으로 평가하는지, 늦게 지급할 때 지연손해금이 붙는지가 자주 다퉈집니다.
⚠ 관리처분계획 취소소송 제소 기간
관리처분계획인가·고시를 취소해 달라는 소송은 그 처분을 안 날부터 90일, 처분일부터 1년이 지나면 원칙적으로 제기가 막힙니다(행정소송법 제20조). 분양 결과 통지서를 받으셨다면 다툴지 말지를 미루지 말고 정하십시오.
도시및주거환경정비법 | 이주비, 명도, 손실보상 분쟁
사업시행 단계에서는 세입자 보상, 이주비 지급 조건, 언제까지 집을 비워야 하는지를 놓고 분쟁이 잦습니다. 조합과 소유자, 세입자의 입장이 가장 날카롭게 엇갈리는 때입니다.
이주비 지급과 명도 의무
조합원에게 지급되는 이주비는 대개 조합의 대여금이고, 건물을 비워 줄 의무와 연결돼 있는 일이 많습니다. 정관이나 총회 결의서에 지급 조건이 적혀 있는지 우선 살펴보십시오.
세입자 주거이전비와 영업손실보상 청구
사업 때문에 거처를 옮겨야 하는 세입자도 요건을 갖추면 주거이전비 등을 보상받습니다. 공익사업법의 손실보상 규정을 끌어와 적용하는 방식입니다(도시및주거환경정비법 제65조). 분쟁은 대부분 전입 날짜와 실제 거주 기간을 둘러싸고 생깁니다.
매도청구 소송과 명도 절차
조합설립에 끝내 동의하지 않은 소유자에게 조합은 소유권을 넘기라는 매도청구를 할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제64조). 매도청구가 인용되면 대개 집을 넘겨 달라는 명도소송이 이어지므로, 그에 앞선 협의가 적법했는지를 따지는 것이 방어의 출발점입니다.
도시및주거환경정비법 | 상담 접수에서 사건 종결까지 진행 순서
먼저 문제 삼을 처분의 종류와 고시일을 확인해 제소 기한을 점검합니다.
정관, 회의록, 동의서, 감정평가서를 모아 절차상 하자가 어디에 있는지 살핍니다.
다툴 대상이 처분이면 행정소송(취소·무효확인), 총회결의나 건물 인도 문제면 민사소송(결의 무효·명도)으로 방향을 잡고, 사정에 따라 집행정지 등 가처분을 병행합니다.
조합에 이의를 제기해 심리를 진행하거나, 행정법원 또는 민사법원에 소를 냅니다(세종 구역 민사 사건이라면 보통 대전지방법원).
판결이나 결정이 확정되면 계획 재수립, 재의결, 청산금 정산 등 후속 절차를 어떻게 진행할지 설명해 드립니다.
도시및주거환경정비법 | 수임료 산정 기준
사건 난이도와 심급, 분담금·청산금 액수(소송물 가액), 그리고 행정소송인지 민사소송인지를 고려해 산정합니다.
분담금이 줄었거나 승소로 이익을 얻은 정도를 살펴, 사건이 마무리된 뒤에 보수를 상의합니다.
감정평가비, 인지대와 송달료, 자료 열람 비용 같은 실비는 따로 부담하셔야 합니다.
조합이나 추진위원회가 맡기시는 경우에는 월 자문료 또는 단계별 정액 방식으로 정할 수도 있습니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
도시및주거환경정비법 | 체크리스트
1️⃣ 조합원이라면
- 조합원 자격이 인정되는지, 대표조합원 1명만 인정되는 사안은 아닌지 확인해 보셨나요?
- 분양신청 기간과 결과 통지를 받은 날짜를 적어 두셨나요?
- 인가·고시가 있었던 때로부터 90일이 아직 지나지 않았나요?
- 종전 재산의 평가액을 뒷받침하는 감정평가서를 교부받으셨나요?
2️⃣ 조합설립 및 총회 결의 다툼 대응
- 동의서를 징구한 방법이나 동의율을 산정한 과정에 하자가 있지는 않았나요?
- 정관이 정한 일시와 방법대로 소집 통지가 도착했나요?
- 결의 당시 출석 인원과 찬성 비율이 요구 기준을 충족했는지 검토해 보셨나요?
- 결의 무효·부존재 확인 청구에는 제소 기간 제한이 없다는 사실을 아시나요?
3️⃣ 조합설립 미동의자, 현금청산 대상자
- 매도청구에 앞서 조합으로부터 협의 요청을 받으신 적이 있나요?
- 협의기간이 언제 끝나는지, 조합이 매도청구를 한 날이 언제인지 확인하셨습니까?
- 청산금 산정의 기준일이 언제인지 파악하고 계신가요?
- 명도소송이나 인도명령 절차가 지금 어디까지 진행되었나요?
4️⃣ 세입자·이주 문제를 다툰다면
- 전입일과 실제 거주 기간이 주거이전비 지급 요건에 부합하나요?
- 상가를 운영하셨다면 영업손실보상이 적용되는 업종과 기간에 해당하나요?
- 이주비를 받으려면 집부터 비워야 한다는 식으로 조건이 걸려 있나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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