서울 도시및주거환경정비법변호사
서울 도시및주거환경정비법변호사 | 단계별 인허가와 조합 분쟁 한 번에 정리
정비사업의 뼈대가 되는 법은 도시및주거환경정비법(이하 도정법)입니다. 구역 지정부터 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가까지 각각이 행정청의 처분이라, 하자가 있다면 취소하거나 무효임을 확인해 달라고 법원에 요구할 수 있습니다(행정소송법 제4조). 한편 분담금, 이주비, 현금청산, 조합원 자격처럼 조합과 조합원 사이에서 벌어지는 분쟁 역시 이 법과 조합 정관을 잣대로 가려집니다.
도시및주거환경정비법 | 정비사업 처분에 맞서는 방법
처분마다 법적 성격이 달라서 소송의 종류와 제기 기한도 제각각입니다. 어떤 처분을 겨냥할지 먼저 정해 두면 나머지 절차는 거기에 맞춰 잡힙니다.
| 소송 형태 | 처분의 효력을 없애거나 무효임을 확인받는 소송 |
| 제소 기간 | 처분을 안 날로부터 90일 등 |
| 주요 쟁점 | 동의율 산정 방식, 동의서가 진짜인지 여부 |
| 관할 | 행정법원 |
조합설립인가는 새로운 권리를 설정해 주는 행정처분으로 보아 항고소송으로 다투게 됩니다(도시및주거환경정비법 제35조).
| 소송 형태 | 관리처분계획의 효력을 없애거나 무효임을 확인받는 소송 |
| 제소 기간 | 인가·고시를 안 날로부터 90일 |
| 주요 쟁점 | 종전 재산의 평가액, 분양 평형을 나누는 기준 |
| 관할 | 행정법원 |
관리처분계획인가는 조합원 각자의 권리와 의무를 구체적으로 확정하는 처분입니다(도시및주거환경정비법 제74조, 제78조).
| 소송 형태 | 총회에서 한 결의가 무효이거나 존재하지 않음을 확인받는 소송 |
| 제소 기간 | 별도 제소기간 없음(민사소송 일반 원칙) |
| 주요 쟁점 | 의결 정족수 부족, 소집 절차의 잘못 |
| 관할 | 민사법원 |
조합과 조합원 사이의 내부 문제는 원칙적으로 민사소송 대상입니다.
| 소송 형태 | 보상액 증액을 구하는 소송, 매도청구 대응 |
| 제소 기간 | 협의기간 만료 후 60일 등 |
| 주요 쟁점 | 감정평가액, 청산 시점 |
| 관할 | 민사법원이 맡고, 공익사업이면 행정법원이 맡기도 함 |
분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 관리처분계획인가 후 현금청산 대상이 됩니다(도시및주거환경정비법 제73조).
도시및주거환경정비법 | 구역 지정에서 이전고시까지 단계별 쟁점
절차를 순서대로 놓으면 구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 준공·이전고시가 이어집니다. 각 단계가 별개의 처분인 만큼, 앞 단계의 잘못을 뒤 단계 소송에서 끌어다 주장할 수 있는지(하자의 승계)가 가장 흔하게 부딪히는 쟁점입니다.
정비구역 지정과 정비계획 수립
정비계획을 수립해 정비구역을 지정하는 주체는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수 등입니다(도시및주거환경정비법 제8조). 첫 관문에서 따질 부분은 노후·불량건축물 비율처럼 법이 요구하는 지정 요건을 실제로 채웠는지입니다.
조합설립인가의 법적 성격
조합을 만들려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 동의 같은 법정 요건을 채우고 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(도시및주거환경정비법 제35조). 동의서를 받는 과정에 하자가 있거나 동의율이 부족하면 인가가 통째로 무효가 될 위험이 있습니다.
사업시행계획인가와 관리처분계획인가의 관련성
무엇을 지을지는 사업시행계획인가(도시및주거환경정비법 제50조)로, 누가 어떤 권리를 얻고 얼마를 부담하는지는 관리처분계획인가(같은 법 제74조)로 정해집니다. 서로 다른 처분이므로 따로따로 다툴 수 있으며, 앞 처분의 하자를 뒤 처분을 다투는 소송에서 내세울 수 있느냐가 실무에서 늘 문제 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 조합원 지위와 총회 결의를 둘러싼 분쟁
분쟁은 보통 누가 조합원이냐, 총회를 어떻게 소집하고 의결했느냐, 임원을 제대로 뽑았느냐에서 시작됩니다. 정관과 법령이 정한 절차를 지켰는지가 결의가 유효한지를 가르는 기준입니다.
조합원 자격과 대표조합원 1인 원칙
토지나 건물 소유자는 원칙적으로 조합원이 되지만, 한 세대 안에 여러 명이 있거나 한 필지를 여럿이 공유하면 그중 대표 1명만 조합원으로 봅니다(도시및주거환경정비법 제39조). 이 규정 때문에 생기는 지분 다툼이 조합원 지위확인소송으로 번지는 일이 잦습니다.
총회 의결 정족수
정관 변경, 예산, 시공자 선정, 관리처분계획 같은 중대 사항은 총회에서 의결해야 합니다(도시및주거환경정비법 제45조). 소집 통지가 빠졌거나 의결 정족수를 못 채웠다면 해당 결의에 대해 무효확인을 구해 볼 수 있습니다.
조합 임원의 지위와 해임
임원을 뽑고 물러나게 하는 권한은 총회에 있습니다. 임원의 자격 상실과 해임을 둘러싼 갈등이 조합 분쟁의 한 축이고(도시및주거환경정비법 제41조, 제43조), 해임 결의가 잘못되면 그 뒤에 이어진 사업 절차 전반의 정당성이 의심받게 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 관리처분계획 - 분양·분담금 확정 절차
이 단계에서 조합원 각자가 가져갈 몫이 가장 직접적으로 정해집니다. 종전자산을 어떻게 평가했는지와 분양설계 기준부터 꼼꼼히 확인해야 뒤탈이 없습니다.
분양신청 절차와 평형 배정 기준
조합은 분양신청 기간을 공고하고 신청을 받은 뒤, 그 결과에 따라 분양 대상자와 평형을 확정합니다(도시및주거환경정비법 제72조). 이때 적용한 분양설계 기준이 정관·시행규정과 맞는지가 따져볼 대목입니다.
종전자산 평가와 분담금 산정
조합원이 내거나 돌려받는 돈은 종전자산 가액과 종후자산 가액의 차이로 산출합니다(도시및주거환경정비법 제74조). 감정평가가 공정했는지, 평가 기준 시점이 언제인지를 두고 다투는 경우가 많습니다.
분양신청 포기와 현금청산
신청 기간을 넘겼거나 신청을 거둬들인 경우에는 관리처분계획인가 후 현금으로 청산받게 됩니다(도시및주거환경정비법 제73조). 청산금 산정 기준일이 언제인지, 지연이자가 붙는지가 실무상 쟁점입니다.
⚠ 관리처분계획 취소소송 제기 기한
처분을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 관리처분계획인가·고시에 대한 취소소송은 원칙적으로 제기할 수 없습니다(행정소송법 제20조). 분양 결과를 통지받았다면 이의를 제기할지 서둘러 결정해야 합니다.
도시및주거환경정비법 | 이주비·명도·손실보상 쟁점
사업을 실제로 진행하는 단계에서는 이주비 조건, 집을 비워 주는 시점, 세입자 보상을 놓고 다투는 일이 많습니다. 조합과 소유자·세입자의 이해관계가 가장 날카롭게 맞서는 구간입니다.
이주비 지급과 인도 의무
이주비는 대체로 조합이 조합원에게 빌려주는 돈이며, 집을 인도할 의무와 함께 묶이는 경우가 많습니다. 그 조건이 정관이나 총회 결의에 명시돼 있는지부터 살펴보시기 바랍니다.
세입자 주거이전비·영업손실보상
정비사업 때문에 이사해야 하는 세입자는 요건에 해당하면 주거이전비 등을 받을 수 있으며, 근거는 공익사업법 손실보상 규정을 준용하는 조항입니다(도시및주거환경정비법 제65조). 전입일과 실제 거주 기간이 언제나 다툼의 중심에 놓입니다.
매도청구와 명도소송
끝내 동의하지 않은 소유자에 대해 조합은 주식이나 부동산을 '팔라'고 청구할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제64조). 이 청구가 확정되면 대개 건물을 인도하라는 명도소송이 이어지는데, 그에 앞선 협의 절차를 제대로 밟았는지가 다툼의 대상이 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 상담부터 사건 종결까지
다투려는 처분이 무엇인지, 고시일이 언제인지부터 확인해 소송 제기 기한을 먼저 점검합니다.
정관, 회의록, 동의서, 감정평가서를 모아 절차상 하자가 어디에 있는지 분석합니다.
처분 취소·무효확인 같은 행정소송으로 갈지, 총회결의 무효나 명도 같은 민사소송으로 갈지를 결정하고, 필요하면 집행정지 등 가처분도 함께 검토합니다.
행정법원이나 민사법원(서울은 사는 곳이나 구역 소재에 따라 서울중앙·동부·남부·북부·서부지방법원)에 소를 제기하거나, 조합에 이의를 제기하면서 필요한 심리를 이어 갑니다.
판결이나 결정이 나온 뒤에는 계획을 다시 수립할지, 재의결할지, 청산금을 어떻게 정산할지를 그 결과에 맞춰 안내해 드립니다.
도시및주거환경정비법 | 비용 산정 방식
행정소송인지 민사소송인지, 사건의 난이도와 심급, 분담금·청산금 규모(소송물 가액)를 종합해 금액을 정합니다.
부담이 줄었거나 승소해 이익을 얻은 정도를 살펴 사건 종료 후 보수를 협의합니다.
감정평가비, 인지대·송달료, 기록 열람 비용 등 실제 지출은 따로 부담하셔야 합니다.
조합이나 추진위원회가 맡기시는 경우에는 월 자문료나 단계별 정액 방식으로 정하기도 합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
도시및주거환경정비법 | 점검표
1️⃣ 조합원이라면
- 본인이 조합원 자격을 갖췄는지, 대표 1인만 조합원으로 인정되는 사례인지 확인해 보셨습니까?
- 분양신청 기간과 결과를 통지받은 날짜를 적어 두셨습니까?
- 인가·고시가 있은 지 아직 90일이 지나지 않았습니까?
- 종전 재산을 얼마로 평가했는지 알 수 있는 감정평가서를 받아 보셨습니까?
2️⃣ 조합설립·총회 결의를 다투려면
- 동의서를 받는 방법이나 동의율을 계산하는 과정에 문제가 없었습니까?
- 소집 통지가 정관이 정한 일자와 방법에 맞게 도착했습니까?
- 의결할 때 출석 인원과 찬성 비율이 요건을 넘었는지 따져 보셨습니까?
- 결의가 무효이거나 부존재함을 확인받는 소송에는 제소기간이 없다는 사실을 알고 계십니까?
3️⃣ 동의하지 않았거나 청산 대상이라면
- 매도청구에 앞서 조합이 협의를 해 보자고 연락해 왔습니까?
- 협의 기간이 언제 끝나는지, 조합이 매도청구를 한 날이 언제인지 확인하셨습니까?
- 청산금을 어느 날짜를 기준으로 산정하는지 알고 있습니까?
- 명도소송이나 인도명령 절차가 어디까지 진행됐습니까?
4️⃣ 세입자·이주 분쟁이라면
- 전입일과 실제 거주한 기간이 주거이전비 지급 요건을 충족합니까?
- 가게를 운영 중이라면 영업손실보상이 인정되는 업종과 기간에 해당합니까?
- 이주비를 '집을 비워야 지급한다'는 식으로 조건을 달아 놓았습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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