송도 도시및주거환경정비법변호사
송도 도시및주거환경정비법변호사 | 단계별 인허가와 조합 분쟁 한 번에 정리
구역 지정에서 관리처분계획인가에 이르는 단계마다 행정청의 처분이 나오고, 그 처분에 흠이 있으면 취소를 청구하거나 무효 확인을 받을 수 있습니다(행정소송법 제4조). 이 모든 절차의 기본 틀을 정한 법이 도시및주거환경정비법(이하 도정법)입니다. 조합원 자격, 분담금, 이주비, 현금청산을 두고 조합과 조합원이 맞설 때에도 도정법과 정관이 잣대가 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 정비사업 처분에 맞서는 소송 방법
처분마다 법적 성질이 달라서 소송의 종류와 제기 기한도 제각각입니다. 먼저 어떤 처분을 겨냥할지 정해야 이어서 갈 소송 형태가 정리됩니다.
| 소송 형태 | 처분 취소·무효확인 행정소송 |
| 제소 기간 | 처분이 있음을 안 날로부터 90일 안 등 |
| 주요 쟁점 | 조합설립 동의율 산정, 동의서의 진정성 |
| 관할 | 행정법원 |
조합설립인가는 조합에 법적 지위를 새로 부여하는 행정처분이라서 항고소송의 대상이 됩니다(도시및주거환경정비법 제35조).
| 소송 형태 | 관리처분계획 취소 및 무효확인 청구 |
| 제소 기간 | 인가·고시가 있음을 안 날로부터 90일 |
| 주요 쟁점 | 종전자산 평가액, 동·호수 및 평형 배정 기준 |
| 관할 | 행정법원 |
조합원의 권리·의무를 구체적으로 정하는 처분이 관리처분계획인가입니다(도시및주거환경정비법 제74조, 제78조).
| 소송 형태 | 총회결의 무효·부존재 확인 소송 |
| 제소 기간 | 별도 제소기간 없음(민사소송 일반 원칙) |
| 주요 쟁점 | 의결정족수 부족, 소집절차 하자 |
| 관할 | 민사법원 |
조합과 조합원 간 내부 분쟁은 원칙적으로 민사소송 절차로 해결합니다.
| 소송 형태 | 보상금 증액 청구와 매도청구 소송 |
| 제소 기간 | 협의기간 만료 후 60일 등 |
| 주요 쟁점 | 감정평가액, 청산 시점 |
| 관할 | 민사법원이 담당하고, 공익사업 관련이면 행정법원이 맡기도 함 |
토지등소유자가 분양신청을 하지 않으면 관리처분계획인가 뒤 현금청산으로 정리됩니다(도시및주거환경정비법 제73조).
도시및주거환경정비법 | 단계별 쟁점: 구역 지정에서 이전고시까지
단계마다 별도 처분이라서, 앞 단계에서 생긴 하자를 뒤 단계 처분 소송에서 주장할 수 있는지(하자 승계)를 두고 다툼이 잦습니다. 흐름은 구역 지정 다음 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가로 이어지고 준공·이전고시로 끝납니다.
정비구역 지정·정비계획 쟁점
노후·불량건축물 비율 같은 지정 요건을 채웠는지가 처음 마주치는 쟁점입니다. 정비구역 지정은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수 등이 정비계획을 수립해 행합니다(도시및주거환경정비법 제8조).
조합설립인가의 법적 성격
동의서를 받는 과정이 잘못됐거나 동의율이 부족하면 설립인가가 무효가 될 여지가 있습니다. 조합을 세우려면 토지등소유자 4분의 3 이상 동의 같은 법정 요건을 갖추고 시장·군수 인가를 받아야 하기 때문입니다(도시및주거환경정비법 제35조).
사업시행계획인가·관리처분계획인가 연계 쟁점
건축 내용은 사업시행계획인가(도시및주거환경정비법 제50조)로, 조합원별 권리와 부담은 관리처분계획인가(같은 법 제74조)로 정해집니다. 두 인가는 따로 다툴 수 있는 별개 처분이고, 앞 인가의 하자를 뒤 인가 소송에서 내세울 수 있는지가 현장에서 자주 문제 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 조합원 지위와 총회 결의를 둘러싼 분쟁
조합 분쟁은 대부분 조합원으로 인정되느냐, 총회를 어떻게 소집하고 의결했느냐, 임원을 제대로 뽑았느냐에서 시작됩니다. 결의의 효력은 정관과 법령이 요구하는 절차를 지켰는지에 달려 있습니다.
조합원 자격과 대표조합원 원칙
한 세대에 소유자가 여럿이거나 한 필지를 여럿이 공유하면 조합원은 대표 한 명으로 봅니다(도시및주거환경정비법 제39조). 소유자는 원칙적으로 조합원이지만 이 규정 때문에 지분 다툼이 생기고, 그것이 지위 확인소송으로 번지는 경우가 많습니다.
총회 의결정족수와 소집 절차
소집 통지가 빠졌거나 정족수가 모자랐던 총회 결의라면 무효 확인을 구해 볼 만합니다. 정관 변경, 예산, 시공자 선정, 관리처분계획 같은 중대한 사항은 반드시 총회 의결을 거쳐야 합니다(도시및주거환경정비법 제45조).
조합 임원 자격·해임 쟁점
조합 분쟁에서 큰 몫을 차지하는 것이 임원의 자격 상실과 해임 문제입니다(도시및주거환경정비법 제41조, 제43조). 임원 선임과 해임은 총회 권한이며, 해임 결의에 하자가 있으면 그 뒤 진행된 사업 절차 전체가 정당한지까지 의문이 제기됩니다.
도시및주거환경정비법 | 관리처분계획 수립 절차와 분양·분담금 확정
이 단계에서 조합원마다 가져갈 몫이 구체적으로 정해집니다. 분쟁을 줄이려면 종전자산 평가 방법과 분양설계 기준을 먼저 정확하게 확인해야 합니다.
분양신청 절차와 평형 배정 기준
분양설계 기준이 정관이나 시행규정에 맞게 짜였는지가 다툼의 중심입니다. 조합은 분양신청기간을 공고해 신청을 받고, 그 결과로 분양대상자와 평형을 정합니다(도시및주거환경정비법 제72조).
종전자산 평가·분담금 산정
내가 가진 종전자산의 가치와 새로 받을 종후자산의 가치를 비교한 차액이 분담금 또는 환급금입니다(도시및주거환경정비법 제74조). 감정평가가 공정했는지, 평가 기준 시점이 언제인지를 두고 다투는 경우가 흔합니다.
분양 미신청자의 현금청산
청산금을 어느 날 기준으로 산정하는지, 지연손해금이 붙는지가 자주 다퉈집니다. 분양신청 기간을 놓쳤거나 신청을 철회한 소유자는 관리처분계획인가 뒤 현금으로 정산받습니다(도시및주거환경정비법 제73조).
⚠ 관리처분계획 취소소송 제소기간
분양 결과를 통지받았다면 이의를 낼지 빨리 결정하십시오. 관리처분계획인가·고시 취소소송은 안 날부터 90일, 처분일부터 1년이 지나면 원칙적으로 제기할 수 없습니다(행정소송법 제20조).
도시및주거환경정비법 | 이주비, 명도, 손실보상 분쟁
사업을 시행하는 단계에서는 이주비 조건과 이주(명도) 시기, 세입자 보상을 둘러싼 분쟁이 많습니다. 조합과 소유자·세입자의 이해관계가 가장 첨예하게 충돌하는 시기입니다.
이주비 지급과 인도 의무
정관이나 총회 결의에 이주비 조건이 적혀 있는지부터 확인하십시오. 이주비는 보통 조합이 조합원에게 대여하는 돈이며, 집을 비워 줄 의무와 연동되어 있는 경우가 많습니다.
세입자의 주거이전비와 영업손실보상
전입일과 거주 기간은 거의 모든 사건에서 다툼이 됩니다. 정비사업으로 이사해야 하는 세입자는 요건을 갖추면 주거이전비 등을 받을 수 있고, 이는 공익사업법 손실보상 규정을 준용한 결과입니다(도시및주거환경정비법 제65조).
매도청구 소송과 명도 문제
매도청구가 확정되면 대개 명도소송이 따라오므로, 그 이전에 협의 절차를 적법하게 밟았는지가 쟁점입니다. 조합은 마지막까지 동의하지 않은 소유자를 상대로 매도청구를 할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제64조).
도시및주거환경정비법 | 상담 접수에서 사건 마무리까지의 흐름
먼저 어떤 처분을 다투려는지, 고시일이 언제인지 살펴 제소 기한을 점검합니다.
정관, 회의록, 동의서, 감정평가서 등을 모아 절차상 하자가 어디에 있는지 살핍니다.
행정소송으로 처분의 취소·무효확인을 구할지, 민사소송으로 총회결의 무효나 명도를 다툴지 방향을 잡고, 필요하면 집행정지 등 가처분도 함께 검토합니다.
행정법원 또는 민사법원(송도가 속한 인천 연수구의 민사 사건은 인천지방법원)에 소를 제기하거나, 조합에 이의를 제기하고 필요한 심리를 이어갑니다.
결정이나 판결이 나오면 계획 재수립, 재의결, 청산금 정산 등 다음 절차를 어떻게 진행할지 안내해 드립니다.
도시및주거환경정비법 | 보수 책정 기준
행정소송인지 민사소송인지, 사건의 난이도와 심급, 분담금·청산금 규모(소송목적의 값)를 종합해 책정합니다.
부담이 얼마나 줄었는지, 승소로 어떤 이익을 얻었는지를 살펴 사건 종료 후 보수를 협의합니다.
감정평가 비용, 인지대·송달료, 기록 열람 비용 같은 실제 지출은 따로 부담하셔야 합니다.
조합이나 추진위원회가 자문을 맡기면 월 자문료 또는 단계별 정액 방식으로 정하는 경우도 있습니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
도시및주거환경정비법 | 체크리스트
1️⃣ 조합원인 경우
- 조합원 자격이 있는지, 대표조합원 1인만 인정되는 경우는 아닌지 확인해 보셨나요?
- 분양신청 기간과 분양 결과를 통지받은 날짜를 적어 두셨나요?
- 인가·고시가 있은 지 90일이 아직 지나지 않았습니까?
- 종전자산의 평가액이 어떤 근거로 나왔는지 감정평가서를 받아 보셨나요?
2️⃣ 조합설립인가나 총회 결의의 효력을 다투려는 경우
- 동의서를 징구한 방식이나 동의율을 산정한 방법에 문제는 없었나요?
- 소집 통지가 정관에 정해진 일정과 방법대로 도착했나요?
- 의결할 때 출석 인원과 찬성 비율이 기준 이상이었는지 검토해 보셨나요?
- 결의 무효·부존재 확인 소송에는 제소기간 제한이 없다는 사실을 아십니까?
3️⃣ 조합설립에 동의하지 않았거나 현금청산 대상인 경우
- 매도청구에 앞서 조합으로부터 협의 요청을 받은 적이 있습니까?
- 협의 기간이 끝나는 날과 조합이 매도청구를 한 날짜를 확인하셨나요?
- 청산금 산정 기준일이 언제인지 파악하셨습니까?
- 명도소송이나 인도명령 절차가 현재 어디까지 진행됐습니까?
4️⃣ 세입자이거나 이주 문제로 다투는 경우
- 전입 날짜와 실제로 거주한 기간이 주거이전비 지급 요건에 부합하나요?
- 가게를 운영하셨다면 영업손실보상이 인정되는 업종과 기간에 해당하나요?
- 이주비가 '집을 먼저 비워야 받을 수 있다'는 식으로 조건이 걸려 있나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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