영통 · 행정

영통 공인중개사법위반변호사

영통 공인중개사법위반변호사 | 형사처벌과 행정처분을 함께 정리합니다

핵심 요약

공인중개사법위반은 초과중개보수 수수, 무등록·무자격 중개행위, 이중계약서(업다운계약서) 작성, 중개대상물 확인·설명의무 위반 등 유형이 다양하고, 각 유형마다 형사처벌 수위와 행정처분 종류가 다르게 규정되어 있습니다(공인중개사법 제48조~제51조, 제38조, 제39조). 형사 사건으로 벌금형이나 징역형을 받는 것과 별개로 등록관청으로부터 등록취소·업무정지·자격정지 처분을 받을 수 있어, 두 절차를 함께 검토하지 않으면 한쪽 대응이 다른 쪽에 불리하게 작용할 수 있습니다. 특히 중개보수를 법정 한도를 초과해 받은 경우 초과분 반환 문제까지 얽히는 경우가 많습니다.

행정 · 형사 관련법: 공인중개사법 무자격중개 · 초과보수 등록취소 · 업무정지

공인중개사법위반 | 자주 문제되는 위반 유형과 처벌 수위

공인중개사법위반은 위반 행위의 성격에 따라 처벌 조항과 수위가 크게 달라집니다. 아래는 실무에서 가장 많이 다뤄지는 유형입니다.

무등록·무자격 중개행위

중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 영위하거나, 자격증을 대여받아 중개행위를 한 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(공인중개사법 제48조). 명의를 빌려주거나 빌린 쌍방 모두 처벌 대상이 될 수 있어 실제 업무를 누가 수행했는지가 쟁점이 됩니다.

초과중개보수 수수

법정 한도를 초과해 중개보수나 실비를 받은 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(공인중개사법 제49조 제1항 제10호). 초과 수령액이 얼마인지, 당사자 간 약정이 있었는지가 양형과 반환 범위를 정하는 데 중요하게 작용합니다.

이중계약서·거짓 신고

실제 거래금액과 다르게 계약서를 작성해주는 이른바 다운계약서·업계약서 작성이나, 부동산 거래신고를 거짓으로 하는 행위는 별도의 과태료 및 형사처벌 대상이 될 수 있습니다(공인중개사법 제48조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률). 매도인·매수인의 요청으로 작성했더라도 중개사가 함께 형사책임을 지는 경우가 많습니다.

중개대상물 확인·설명의무 위반

권리관계, 대상물의 상태, 법령상 제한사항 등을 확인·설명하지 않거나 거짓으로 설명한 경우 업무정지 등 행정처분과 함께 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다(공인중개사법 제25조, 제51조). 설명 누락이 고의였는지 과실이었는지가 형사·행정 양쪽에서 쟁점이 됩니다.

공인중개사법위반 | 수사 개시부터 처분까지

공인중개사법위반은 고소·고발이나 지자체 단속을 통해 수사가 시작되는 경우가 많고, 벌금형만으로 끝나더라도 이후 행정처분에 영향을 줄 수 있습니다.

수사 단계에서의 진술

경찰·검찰 조사에서 한 진술은 조서로 남아 이후 행정처분 심의 자료로 활용될 수 있습니다. 초기 진술 방향을 정할 때 형사 결과뿐 아니라 행정처분 가능성까지 함께 고려해야 합니다.

기소 여부와 양형자료

혐의가 인정되더라도 피해 회복, 초범 여부, 위반 정도에 따라 기소유예나 약식기소로 종결될 수 있습니다(형사소송법 제247조). 중개보수 초과분을 반환했는지, 재발방지 조치를 했는지가 실무상 참작 사유로 제시되는 경우가 많습니다.

벌금형과 자격 유지 여부

공인중개사법위반으로 300만원 이상 벌금형을 선고받고 그 형이 확정된 날부터 3년이 지나지 않은 경우 결격사유에 해당해 등록이 취소될 수 있습니다(공인중개사법 제10조, 제38조). 벌금액이 결격사유 기준선을 넘는지 여부가 형사변론의 중요한 목표가 됩니다.

⚠ 약식명령에 이의 없이 확정되면 다투기 어렵습니다

벌금 약식명령을 받고 정식재판을 청구하지 않으면 그대로 확정되며, 확정된 형사처벌 사실은 등록취소 여부를 판단하는 데 그대로 반영됩니다. 정식재판청구는 고지받은 날부터 7일 이내에 해야 합니다(형사소송법 제453조).

공인중개사법위반 | 등록취소·업무정지·자격정지의 갈림길

형사처벌과 별개로 등록관청(시·군·구)은 위반 정도에 따라 등록취소, 업무정지, 자격정지 처분을 내릴 수 있습니다. 처분 종류에 따라 영업 재개 가능 시점이 크게 달라집니다.

임의적 등록취소와 필요적 등록취소

거짓이나 부정한 방법으로 등록한 경우 등 일정 사유는 반드시 등록을 취소해야 하는 필요적 취소 사유이고, 그 외 사유는 등록관청의 재량에 따른 임의적 취소 사유로 구분됩니다(공인중개사법 제38조). 어느 사유에 해당하는지에 따라 소명으로 처분을 다툴 여지가 달라집니다.

업무정지 처분의 기간

업무정지는 위반행위의 종류와 정도에 따라 기간이 정해지며, 처분 전 사전통지와 의견제출 기회가 주어집니다(행정절차법 제21조, 제22조). 이 단계에서 소명자료를 충실히 제출하는지가 처분 수위를 정하는 데 영향을 줄 수 있습니다.

처분에 대한 불복

등록취소나 업무정지 처분에 이의가 있는 경우 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있으며, 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 합니다(행정심판법 제27조, 행정소송법 제20조). 처분의 근거 사실관계와 재량권 일탈·남용 여부가 주된 쟁점이 됩니다.

공인중개사법위반 | 상담부터 형사·행정 절차 종결까지

사실관계 및 통지서 검토
수사기관의 출석요구서나 등록관청의 사전통지서 내용을 확인해 어떤 조항이 문제되는지, 형사와 행정 중 어느 절차가 먼저 진행되는지를 파악합니다.

형사·행정 대응 방향 수립
진술 내용이 두 절차에 어떻게 연동될지 검토해 조사 대응 방향과 소명자료 준비 방향을 함께 정합니다.

수사기관 조사 대응
경찰·검찰 조사에 동행하거나 의견서를 제출해 사실관계와 법리 쟁점을 정리합니다.

행정처분 사전통지 의견제출
등록관청의 사전통지에 대해 기한 내 의견서와 소명자료를 제출해 처분 수위를 다툴 여지를 검토합니다(행정절차법 제22조).

불복절차 진행
형사 사건은 정식재판청구·항소, 행정처분은 행정심판·행정소송을 통해 다툴 수 있으며, 각 절차의 기한을 확인해 진행합니다.

공인중개사법위반 | 형사·행정 대응 비용 구조

착수금
사건이 형사수사 단계인지, 행정처분 단계인지, 두 절차가 동시에 진행되는지에 따라 산정 기준이 달라집니다. 형사와 행정 절차를 함께 위임하는 경우 별도로 협의합니다.

성공보수
불기소·약식기소 등 형사 절차의 결과, 처분 취소·감경 등 행정 절차의 결과에 따라 별도로 정합니다.

실비
인지대, 송달료, 행정심판·소송 제기 시 발생하는 서류 발급 비용 등이 별도로 발생할 수 있습니다.

단계별 위임 여부
수사 단계부터 위임할지, 행정처분 사전통지 단계부터 위임할지에 따라 비용 구조가 달라질 수 있어 초기 상담에서 사건 단계를 먼저 확인합니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

공인중개사법위반 | 자가진단 체크리스트

1️⃣ 무등록·무자격 중개 의심 상황

중개사무소 개설등록 없이 중개행위를 한 사실이 있나요?
다른 사람의 명의를 빌려 영업하고 있지는 않나요?
무자격자가 실질적으로 중개업무를 처리한 적이 있나요?

2️⃣ 초과중개보수 관련

법정 한도를 초과한 중개보수를 받은 적이 있나요?
초과분에 대한 반환 요구를 받았거나 반환한 사실이 있나요?
중개보수 외 별도 명목의 금품을 수수한 적이 있나요?

3️⃣ 이중계약서·거짓신고 관련

실제 거래금액과 다른 계약서를 작성해준 적이 있나요?
부동산 거래신고를 사실과 다르게 한 적이 있나요?
매도인·매수인의 요청이었다는 점을 입증할 자료가 있나요?

4️⃣ 수사·처분 통지를 받은 경우

출석요구서나 사전통지서를 받은 날짜를 확인하셨나요?
의견제출·정식재판청구 등 대응 기한을 확인하셨나요?
이전 진술 내용과 앞으로 할 소명 내용이 일치하나요?

자주 묻는 질문

Q. 초과중개보수를 받았는데 형사처벌과 함께 반환도 해야 하나요?

A. 초과 수령한 중개보수는 부당이득으로 반환청구의 대상이 될 수 있고, 별도로 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(공인중개사법 제49조 제1항 제10호). 반환 여부와 시점은 형사 절차의 양형에도 참작될 수 있습니다.

Q. 벌금형만 받으면 등록이 취소되지 않나요?

A. 공인중개사법위반으로 300만원 이상의 벌금형을 선고받고 그 형이 확정된 날부터 3년이 지나지 않으면 결격사유에 해당해 등록이 취소될 수 있습니다(공인중개사법 제10조, 제38조). 벌금액이 이 기준을 넘는지가 실무상 중요한 쟁점입니다.

Q. 다운계약서를 매수인 요청으로 써준 것도 처벌받나요?

A. 매도인·매수인의 요청이 있었더라도 중개사가 이를 작성해준 이상 형사책임과 행정처분 대상이 될 수 있습니다. 다만 요청 경위와 관여 정도는 양형 및 처분 수위 판단에서 참작될 수 있습니다.

Q. 행정처분 사전통지서를 받으면 바로 처분이 확정되나요?

A. 사전통지는 처분 전 의견제출 기회를 주기 위한 절차로, 지정된 기한 내에 의견서와 소명자료를 제출할 수 있습니다(행정절차법 제21조, 제22조). 이 단계에서 대응하지 않으면 통지된 내용대로 처분이 확정될 가능성이 높아집니다.

Q. 형사사건에서 벌금을 냈는데 다시 행정소송을 할 수 있나요?

A. 형사처벌과 행정처분은 별개 절차이므로, 벌금을 납부했더라도 이후 내려진 등록취소·업무정지 처분에 대해서는 별도로 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있습니다(행정심판법 제27조, 행정소송법 제20조). 다만 형사 확정 사실관계가 행정처분 판단의 근거로 활용되는 경우가 많습니다.

Q. 무자격자에게 명의를 빌려준 것만으로도 처벌받나요?

A. 자격증이나 등록증을 대여하거나 대여받아 중개업을 영위하게 한 경우 명의를 빌려준 쪽과 빌린 쪽 모두 처벌 대상이 될 수 있습니다(공인중개사법 제48조). 실제 업무 관여 정도와 무관하게 명의대여 사실 자체가 쟁점이 됩니다.

Q. 업무정지 기간 중에 영업을 계속하면 어떻게 되나요?

A. 업무정지 처분 기간 중 영업을 계속하는 경우 별도의 위반행위로 취급되어 등록취소 등 더 무거운 처분으로 이어질 수 있습니다. 업무정지 통지 내용과 기간을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 중개대상물 확인·설명을 잘못했다고 형사처벌까지 받나요?

A. 단순 설명 누락은 주로 손해배상책임과 업무정지 등 행정처분 대상이 되지만, 고의로 거짓 설명을 한 경우에는 형사처벌 대상이 될 수 있습니다(공인중개사법 제25조, 제51조). 고의성 여부가 형사·행정 양쪽에서 핵심 쟁점이 됩니다.

Q. 경찰 조사를 앞두고 있는데 어떻게 준비해야 하나요?

A. 조사에서 하는 진술은 형사 결과뿐 아니라 이후 행정처분 심의 자료로도 활용될 수 있어, 사실관계와 관련 자료를 미리 정리해 두는 것이 도움이 됩니다. 영통 공인중개사법위반 변호사와 사전에 상담해 진술 방향과 소명자료를 함께 준비하는 경우가 많습니다.

Q. 등록취소 처분을 받으면 다시 중개업을 할 수 없나요?

A. 등록취소 처분을 받으면 일정 기간 결격사유에 해당해 재등록이 제한될 수 있습니다(공인중개사법 제10조). 처분의 적법성 자체를 다투려면 행정심판·행정소송 제기 기한을 확인해야 합니다.

Q. 공동중개 과정에서 다른 중개사가 저지른 위반에 저도 책임지나요?

A. 공동중개 시에도 각 중개사가 자신이 관여한 업무 범위 내에서 개별적으로 책임을 지는 것이 원칙이지만, 실질적으로 관여하지 않았음을 소명할 자료가 있는지가 쟁점이 됩니다. 계약서 작성 경위와 역할 분담을 구체적으로 정리해 두는 것이 중요합니다.

공식 참고자료

공인중개사법위반 승소사례

해당 분야 승소사례를 준비 중입니다.

개인정보처리방침

법무법인 프런티어(이하 “사무소”)는 개인정보보호법에 따라 정보주체의 개인정보 및 권익을 보호하고 개인정보와 관련된 정보주체의 고충을 신속하고 원활하게 처리하기 위하여 본 개인정보 처리방침을 수립·공개합니다.

제 1 조 수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법
제 2 조 개인정보의 처리 및 보유기간
제 3 조 개인정보의 제3자 제공
제 4 조 개인정보 처리업무의 위탁
제 5 조 정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법
제 6 조 개인정보의 파기
제 7 조 의견수렴 및 불만처리
제 8 조 개인정보 처리방침의 변경
제 9 조 개인정보의 안전성 확보 조치

제 1 조 (수집하는 개인정보의 항목, 목적, 방법)
① 게시판 글 작성 시 필수 항목에 대한 수집목적은 ‘별도의 구체적 상담을 위하여’이며 수집항목은 ‘이름, 이메일, 연락처’입니다.
② 전항 외에 고객의 서비스 이용 과정이나 요청 사항 처리 과정에서 ‘IP주소, 접속로그, 단말기 및 환경정보, 서비스 이용기록, 쿠키’와 같은 정보들이 자동으로 수집 및 저장될 수 있으며, 이 때의 수집목적은 ‘사용자 홈페이지 이용, 사이트 이용에 대한 문의 민원 등 고객 고충 처리’입니다.
③ 사무소는 ‘홈페이지 고객 문의/고충 처리 시 전화 또는 인터넷을 통한 상담’과 같은 방법으로 개인정보를 수집합니다

제 2 조 (개인정보의 처리 및 보유기간)
관계법령의 규정에 따라 개인정보를 보존하여야 하는 의무가 있는 경우가 아닌 한, 정보주체의 개인정보는 원칙적으로 해당 개인정보의 처리목적이 달성될 때까지 보유 및 이용되며, 그 목적이 달성되면 지체 없이 파기됩니다.

제 3 조 (개인정보의 제3자 제공)
사무소는 정보주체의 개인정보를 본 처리방침에서 명시한 목적에 한해서만 처리하며 정보주체의 사전동의가 있는 경우 또는 개인정보보호법 등 관계법령의 규정에 의거한 경우에만 개인정보를 제3자에게 제공합니다. 사무소는 현재 개인정보를 제3자에게 제공하지 않고 있습니다.

제 4 조 (개인정보 처리업무의 위탁)
사무소는 현재 귀하의 개인정보 보호를 위해 귀하의 개인정보를 직접 취급 관리하고 있습니다. 단, 향후 보다 전문적인 서비스를 제공하기 위하여 제3의 전문기관에 귀하의 정보를 위탁할 필요가 있다고 판단되는 경우, 귀하의 사전 동의 하에 개인정보에 대한 취급을 위탁할 수 있습니다.

제 5 조 (정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법)
① 정보주체는 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 사무소에 대해 개인정보의 열람, 정정 및 삭제, 처리정지 요구 등 개인정보 보호 관련 권리를 행사할 수 있습니다.
② 제1항에 따른 권리행사는 정보주체의 법정대리인이나 위임을 받은 사람을 통해서도 할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 개인정보보호법 시행규칙에 따른 위임장을 사무소에 제출하여야 합니다.
③ 사무소는 정보주체의 권리행사에 대하여 개인정보보호법 등 관계법령이 정하는 바에 따라 지체 없이 조치하겠습니다.

제 6 조 (개인정보의 파기)
① 사무소는 원칙적으로 개인정보의 처리목적이 달성된 경우 등 그 개인정보가 불필요하게 되었을 때에는 지체 없이 해당 개인정보를 파기합니다.
② 사무소가 관계법령의 규정에 따라 개인정보를 파기하지 아니하고 보존하여야 하는 경우에는 해당 개인정보 또는 개인정보파일을 다른 개인정보와 분리해서 저장·관리 합니다.
③ 사무소는 파기사유가 발생한 개인정보를 선정하여 개인정보 보호책임자의 승인을 받아 해당 개인정보를 파기합니다.
④ 사무소는 파기하여야 할 개인정보가 전자적 파일 형태인 경우 복원이 불가능한 방법으로 영구 삭제하며, 이외의 기록물, 인쇄물, 서면, 그 밖의 기록매체인 경우 파쇄 또는 소각합니다.

제 7 조 (의견수렴 및 불만처리)
정보주체는 개인정보 보호 관련 문의, 불만처리, 피해구제 등에 관한 사항을 아래 개인정보 보호책임자 또는 담당부서에 문의하실 수 있습니다. 사무소는 정보주체의 문의에 대하여 신속하고 충분한 답변을 드릴 것입니다.

개인정보 보호 책임자 : 변호사
연락처 : 02.

제 8 조 (개인정보 처리방침의 변경)
사무소의 개인정보 처리방침은 관련 법령, 지침 및 사무소 내부규정에 따라 변경될 수 있으며, 개인정보 처리방침이 변경되는 경우 관련 법령이 정하는 방법에 따라 공개합니다.

제 9 조 (개인정보의 안전성 확보 조치)
사무소는 개인정보의 안전성 확보를 위해 다음과 같은 조치를 취하고 있습니다.
관리적 조치 : 내부관리계획의 수립 및 시행, 구성원에 대한 정기적인 개인정보 보호교육 등
기술적 조치 : 개인정보처리시스템 등의 접근권한 관리, 접근통제시스템 설치, 고유식별정보 등의 암호화, 보안프로그램의 설치 등
물리적 조치 : 전산실, 자료보관실 등 개인정보 보관장소에 대한 접근통제