SUCCESS CASE

의뢰인께서는 전 소유자와 임대차계약을 체결하고 보증금 1억원을 전액 지급한 뒤 입주하여 전입신고와 확정일자까지 마치셨습니다. 그런데 계약 기간 중 부동산이 신탁을 원인으로 새로운 소유자에게 소유권이 이전되었고, 계약 만료 후에도 새로운 소유자가 보증금을 반환하지 않는 상황이 발생하였습니다. 의뢰인께서는 정당하게 갱신 거절 의사를 밝히고 계약을 종료하였음에도 보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪고 계셨습니다. 이에 법무법인 프런티어에 사건을 의뢰하시게 되었습니다.

쟁점 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자가 주택임대차보호법상 임대인 지위를 승계하여 보증금 반환의무를 부담하는지, 그리고 임차인이 목적물을 인도하지 않은 상태에서 지연손해금을 청구할 수 있는지가 쟁점이었습니다.

법무법인 프런티어 변호사는 먼저 부동산등기사항전부증명서를 확보하여 채무자가 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자임을 확인하고, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 채무자가 전 소유자의 임대인 지위를 포괄적으로 승계하였다는 점을 명확히 하였습니다. 이어 임대차계약서와 보증금 이체 내역, 주민등록표 등본을 통해 의뢰인이 보증금 전액을 지급하고 대항력과 우선변제권을 적법하게 취득하였음을 입증하였습니다. 또한 의뢰인이 계약 만료 전 수차례 문자와 통화, 내용증명을 통해 갱신 거절 의사를 명확히 통지한 사실을 자료로 뒷받침하여 계약이 기간 만료로 적법하게 종료되었음을 소명하였습니다. 특히 의뢰인이 아직 목적물을 인도하지 않은 점을 고려하여, 동시이행 관계상 채무자의 이행지체가 성립하지 않는다는 법리를 스스로 검토하고 지연손해금 청구 부분을 과감히 제외함으로써 청구의 법리적 완결성을 높였습니다. 그 결과 법원은 채무자의 이의 없이 보증금 1억원 전액에 대한 지급명령을 확정하였고, 의뢰인께서는 신속하게 강제집행이 가능한 집행권원을 확보하실 수 있었습니다.

• 등기사항전부증명서를 통해 신탁을 원인으로 한 소유권이전 사실을 입증하여 채무자가 임대인 지위를 승계하였음을 명확히 하였습니다.
• 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록표 등본 등 객관적 자료로 대항력과 보증금 지급 사실을 입증하였습니다.
• 내용증명 등을 통해 적법한 갱신 거절 통지가 이루어졌음을 소명하여 계약 종료 사실을 명확히 하였습니다.
• 동시이행 관계를 스스로 분석하여 지연손해금 청구를 제외함으로써 청구의 법리적 흠결 가능성을 사전에 차단하고 지급명령 인용 가능성을 높였습니다.

법원은 채무자에게 임대차보증금 1억원 및 독촉절차비용 전액을 지급하라는 지급명령을 발령하였고, 채무자가 이의신청을 하지 않아 지급명령이 그대로 확정되었습니다. 이를 통해 의뢰인께서는 별도의 본안소송 없이 신속하게 집행권원을 확보하실 수 있었습니다.

신탁을 원인으로 소유권이 이전된 부동산이라 하더라도 임차인은 새로운 소유자(수탁자)에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 또한 목적물을 아직 인도하지 않은 상태에서는 지연손해금 청구에 제한이 있을 수 있다는 점을 유의하실 필요가 있습니다. 이와 유사한 상황에 처해 계신다면, 등기부등본 등을 통해 현재 소유자를 정확히 확인하고 법률 전문가의 조력을 받아 청구취지를 신중하게 구성하시는 것이 신속한 보증금 회수에 도움이 됩니다.