SUCCESS CASE

의뢰인께서는 민간임대주택에 거주하며 임대인과 재계약을 체결하던 중, 임대인의 부탁으로 실제 지급하지 않은 금액이 증액된 것처럼 계약서를 작성해 준 적이 있으셨습니다. 이후 임대차 기간이 만료되어 갱신거절 의사를 밝히고 보증금 반환을 요구하였으나, 임대인은 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 보증금 반환을 거부하였습니다. 이에 의뢰인께서는 주택임차권등기를 마치고 임대보증금을 보증한 보증기관에 보증채무 이행을 청구하였으나, 보증기관은 임대차계약서가 실제 내용과 다르게 작성되었다는 이유로 보증금 지급을 거절하였습니다. 결국 의뢰인께서는 보증금을 돌려받지 못한 채 법적 분쟁에 이르게 되셨습니다.

쟁점 임대인이 다음 임차인으로부터 증액 보증금을 받으려는 목적으로 실제와 다르게 계약서상 보증금을 증액 기재해 달라고 요청하여 의뢰인이 이에 응한 것이, 보증기관의 면책 사유인 '사기 또는 허위 임대차계약 체결'에 해당하는지, 그리고 임차인인 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되는지가 핵심 쟁점이었습니다.

법무법인 프런티어 변호사는 의뢰인께서 보증약정의 당사자가 아니며, 계약서상 증액 기재로 인해 어떠한 부정한 이익도 취득한 바 없다는 사실관계를 면밀히 정리하여 법원에 제출하였습니다. 특히 의뢰인께서 임차권등기명령을 신청하는 과정에서부터 보정서를 통해 실제 보증금이 325,000,000원이 아닌 320,000,000원임을 일관되게 밝혀왔다는 점, 그리고 보증기관에 보증채무 이행을 청구할 때도 증액분을 제외한 금액만을 청구하였다는 점을 구체적 서류로 입증하였습니다. 또한 공정거래위원회가 보증기관의 기존 면책 조항을 임차인에게 부당하게 불리한 조항으로 보아 시정권고를 하였고, 이에 따라 보증기관이 약관을 개정하였으며 민간임대주택법 부칙에서도 개정 규정이 기존 보증계약에 소급 적용됨을 명시하고 있다는 점을 적극적으로 주장하였습니다. 그 결과 법원은 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되지 않는다고 판단하여 보증기관의 면책 주장을 모두 배척하였고, 임대인과 보증기관이 공동으로 보증금 전액을 지급하도록 하는 전부 승소 판결을 이끌어냈습니다.

• 의뢰인이 보증약정의 당사자가 아니며 증액 기재로 인한 어떠한 경제적 이익도 취하지 않았다는 점을 구체적 증거로 입증한 것
• 임차권등기명령 신청 및 보정서, 보증채무이행청구서 등을 통해 의뢰인이 일관되게 실제 보증금 320,000,000원을 주장해온 사실을 소명한 것
• 공정거래위원회 시정권고 및 개정 약관, 개정 민간임대주택법 부칙의 취지를 근거로 개정 조항이 이 사건에도 적용되어야 한다고 설득력 있게 주장한 것

법원은 임대인에 대해 미지급 임대차보증금 315,000,000원 전액의 지급을 명하였고, 보증기관에 대해서도 동일한 금액을 임대인과 공동하여 지급하라는 전부 승소 판결을 이끌어냈습니다. 보증기관의 면책 주장은 모두 배척되어, 의뢰인께서는 보증금 전액을 안전하게 회수할 수 있는 법적 근거를 확보하게 되셨습니다.

임대인의 요청으로 계약서 내용과 실제 지급 내역이 다르게 작성된 경험이 있으시더라도, 본인에게 부정한 이익 취득이나 귀책사유가 없다면 보증금을 돌려받을 권리가 쉽게 박탈되지 않습니다. 보증기관으로부터 보증금 지급을 거절당하신 경우, 관련 증거와 법리를 체계적으로 정리하여 대응하는 것이 중요합니다. 이와 유사한 상황에 처해 계신다면, 법무법인 프런티어와 함께 사실관계를 꼼꼼히 정리하고 법 개정 동향까지 반영한 전략을 세워보시기를 권해드립니다.