전세보증금을 못 돌려받을 때 임차권등기명령·지급명령·소송, 무엇부터 해야 하나요?
임대차가 끝났는데 보증금을 못 받으면 먼저 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지킨 뒤 이사하고, 다툼이 없으면 지급명령(이의가 있으면 2주 안에 소송으로 전환), 다툼이 있으면 보증금반환 소송으로 판결을 받아 강제집행합니다.
보증금 회수는 "권리를 지키는 절차"와 "돈을 받아 내는 절차"로 나뉩니다. 순서를 바꾸면 이사하는 순간 우선변제권을 잃을 수 있으므로, 세 가지 절차의 역할부터 구분해야 합니다.
세 절차의 역할 비교
| 절차 | 역할 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차권등기명령 | 이사해도 대항력·우선변제권이 유지되게 등기. 돈을 받아 주지는 않음 | 주택임대차보호법 제3조의3 |
| 지급명령 | 서류만으로 빠르게 집행권원을 받음. 상대가 2주 안에 이의하면 소송으로 넘어감 | 민사소송법 제462조, 제470조, 제474조 |
| 보증금반환 소송 | 다툼이 있을 때 판결로 확정. 판결 후 강제집행 | 민사소송법 |
1단계: 임차권등기명령부터
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 임차인은 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며, 그 뒤에 이사하거나 전입을 옮겨도 잃지 않습니다(같은 조 제5항). 반대로 등기 전에 이사하면 우선변제권을 잃을 수 있으니 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사하세요.
2단계: 다툼이 없으면 지급명령
임대인이 보증금 액수 자체는 인정하고 돈이 없다는 이유로 미루는 경우라면 지급명령이 빠릅니다. 법원은 채무자를 심문하지 않고 서류만으로 지급명령을 내고, 채무자가 송달받은 날부터 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(민사소송법 제470조, 제474조). 지급명령은 채무자 주소지 법원 등에 신청합니다(제463조).
3단계: 다툼이 있으면 소송
원상복구비나 연체 관리비를 빼야 한다는 등 금액에 다툼이 있으면 처음부터 소송을 내는 것이 낫습니다. 지급명령을 신청해도 상대가 이의하면 결국 소송으로 넘어가 시간만 더 걸리기 때문입니다.
판결이나 확정된 지급명령을 받은 뒤
임대인이 그래도 돈을 주지 않으면 그 집을 경매에 넣어 배당을 받거나, 임대인의 예금·다른 재산을 압류합니다. 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
근거 법령
- 주택임대차보호법 제3조의3
- 민사소송법 제462조, 제463조, 제470조, 제474조
이 글은 법무법인 프런티어 손민기 변호사가 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리했습니다. 실제 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라지므로, 기한이 걸린 문제라면 서류를 가지고 먼저 상담해 보시기 바랍니다. 상담 1661-9983.
