명도소송은 법률상 건물인도청구 소송입니다. 계약이 끝났거나 해지됐는데도 임차인이 나가지 않으면, 임대인은 판결이라는 집행권원을 받아 집행관을 통해 점유를 되찾아야 합니다. 보통 계약 종료 확인, 점유이전금지가처분, 소 제기와 판결, 인도 강제집행 순서로 진행합니다.

단계별 순서

점유이전금지가처분을 먼저 하는 이유

확정판결은 당사자와 변론을 종결한 뒤의 승계인 등에게만 효력이 미칩니다(민사소송법 제218조 제1항). 소송 중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 이긴 판결로도 새 점유자를 내보내지 못해 다시 소송을 해야 할 수 있습니다. 점유이전금지가처분은 다툼의 대상인 건물의 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 하는 가처분으로(민사집행법 제300조 제1항), 소 제기 전에 신청하는 것이 안전합니다.

주택과 상가는 해지 사유가 다릅니다

주택은 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 해지할 수 있고(민법 제640조), 2기 차임 연체 사실이 있으면 임차인의 계약갱신 요구도 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호). 상가는 3기의 차임액에 이르러야 해지할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조의8), 임차인의 갱신요구권은 전체 임대차기간 10년 범위에서 인정됩니다(같은 법 제10조 제2항). 소송에서 계약 종료를 주장하려면 갱신 요구가 있었는지, 묵시적으로 갱신됐는지(주택임대차보호법 제6조)부터 따져야 합니다.

기간은 얼마나 걸리나요?

법은 판결을 소가 제기된 날부터 5개월 안에 선고하도록 정하고 있지만(민사소송법 제199조), 실제 기간은 소장이 송달되는지, 임차인이 보증금 정산이나 원상복구를 다투는지에 따라 달라집니다. 임차인이 소장을 받고 30일 안에 답변서를 내지 않으면 변론 없이 판결할 수 있어(제256조, 제257조) 다툼이 없는 사건은 빨리 끝나기도 합니다. 판결에 가집행 선고가 붙으면 확정 전이라도 집행할 수 있습니다(제213조). 계약할 때 제소전 화해(제385조)를 해 두었다면 소송 없이 그 조서로 집행할 수 있습니다.

판결 뒤 강제집행과 주의점

• 집행관이 임차인의 점유를 빼앗아 임대인에게 인도하며, 임대인이나 대리인이 현장에 출석해야 합니다(민사집행법 제258조 제1항·제2항).
• 집 안의 짐은 집행관이 들어내 임차인 등에게 넘기고, 받을 사람이 없으면 임차인 비용으로 보관합니다(같은 조 제3항~제5항).
• 판결 없이 임대인이 잠금장치를 바꾸거나 짐을 내놓으면 오히려 형사 문제가 될 수 있습니다.
• 보증금 반환과 건물 인도는 서로 맞물려 다퉈질 수 있으므로 보증금 정산 방안도 함께 준비합니다.

근거 법령

• 민법 제640조 (시행 2026. 3. 17.)
• 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 (시행 2026. 1. 2.)
• 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의8 (시행 2026. 5. 12.)
• 민사소송법 제199조, 제213조, 제218조, 제256조, 제257조, 제385조 (시행 2026. 10. 2.)
• 민사집행법 제258조, 제300조 (시행 2026. 2. 1.)

이 글은 법무법인 프런티어 박수민 변호사가 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리했습니다. 실제 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라지므로, 기한이 걸린 문제라면 서류를 가지고 먼저 상담해 보시기 바랍니다. 상담 1661-9983.