전세사기 피해를 입었다면 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 국토교통부장관에게 전세사기피해자 결정을 신청할 수 있습니다(제12조). 결정을 받아야 경매 유예·정지, 우선매수권, 공공임대주택 등 지원을 받을 수 있고, 지원은 결정일부터 3년 안에 신청해야 합니다(제14조의2).

피해자로 결정받기 위한 4가지 요건

(제3조 제1항) 경매·공매가 끝난 임차인은 대항력·확정일자와 다수 피해 요건이 빠집니다. 보증보험 등으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 보증금 전액이 최우선변제 대상인 소액보증금이거나, 대항력·우선변제권으로 전액을 스스로 회수할 수 있으면 제외됩니다(같은 조 제2항). 요건 일부만 갖춰도 "전세사기피해자등"으로 결정될 수 있습니다(제2조 제4호).

신청부터 결정까지

• 신청: 접수와 조사가 시·도지사에게 위임돼 있어 시·도에 냅니다(제12조, 제29조 제1항).
• 조사: 신청일부터 30일 안에 임대인의 채무, 권리관계 등을 조사합니다(제13조 제5항).
• 심의·결정: 전세사기피해지원위원회가 상정일부터 30일 안에 심의하고(한 차례 15일 연장 가능), 국토교통부장관이 결정합니다(제14조 제3항·제5항).
• 이의신청: 결정을 송달받은 날부터 30일 안에 할 수 있습니다(제15조 제1항).

경매가 진행 중이라면: 유예·정지와 우선매수권

피해주택에 경매가 진행 중이면 피해자는 법원에 경매의 유예·정지를 신청할 수 있고, 결정을 신청만 한 단계에서도 법원이 생계·주거 사정을 고려해 1년 이내로 유예·정지할 수 있습니다(제17조). 경매에서는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수 신고를 할 수 있습니다(제20조). 직접 사기 어렵다면 공공주택사업자에게 매입을 요청해, 취득된 주택을 공공임대로 우선 공급받아 최장 10년 거주할 수 있습니다(제25조 제1항·제4항).

임차권등기명령과의 관계

보증금을 못 받았다면 이사 전에 임차권등기명령부터 신청하는 것이 기본입니다(주택임대차보호법 제3조의3). 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법도 임차권등기를 마친 경우를 대항력·확정일자 요건에 포함하므로(같은 법 제3조 제1항 제1호) 등기 뒤 이사해도 지장이 없지만, 등기 없이 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃어 불리해집니다.

효력 기간과 곧 시행될 제도

특별법은 2023년 6월 1일 시행 후 4년이 지나는 날까지 효력이 있고(같은 법 부칙(법률 제19425호) 제2조), 그 전에 결정을 받거나 신청한 사람에게는 그 뒤에도 적용됩니다(같은 부칙 제4조). 2026년 11월 13일부터는 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분(최소지원금)을 신청할 수 있게 되는데, 시행 뒤 시작된 경매에서 배당요구를 하지 않았으면 신청할 수 없고, 받으면 공공임대 지원은 받을 수 없습니다.

근거 법령

• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조, 제3조, 제12조~제15조, 제17조, 제20조, 제25조, 제29조, 부칙(법률 제19425호) 제2조·제4조 (시행 2026. 10. 2.)
• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정(법률 제21634호) 최소보장금 (2026. 11. 13. 시행 예정)
• 주택임대차보호법 제3조의3 (시행 2026. 1. 2.)

이 글은 법무법인 프런티어 백준기 변호사가 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리했습니다. 실제 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라지므로, 기한이 걸린 문제라면 서류를 가지고 먼저 상담해 보시기 바랍니다. 상담 1661-9983.