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교대 민간투자법변호사

교대 민간투자법변호사 | 민자사업 구조 설계와 실시협약 자문

핵심 요약

민간투자법은 도로·철도·환경시설 등 사회기반시설을 민간자본으로 짓고 운영하도록 하는 절차와 방식을 정한 법입니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제1조). BTO(수익형)·BTL(임대형)·BOT·BOO 등 사업방식에 따라 위험 배분과 수익 구조가 크게 달라지고, 실시협약 체결 이후에는 협약 변경조차 주무관청과의 협상이 필요합니다. 사업 초기 제안서 단계의 조항 설계가 이후 운영기간 20~30년의 수익성과 분쟁 가능성을 좌우하기 때문에, 계약 체결 전 법률 검토가 특히 중요합니다.

행정 · 민간투자 관련법: 사회기반시설에 대한 민간투자법 SOC · PPP 자문

감수 문을 변호사(부산대표변호사) · 최종 수정 2026년 10월 17일

민간투자법 | 민간투자사업, 방식에 따라 위험과 수익구조가 다릅니다

같은 시설이라도 BTO로 할지 BTL로 할지에 따라 민간사업자가 지는 위험과 회수 방법이 완전히 달라집니다. 사업제안 단계에서 어떤 방식이 적합한지 검토하는 것이 자문의 출발점입니다.

BTO

도로·항만 등 이용료 수입이 있는 시설에 주로 활용

소유권	준공 후 주무관청에 귀속(Build-Transfer)
운영·수익	민간사업자가 일정 기간 관리운영권 행사(Operate)
수익원	이용자 요금 수입 중심
핵심 위험	수요 예측 실패 시 최소운영수입보장 여부가 쟁점

관리운영권은 물권으로 간주되어 담보로 제공할 수 있습니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제27조).

BTL

학교·문화시설 등 수요 위험이 크거나 무료 이용시설에 주로 활용

소유권	준공 후 주무관청에 귀속
운영·수익	주무관청이 임대료 형태로 지급
수익원	정부 재정에서 지급하는 임대료
핵심 위험	수요 위험은 낮지만 시설 성과평가에 따른 임대료 감액 쟁점

실시협약에서 정한 시설의 이용료를 정부 등이 지급하는 방식입니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 제5호).

BOT/BOO

일정 기간 또는 영구히 민간이 소유·운영하는 예외적 방식

소유권	운영기간 중 또는 영구히 민간 소유 가능
운영·수익	민간사업자가 직접 운영
수익원	시설 종류에 따라 다양
핵심 위험	기본계획·실시협약에서 허용 여부부터 확인 필요

사업방식은 주무관청의 민간투자시설사업 기본계획에서 정해지므로 제안 전 기본계획 검토가 선행되어야 합니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조).

민간투자법 | 실시협약 체결 전 짚어야 할 조항들

실시협약은 사업기간 전체를 규율하는 계약이므로, 체결 이후 불리한 조항을 발견해도 변경이 쉽지 않습니다. 협상 단계에서 아래 항목을 구체적으로 검토할 필요가 있습니다.

위험 배분 조항

실시협약은 최소운영수입보장(MRG) 폐지 이후 사업 재구조화, 수요 위험을 실시협약 당사자 간에 어떻게 배분할지가 핵심 쟁점입니다. 물가상승률 반영 방식, 금리 변동 조정 조항의 문구 하나가 사업기간 중 수십억 원 단위의 손익으로 이어질 수 있습니다.

사업 재구조화 조항

출자자 지분 변경, 자금재조달(리파이낸싱) 시 주무관청 동의 절차와 이익 공유 방식을 실시협약에 명시하는데, 이 조항이 모호하면 향후 지분 매각이나 대출 조건 변경 시 협의가 지연됩니다.

분쟁 해결 조항

실시협약상 분쟁조정협의회 구성, 중재·소송 관할 조항을 사전에 검토해두면 실제 분쟁 발생 시 절차 지연을 줄일 수 있습니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제46조).

민간투자법 | 사업시행자 지정과 제3자 제안 절차

민간이 제안한 사업(민간제안사업)과 정부가 고시한 사업(정부고시사업)은 절차가 다르고, 제3자 제안공고가 있는 경우 원제안자의 우대 여부가 쟁점이 됩니다.

민간제안사업의 절차

민간부문이 사업을 제안하면 주무관청이 타당성을 검토한 뒤 제3자 제안공고를 거쳐 사업시행자를 지정합니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제9조, 제13조). 이 과정에서 원제안자에게 일정한 가점이나 우대조건이 부여될 수 있는지가 경쟁사와의 다툼 지점이 됩니다.

사업시행자 지정 취소 리스크

협약 이행이 부진하거나 지정 요건에 하자가 있는 경우 주무관청이 사업시행자 지정을 취소할 수 있어(사회기반시설에 대한 민간투자법 제47조), 지정 이후에도 협약상 의무 이행 현황을 관리할 필요가 있습니다.

출자자 구성과 지분 제한

특수목적법인(SPC) 형태로 사업을 수행하는 경우가 많은데, 시공사·재무적투자자 간 출자 비율과 주주간계약 내용이 실시협약상 지분 처분 제한 조항과 충돌하지 않도록 조정하는 것이 자문의 실무입니다.

민간투자법 | 사업 재구조화와 실시협약 해지 시 쟁점

사업기간 중 수요 변화, 금리 급등, 부실 운영 등으로 재구조화나 해지 논의가 발생하는 경우, 해지시 지급금 산정 방식이 가장 큰 쟁점이 됩니다.

해지시지급금 산정

실시협약 해지 시 주무관청이 지급할 해지시지급금은 통상 투입 자본과 미상각 투자비를 기초로 산정되는데, 산정 기준일과 방법이 실시협약에 사전에 명시되어 있어 그 조항의 해석이 분쟁의 핵심이 됩니다.

정부 귀책·사업자 귀책 구분

해지 사유가 주무관청의 귀책인지 사업시행자의 귀책인지에 따라 해지시지급금 규모와 채권자(대출기관) 보호조항 적용 여부가 달라집니다.

대출기관 개입권

프로젝트금융 구조에서는 대출기관이 사업시행자 지정취소나 협약해지 전에 개입해 문제를 시정할 수 있는 권리(대출기관 개입권)를 실시협약에 두는 경우가 많아, 이 조항의 실효성을 사전에 점검해야 합니다.

⚠ 해지 관련 통지·협의 기한 확인 필요

실시협약에는 통상 해지사유 통지기간, 협의기간, 해지시지급금 산정을 위한 감정평가 절차 등이 구체적으로 정해져 있어, 해당 기한을 놓치면 협상력이 약화될 수 있습니다.

민간투자법 | 민간투자사업 자문, 이렇게 진행됩니다

사업 구조 상담
사업 대상 시설, 예상 사업방식(BTO/BTL 등), 참여 형태(제안자/출자자/시공사 등)를 확인하고 적용될 기본계획과 관련 법령을 검토합니다.

제안서·협약안 검토
사업제안서 또는 실시협약(안)의 위험배분, 수익구조, 해지·재구조화 조항을 항목별로 분석하고 수정 의견을 정리합니다.

주무관청 협상 조력
실시협약 체결 전 주무관청과의 협상 과정에서 법적 쟁점을 정리하고 협상안을 뒷받침하는 검토의견서를 준비합니다.

협약 체결 및 후속 관리
실시협약 체결 이후에도 사업시행자 지정, 자금재조달, 협약 변경 등 사업기간 중 발생하는 법적 이슈에 대해 지속적으로 자문합니다.

분쟁 발생 시 대응
해지, 손해배상, 관리운영권 관련 분쟁이 발생하면 분쟁조정협의회, 중재, 행정소송 등 실시협약이 정한 절차에 따라 대응합니다.

민간투자법 | 민간투자법 자문 비용은 어떻게 산정되나요

자문료
사업 규모, 검토 대상 문서의 양(제안서·실시협약 전체 검토인지 특정 조항 검토인지), 자문 기간을 기준으로 산정합니다. 단발성 검토와 장기 자문(리테이너) 방식 중 사업 단계에 맞게 선택할 수 있습니다.

협상 대응 수임료
주무관청·타 이해관계자와의 협상에 직접 참여하는 경우, 협상 회차와 준비 문서 분량을 기준으로 별도 산정합니다.

분쟁 대응 수임료
분쟁조정협의회, 중재, 행정소송 등 실제 분쟁 절차로 이어지는 경우 사건 성격과 심급에 따라 별도 착수금·성공보수 구조로 산정합니다.

실비
관련 인허가 자료 열람, 감정평가 자문, 외부 전문가(회계·기술) 협업이 필요한 경우 실비가 별도로 발생할 수 있습니다.

※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.

민간투자법 | 체크리스트

1️⃣ 사업 제안 전 확인

주무관청의 민간투자시설사업 기본계획에서 어떤 사업방식(BTO/BTL 등)을 예정하고 있나요?
제안하려는 사업 규모가 총사업비 기준 적격성조사 대상에 해당하나요?
경쟁 제안자가 있을 경우 제3자 제안공고 절차와 원제안자 우대 여부를 확인했나요?

2️⃣ 실시협약 체결 전 확인

수요 위험을 누가 부담하는지 조항에 구체적으로 명시되어 있나요?
물가상승률·금리 변동 반영 방식이 실시협약에 명확히 규정되어 있나요?
해지시지급금 산정 기준일과 방법이 협약에 구체적으로 정해져 있나요?
지분 처분·자금재조달 시 주무관청 동의 절차가 명시되어 있나요?

3️⃣ 사업 운영 중 확인

협약상 성과평가 기준을 충족하지 못했을 때 임대료·수입 감액 산정 방식을 알고 있나요?
관리운영권을 담보로 제공하거나 지분을 매각할 계획이 있나요?
대출기관 개입권 등 채권자 보호조항이 실시협약에 반영되어 있나요?

4️⃣ 분쟁·해지 국면 확인

해지사유 발생 시 통지·협의 기한이 언제까지인지 확인했나요?
해지 귀책이 정부 측인지 사업자 측인지에 따른 지급금 차이를 파악했나요?
분쟁조정협의회, 중재, 행정소송 중 실시협약이 정한 분쟁해결 절차는 무엇인가요?

자주 묻는 질문

Q. 민간투자사업과 일반 정부 발주 공사는 어떻게 다른가요?

A. 일반 공사는 정부가 예산으로 발주하고 시공만 담당하지만, 민간투자사업은 민간이 설계·자금조달·시공·운영까지 맡고 실시협약에 따라 장기간 시설을 운영하며 투자비를 회수합니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조). 그만큼 사업기간 전체의 위험을 어떻게 배분하느냐가 계약의 핵심입니다.

Q. BTO와 BTL 중 어느 방식이 유리한가요?

A. 일률적으로 유리한 방식은 없고 시설 종류와 수요 예측 가능성에 따라 달라집니다. 이용료 수입이 안정적으로 예상되는 시설은 BTO가, 무료 이용시설이나 수요 예측이 어려운 시설은 정부가 임대료를 지급하는 BTL 구조가 더 검토되는 경향이 있습니다.

Q. 실시협약을 체결한 이후에도 조항을 바꿀 수 있나요?

A. 실시협약 변경은 주무관청과의 협의를 거쳐야 하고, 협약에서 정한 변경 절차와 조건을 따라야 합니다. 특히 위험배분이나 수익구조에 영향을 미치는 변경은 재정 영향 검토 등 추가 절차가 필요한 경우가 많습니다.

Q. 최소운영수입보장(MRG)이 폐지되었다는데 지금도 적용되나요?

A. 2009년경 이후 신규 사업에서는 원칙적으로 최소운영수입보장 방식이 적용되지 않고, 대신 위험분담 방식이나 정산 방식 등 사업 재구조화된 위험배분 구조가 활용됩니다. 기존에 체결된 실시협약이라면 해당 협약의 부칙과 변경 이력을 확인해야 정확히 판단할 수 있습니다.

Q. 출자자로 참여할 때 가장 먼저 검토해야 할 것은 무엇인가요?

A. 특수목적법인(SPC)의 주주간계약과 실시협약상 지분 처분 제한 조항이 서로 충돌하지 않는지, 그리고 배당 가능한 시점과 조건이 무엇인지를 먼저 확인해야 합니다. 프로젝트금융 대출 조건이 지분 매각에 미치는 영향도 함께 검토할 필요가 있습니다.

Q. 사업시행자 지정이 취소될 수도 있나요?

A. 협약상 의무를 이행하지 않거나 지정 당시 요건에 하자가 있었던 경우 주무관청이 사업시행자 지정을 취소할 수 있습니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제47조). 취소 전 통지와 시정 기회가 주어지는 경우가 많으므로 협약상 절차를 확인해야 합니다.

Q. 실시협약 관련 분쟁이 생기면 소송부터 해야 하나요?

A. 대부분의 실시협약에는 분쟁조정협의회나 중재 절차가 먼저 규정되어 있어, 소송 이전에 이러한 절차를 거치도록 정해진 경우가 많습니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제46조). 협약상 분쟁해결 조항을 먼저 확인하는 것이 절차 진행의 출발점입니다.

Q. 제3자 제안공고에서 원제안자가 불리해질 수도 있나요?

A. 원제안자에게 일정한 가점이나 우대조건이 부여되는 경우가 있지만 이는 사업별 세부지침과 기본계획에 따라 달라지며, 경쁄 제안자가 더 나은 조건을 제시하면 원제안자가 지정되지 않을 수도 있습니다. 제안 단계에서부터 이 가능성을 염두에 두고 조건을 설계할 필요가 있습니다.

Q. 교대 민간투자법 변호사에게 상담하면 어떤 도움을 받을 수 있나요?

A. 교대 민간투자법 변호사는 사업제안서 작성 단계부터 실시협약 체결, 사업시행자 지정, 운영 중 분쟁까지 사업 단계별로 필요한 법률 검토를 제공할 수 있습니다. 특히 계약 체결 전 위험배분 조항을 미리 점검하면 이후 분쟁 가능성을 줄이는 데 도움이 됩니다.

Q. 관리운영권은 담보로 제공할 수 있나요?

A. 관리운영권은 물권으로 간주되어 저당권 등 담보 목적으로 제공할 수 있습니다(사회기반시설에 대한 민간투자법 제27조). 다만 실시협약상 담보제공에 대한 주무관청의 사전 동의가 필요한 경우가 많아 협약 조항을 함께 확인해야 합니다.

공식 참고자료

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