세종 공인중개사법위반변호사
세종 공인중개사법위반변호사 | 사건 한 번에 정리
공인중개사법 위반 사건은 형사 절차와 행정 절차가 서로의 기록을 끌어다 쓰는 구조라, 시작부터 두 갈래를 하나의 계획으로 묶어 대응해야 합니다. 수사기관에서 한 진술이 행정청의 사실 판단에 반영되고, 행정청에 낸 소명서가 다시 수사 자료로 쓰이기도 하기 때문입니다. 문제 되는 행위는 다양합니다. 자격이나 등록이 없는 상태의 중개, 정해진 상한을 넘는 중개보수 수령, 다운계약서 같은 이중계약서 작성, 중개대상물의 확인·설명 의무 위반, 부정한 방법의 등록 등이 대표적입니다(공인중개사법 제33조, 제48조, 제49조). 같은 행위여도 형사처벌로 끝나는지, 자격취소·등록취소·업무정지 같은 처분이 따로 붙는지, 두 가지가 겹치는지에 따라 대응 방향이 달라집니다.
공인중개사법위반 | 공인중개사법위반 대표 사례 유형
사건이 시작되는 계기는 몇 가지 유형으로 거의 정해져 있습니다. 어느 유형에 속하느냐에 따라 적용되는 처벌 조문과 행정처분의 근거가 달라집니다.
무자격·무등록 중개 행위
명의를 내준 쪽과 빌려 쓴 쪽 모두 처벌을 피하기 어렵습니다. 자격증이나 개설등록 없이 중개하는 행위, 그런 중개를 알선하는 행위가 처벌 대상이고(공인중개사법 제48조), 자격증·등록증을 빌려줘 무자격자가 실제로 영업했다면 같은 조항으로 다뤄집니다.
법정 한도 초과 중개보수 수수
이름을 수수료, 사례금, 답례 중 무엇으로 붙였든 법정 한도를 넘겨 받으면 처벌될 수 있습니다(공인중개사법 제33조, 제49조). 초과분을 돌려주는 문제와 별개로 행정처분 사유도 됩니다. 계약서에 적힌 금액과 실제 오간 돈이 다르다면 어느 자료가 증거로 받아들여지는지가 결과를 좌우합니다.
이중계약서·다운계약서 작성 가담
실거래가와 다른 이중계약서를 작성하거나 작성을 권유·알선하면 공인중개사법이 금지하는 행위에 해당할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반이 별도로 인정되어 따로 처벌받는 사례도 있습니다. 고객의 부탁에 응한 정도인지, 중개사가 먼저 주도했는지에 따라 처분의 무게가 달라집니다.
중개대상물 확인·설명의무 위반 사례
설명의무는 구두 안내만으로 채워지지 않습니다. 권리관계와 하자 등 중개대상물 정보를 확인해 설명하고 그 내용을 문서로 건네야 하며, 하나라도 빠지면 위반이 됩니다(공인중개사법 제25조). 단순한 누락이었는지 일부러 숨긴 것인지가 형사와 행정 양쪽의 판단을 가릅니다.
공인중개사법위반 | 형사처벌·행정처분 병행 구조
하나의 위반이 법원과 행정청에서 동시에, 혹은 시간차를 두고 각각 심사되는 경우가 흔합니다. 절차는 별개지만 한쪽에서 만들어진 기록이 다른 쪽의 증거로 쓰이기 때문에, 한 곳만 준비하면 다른 곳에서 불리해집니다.
형사절차 수사와 적용 법조문
수사에서는 고의가 있었는지, 같은 일이 반복됐는지, 얻은 이익이 얼마인지를 가장 중요하게 봅니다. 제48조와 제49조는 행위별로 징역과 벌금의 상한이 다르므로, 먼저 내 사건이 어느 조항에 걸리는지를 가려야 합니다.
행정절차 자격취소·등록취소·업무정지 처분
처분을 내리는 주체는 관할 시장·군수·구청장 등이며, 자격취소·등록취소·업무정지가 가능합니다(공인중개사법 제35조, 제38조, 제39조). 형사 절차와 별도로 진행되므로 벌금형이나 선고유예로 형사가 정리되었다고 해서 마음을 놓아서는 안 됩니다.
형사와 행정 절차의 상호 영향
행정청은 형사 판결문이나 수사 단계 진술을 사실 인정의 근거로 그대로 가져다 쓰는 일이 많습니다. 거꾸로 행정조사에서 제출한 소명서가 수사기관으로 넘어가기도 합니다. 어느 단계에서든 진술과 자료는 서로 모순이 없도록 신중하게 제출해야 합니다.
⚠ 형사판결과 행정처분의 시기 차이
행정청은 형사판결이 확정되기를 기다리지 않고 등록취소나 업무정지를 먼저 내릴 수 있습니다. 이의신청, 행정심판, 행정소송은 각각 기한이 다르고 통지를 받은 날부터 세기 때문에 날짜를 넘기면 다툴 길이 막힙니다.
공인중개사법위반 | 처분의 무게를 좌우하는 사정
위반 유형이 같더라도 개별 사정에 따라 벌금액, 업무정지 기간, 등록취소 여부가 달라집니다. 실무에서 주로 살피는 요소는 아래와 같습니다.
위반 전력과 반복 위반 여부
과거 전력은 불리하게 작용합니다. 같은 위반을 되풀이했다면 형사 양형과 행정처분 수위가 모두 높아지고, 앞서 처분받은 기록이 있으면 가중 처분으로 이어지기 쉽습니다.
위반으로 취한 이익의 크기
벌금과 처분의 무게를 직접 좌우하는 것은 얻은 이익의 규모입니다. 초과로 받은 수수료나 무자격 영업의 수익이 얼마인지가 그대로 반영됩니다. 반면 받은 금액을 반환했거나 피해자와 합의했다면 유리한 정상으로 고려될 수 있습니다.
고의 여부와 인식 정도
소명에서 가장 신경 써야 할 부분은 위반을 알면서 했는지 여부입니다. 실수였거나 업계 관행에 따른 것임을 보여 줄 수 있다면, 특히 확인·설명의무 위반처럼 과실에 가까운 사건에서 결론이 크게 달라질 수 있습니다.
공인중개사법위반 | 상담부터 사건 종결까지 절차
먼저 지금이 신고·수사 단계인지 처분 통지 이후인지를 계약서, 통지서, 출석요구서로 파악합니다. 단계에 따라 해야 할 일이 다르기 때문입니다.
형사 수사와 행정조사가 동시에 진행 중인지 확인하고, 두 절차의 진술과 소명이 엇갈리지 않도록 미리 맞춰 둡니다.
경찰 조사에 동행해 위반 성립 여부, 고의, 이득 규모에 관한 사실관계와 법리를 정리한 의견서를 제출합니다.
사전통지를 받으면 소명자료로 응답하고, 처분이 나오면 이의신청, 행정심판, 행정소송 중 무엇을 택할지 기한과 요건을 따져 결정합니다.
기소된 경우 재판에서 양형자료를 제출하고, 형사판결과 행정처분이 서로에게 어떻게 영향을 주는지 마지막까지 점검합니다.
공인중개사법위반 | 선임 비용 산정 기준
첫 상담에서는 사건이 수사·처분 통지·재판 중 어느 단계인지, 어떤 유형의 위반인지 확인한 뒤 대응 방향과 예상 비용의 대략적인 범위를 안내합니다.
형사와 행정을 함께 맡을지, 각 절차가 기소 전후나 사전통지 전후 중 어느 지점인지에 따라 비용 기준이 달라집니다.
처분에 불복해 이의신청, 행정심판, 행정소송으로 나아가면 절차마다 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.
인지대·송달료와 자료 수집·감정에 드는 비용처럼 실제로 지출되는 경비는 별도로 청구합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
공인중개사법위반 | 상황별 자가 점검표
1️⃣ 개업공인중개사와 소속공인중개사 점검 사항
- 법정 한도를 초과한 중개보수를 받은 경험이 있으신가요?
- 무자격자에게 명의를 빌려주었거나 반대로 빌려 쓴 적이 있으신가요?
- 확인·설명서를 작성하지 않았거나 서면으로 교부하지 않은 적이 있으신가요?
- 이중계약서를 쓰도록 권유했거나 작성해 준 일이 있으신가요?
2️⃣ 경찰·공소청 수사 진행 중인 경우
- 수사기관으로부터 출석요구서나 조사 일정 통지를 받으셨나요?
- 조사에서 하려는 진술이 행정처분 단계의 소명과 충돌하지는 않나요?
- 위반으로 챙긴 이익이 얼마인지 따로 계산해 두셨나요?
- 변호사의 조력 없이 이미 진술해 버린 내용이 있으신가요?
3️⃣ 행정처분 예고를 받은 경우
- 자격취소, 등록취소, 업무정지를 예고하는 사전통지서를 받으셨나요?
- 의견을 낼 수 있는 마감일이 언제인지 파악하셨나요?
- 처분이 이미 확정되었다면 불복할 수 있는 기간이 남아 있는지 따져 보셨나요?
- 과거에 행정처분을 받은 이력이 있는지 점검하셨나요?
4️⃣ 중개 거래 당사자와 의뢰인 점검 사항
- 중개보수를 한도보다 많이 냈다면 돌려받을 방법이 있는지 살펴보셨나요?
- 확인·설명의무 위반 때문에 피해를 입었다면 증빙 자료를 보관하고 계신가요?
- 거래했던 중개사무소가 실제로 등록된 업체인지 조회해 보셨나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
- 고용노동부 - https://www.moel.go.kr
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