송도 공인중개사법위반변호사
송도 공인중개사법위반변호사 | 사건 한 번에 정리
공인중개사법 위반으로 신고가 들어가거나 조사가 시작되면, 경찰·검찰에서 한 진술과 시·군·구청에 내는 소명서가 서로를 비춰 보는 거울이 됩니다. 그래서 이 유형의 사건은 형사 대응과 행정 대응을 따로 떼어 놓지 않고 처음부터 한 흐름으로 설계해야 합니다. 문제 되는 행위는 여러 가지입니다. 자격이나 등록 없이 영업한 경우, 법에서 정한 요율을 넘겨 중개보수를 챙긴 경우, 실제 거래액과 다른 계약서를 한 부 더 만든 경우, 중개대상물 확인·설명 의무를 지키지 않은 경우, 부정한 방법으로 개설등록을 받은 경우가 대표적입니다(공인중개사법 제33조, 제48조, 제49조). 같은 행위라도 형벌만 받을지, 자격취소·등록취소·업무정지만 받을지, 둘 모두 받을지에 따라 짜야 할 대응이 달라집니다.
공인중개사법위반 | 실무에서 자주 문제 되는 공인중개사법 위반 유형
수사나 신고의 계기가 되는 상황은 몇 가지로 모입니다. 어느 유형에 해당하는지가 적용될 처벌 조문과 행정처분의 근거를 가릅니다.
무자격·무등록 중개 영업
이름을 빌려 준 쪽과 빌린 쪽 모두 책임을 집니다. 자격증이나 등록증 없이 중개를 하거나 그런 중개를 소개해 주는 일은 처벌 조항이 따로 있고(공인중개사법 제48조), 자격증·등록증을 빌려 주어 무자격자가 실제로 영업했다면 같은 조항이 적용됩니다.
정해진 요율을 넘긴 중개보수와 금품 수령
법정 요율을 넘겨 받은 돈은 명목을 수수료, 사례금, 컨설팅비 무엇으로 달았든 처벌을 피하기 어렵습니다(공인중개사법 제33조, 제49조). 넘게 받은 돈을 돌려주는 문제와 별개로 행정처분 사유도 됩니다. 계약서에 적힌 금액과 실제로 오간 금액이 다르면, 어느 쪽 자료를 사실로 보느냐가 사건의 결과를 좌우합니다.
이중계약서 작성에 관여한 경우
실제 거래가와 다른 금액으로 계약서를 한 부 더 만들거나, 그렇게 하자고 권하거나, 연결해 주는 일은 공인중개사법이 금지하는 행위에 해당할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반이 겹쳐 별도로 처벌받기도 합니다. 고객이 부탁해서 응한 것인지, 중개사가 먼저 제안해 만든 것인지에 따라 처분의 무게도 달라집니다.
중개대상물 확인·설명 의무 불이행
말로 설명했다고 해서 의무를 다한 것이 아닙니다. 권리관계나 하자 같은 중개대상물의 상태를 확인해 거래 당사자에게 설명하고 그 내용을 문서로 건네야 하는데, 둘 중 하나만 빠져도 위반이 됩니다(공인중개사법 제25조). 깜빡해서 빠뜨렸는지 일부러 숨겼는지에 따라 형사와 행정 양쪽의 평가가 크게 달라집니다.
공인중개사법위반 | 형사처벌과 행정처분이 겹치는 구조
하나의 위반이 법원과 행정청에서 동시에, 또는 시간 차를 두고 각각 심사되는 경우가 흔합니다. 두 절차는 서로 별개이지만 한쪽에서 만들어진 기록이 다른 쪽의 증거로 쓰이므로, 한 곳만 준비하면 다른 곳에서 불리해집니다.
형사절차: 수사 진행과 적용 조문
수사기관이 눈여겨보는 것은 크게 고의가 있었는지, 되풀이했는지, 얼마를 얻었는지입니다. 제48조와 제49조는 행위별로 징역과 벌금의 상한이 서로 다르니, 먼저 내 사건이 어느 조문에 걸리는지 확인하는 일부터 시작해야 합니다.
행정절차: 자격취소·등록취소·업무정지
처분을 내리는 곳은 관할 시장·군수·구청장 등이며, 가능한 처분은 자격취소·등록취소·업무정지입니다(공인중개사법 제35조, 제38조, 제39조). 이 절차는 형사절차와 별개로 진행되기 때문에, 벌금형이나 선고유예로 재판이 끝났다고 해서 행정처분까지 피한 것은 아닙니다.
두 절차가 서로에게 미치는 영향
행정청은 확정된 판결문이나 수사 단계의 진술을 사실 인정의 근거로 그대로 가져다 쓰는 일이 많습니다. 거꾸로 행정조사에서 제출한 소명서가 수사기관으로 넘어가기도 합니다. 어느 절차에서든 말과 서류의 내용이 서로 모순되지 않도록 조심해서 내야 합니다.
⚠ 형사판결이 나온 시점과 행정처분 시점은 어긋날 수 있습니다
행정청이 형사판결의 확정을 기다리지 않고 등록취소나 업무정지를 앞서 내리는 경우도 있습니다. 이의신청, 행정심판, 행정소송은 각자 기한이 다르고 처분을 통지받은 날부터 셈하므로, 날짜를 한 번 놓치면 다툴 기회가 사라집니다.
공인중개사법위반 | 처분의 무게를 좌우하는 사정
같은 종류의 위반이라도 세부 사정에 따라 벌금액, 업무정지 기간, 등록취소 여부가 달라집니다. 실무에서 주로 따지는 요소는 아래와 같습니다.
위반 횟수와 반복성
이전 위반 전력은 불리하게 작용합니다. 비슷한 잘못을 되풀이했다면 형사 양형과 행정처분의 수위가 함께 올라가고, 과거에 처분받은 기록이 있으면 가중된 기준이 적용되기 쉽습니다.
위반으로 얻은 경제적 이익
처벌과 처분의 강도에 직접 영향을 주는 것은 챙긴 이익의 규모입니다. 초과로 받은 보수가 얼마인지, 무자격 영업으로 번 돈이 얼마인지가 그대로 반영됩니다. 반면 받은 금액을 돌려주었거나 상대방과 합의했다면 유리한 사정으로 고려될 수 있습니다.
고의 여부와 위반 인식
소명할 때 가장 신경 써야 할 부분은 위반을 알면서 했는지 여부입니다. 단순한 착오였거나 업계에서 흔히 하던 방식을 따른 것임을 입증할 수 있다면, 특히 확인·설명 의무 위반처럼 과실에 가까운 사건에서는 결과가 상당히 달라집니다.
공인중개사법위반 | 상담부터 사건 종결까지의 진행 단계
지금 사건이 신고·수사 단계인지 처분 통지를 받은 뒤인지를 계약서, 통지서, 출석요구서를 보며 가장 먼저 구분합니다. 단계에 따라 해야 할 일이 다르기 때문입니다.
형사 수사와 행정 조사가 함께 진행 중인지 확인하고, 두 절차에서 하는 진술과 소명이 서로 어긋나지 않도록 미리 맞춰 둡니다.
경찰 조사에 동행해 위반 여부, 고의 유무, 이득 규모에 대한 사실관계와 법리를 정리한 의견서를 제출합니다.
사전통지를 받으면 소명자료로 답하고, 처분이 내려지면 이의신청·행정심판·행정소송 중 무엇을 언제까지 할지 기한과 요건부터 따져 봅니다.
기소되면 재판에서 양형 자료를 제출하고, 형사판결과 행정처분이 서로 어떤 영향을 주고받는지 마지막까지 점검합니다.
공인중개사법위반 | 수임료 산정 기준
첫 상담에서는 사건이 수사, 처분 통지, 재판 가운데 어느 단계인지와 위반 유형을 확인한 뒤, 큰 틀의 대응 방향과 예상 비용 범위를 안내해 드립니다.
형사와 행정을 함께 맡을지, 그리고 각 절차가 기소 전후나 사전통지 전후 어느 지점인지에 따라 비용 기준이 달라집니다.
처분 이후 이의신청·행정심판·행정소송까지 이어가면 절차마다 비용이 새로 발생할 수 있습니다.
인지대, 송달료, 자료 확보나 감정에 드는 비용 등 실제 지출되는 경비는 별도로 청구합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
공인중개사법위반 | 상황별 확인 사항
1️⃣ 개업공인중개사·소속공인중개사라면
- 법에서 정한 한도를 초과해 중개보수를 받은 적이 있나요?
- 무자격자에게 명의를 빌려 주었거나 반대로 빌려 쓴 적이 있나요?
- 확인·설명서를 작성하지 않았거나 서면으로 교부하지 않은 거래가 있나요?
- 이중계약서를 작성하자고 제안했거나 작성해 준 적이 있나요?
2️⃣ 수사를 받는 중이라면
- 수사기관으로부터 출석요구서나 조사 일정 통보를 받으셨나요?
- 조사에서 하려는 말이 행정처분 단계의 소명과 서로 충돌하지 않나요?
- 위반을 통해 얻은 이익이 얼마인지 정리해 두셨나요?
- 변호사의 도움 없이 이미 진술한 내용이 있나요?
3️⃣ 행정처분이 임박했다면
- 자격취소·등록취소·업무정지에 관한 사전통지서를 받으셨나요?
- 의견제출 기한이 언제인지 확인하셨나요?
- 처분이 이미 확정됐다면 불복할 수 있는 기간이 아직 남았는지 살펴보셨나요?
- 과거에 행정처분을 받은 이력이 있는지 확인하셨나요?
4️⃣ 거래 당사자·의뢰인이라면
- 초과로 낸 중개보수를 돌려받을 방법이 있는지 알아보셨나요?
- 확인·설명 의무 위반으로 피해를 입었다면 이를 뒷받침할 자료가 남아 있나요?
- 거래한 중개사무소가 정식으로 등록된 곳인지 조회해 보셨나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
- 고용노동부 - https://www.moel.go.kr
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