송파 도시및주거환경정비법변호사
송파 도시및주거환경정비법변호사 | 정비사업 단계별 쟁점과 대응 전략
실무에서 가장 자주 문제 되는 것은 조합원 지위 다툼, 관리처분계획이 적법한지, 조합 임원의 업무집행입니다. 법은 재개발·재건축을 한 번의 결정으로 끝내지 않고, 구역을 정하고 조합을 세운 뒤 사업시행계획과 관리처분계획을 각각 인가받고 마지막에 이전고시를 하는 여러 개의 행정처분으로 쪼개 두었습니다(도시및주거환경정비법). 단계마다 따로 처분이 내려지므로, 예컨대 조합설립인가에 흠이 있어도 뒤의 사업시행계획까지 저절로 무효가 되지는 않는 등 어느 단계에서 다투느냐에 따라 결과가 크게 갈립니다.
도시및주거환경정비법 | 단계별 행정처분과 다투는 방법
처분마다 원칙적으로 별개로 취급되기 때문에, 앞 단계의 흠을 다투지 않았다고 뒤 단계에서 다툴 길이 완전히 막히지는 않습니다. 다만 단계별로 다투는 방법과 기간이 다릅니다. 정비사업은 하나로 묶인 절차가 아니라 서로 독립된 여러 행정처분이 차례로 이어지는 구조입니다.
창립총회 결의 절차와 동의율 계산의 흠이 주로 문제 됩니다. 정비구역 지정은 도시계획 성격의 처분이고, 조합설립인가는 조합에 정비사업을 시행할 행정주체의 지위를 주는 처분이어서 여러 판례상 항고소송의 대상이 됩니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결 등 참조).
총회 의결 절차의 흠, 정비계획과 맞지 않는 부분이 주된 쟁점입니다. 조합이 세운 사업시행계획을 인가하는 처분으로, 건축계획이나 세입자 대책 같은 정비사업의 구체적 내용을 확정합니다(도시및주거환경정비법 제50조).
관리처분계획 총회 결의의 흠, 비례율이나 감정평가의 오류가 자주 다퉈집니다. 조합원별 분양대상, 분담금, 종전·종후자산 평가액을 정하는 처분이라 조합원의 재산 이해와 바로 맞닿아 있습니다(도시및주거환경정비법 제74조).
준공인가 뒤 대지와 건축물 소유권을 조합원에게 넘기는 이전고시가 나면 관리처분계획의 효력을 다툴 소의 이익이 없어지는 경우가 많으므로, 다툴 시기를 놓치지 않아야 합니다(도시및주거환경정비법 제86조).
단계를 건너뛰고 다툴 때의 위험
무엇을 다툴지는 사업이 어느 지점에 와 있는지, 주장할 흠이 무엇인지에 달려 있어 사건마다 따져야 합니다. 관리처분계획인가처분 취소소송은 이전고시 효력이 생기기 전에 내야 실익이 있으며, 고시 뒤에는 다툴 이익이 없다고 보는 흐름이라 때를 잘 잡아야 합니다.
도시및주거환경정비법 | 조합설립인가 취소, 임원·총회를 둘러싼 다툼
다툼의 갈래는 둘입니다. 비대위(비상대책위원회)나 반대하는 조합원이 조합설립인가를 문제 삼는 쪽, 그리고 조합 안에서 임원 해임이나 총회결의 무효를 놓고 싸우는 쪽입니다. 조합은 공법인이면서도 실제로는 다수결과 임원 손에서 움직이니 분쟁이 끊이지 않습니다.
조합설립인가 무효·취소 확인
동의서가 위조됐거나 철회 시점을 잘못 셌다면 인가처분 효력을 문제 삼을 수 있습니다. 인가 단계의 다툼은 결국 법이 요구한 동의율, 즉 재개발은 4분의 3 이상, 재건축은 동마다 과반수에 전체 4분의 3 이상 등(같은 법 제35조)을 실제로 넘겼느냐로 모입니다.
조합 임원 해임과 직무정지
해임 총회의 공고나 표결 방식에 흠이 있으면 해임 결의 자체를 무효로 다툴 수 있습니다. 조합원의 10분의 1 이상이 요구해 열린 총회에서 과반수가 나오고 그 과반수가 찬성하면 조합장 등 임원을 물러나게 할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제43조).
총회 결의의 흠
의결 없이 사업시행계획을 고쳤다면 뒤에 나온 인가처분이 위법해지는 빌미가 될 수 있습니다. 서면결의서를 꾸며 냈거나 정족수가 모자랐다면 결의무효확인을 구할 수 있는데, 예산 승인·시공사 선정·관리처분계획 수립처럼 무게 있는 결정은 반드시 총회를 거치게 돼 있기 때문입니다(도시및주거환경정비법 제45조).
도시및주거환경정비법 | 분양대상자 지위와 분담금 계산을 둘러싼 다툼
미신청자 청산, 감정평가액 불만, 다물건 소유자의 분양 자격이 대표적인 다툼거리입니다. 조합원 각자의 손익이 이 단계에서 정해지다 보니 정비사업 소송은 관리처분계획에 가장 많이 몰립니다.
분양신청 기간과 신청하지 않은 사람의 처리
청산금 계산 방식과 협의 과정이 적정했는지를 따지게 됩니다. 정해진 기간에 분양신청을 하지 않았거나 냈다가 거둬들인 소유자는 관리처분계획인가 뒤 조합 절차를 따라 돈으로 정산받습니다(도시및주거환경정비법 제73조).
여러 물건·여러 세대 소유자의 분양대상 여부
언제 지분을 샀는지, 조례가 적용되는지가 결과를 가릅니다. 물건을 몇 개 갖고 있든 원칙은 1주택 공급이고, 시·도조례가 따로 정한 경우에만 추가 분양의 길이 열립니다(같은 법 제76조 제1항 제7호 참조).
종전·종후자산 평가와 비례율
감정평가 기관을 어디로 정했는지, 평가 시점과 비교사례를 무엇으로 골랐는지에 따라 평가액이 달라질 수 있어 재감정을 요구하며 다투는 경우가 많습니다. 관리처분계획의 핵심은 조합원별 종전자산 감정평가액을 바탕으로 분담금을 계산하는 것입니다.
⚠ 관리처분계획 취소소송은 기간 안에 내야 합니다
이전고시 뒤에는 다퉈도 얻을 것이 없는 경우가 많으니 서둘러야 합니다. 관리처분계획인가처분 취소소송은 처분을 안 날부터 90일, 처분이 있던 날부터 1년이라는 기한 안에 내야 합니다(행정소송법 제20조).
도시및주거환경정비법 | 지금 사업 단계에 따라 달라지는 전략
송파 도시및주거환경정비법 변호사와 상담할 때는 지금 사업 단계와 확보할 수 있는 자료(총회 의사록, 동의서, 감정평가서 등)를 먼저 정리해 두면 검토가 빨라집니다. 같은 정비사업이라도 지금 정비구역 지정 단계인지, 관리처분계획 인가를 앞두고 있는지에 따라 쓸 수 있는 법적 수단이 다릅니다.
정비구역 지정·해제 단계
사업이 지지부진하면 구역 자체가 풀릴 수 있다는 점도 조합원이 챙겨야 할 위험입니다. 사업시행계획인가를 일정 기간 받지 못한 정비구역은 해제 사유에 걸릴 수 있습니다(같은 법 제20조 등 참조).
시공사 선정 단계
시공사는 총회의 경쟁입찰로 정하는데, 입찰 과정에서 금품이나 향응을 주고받으면 형사처벌 대상이 될 수 있어(도시및주거환경정비법 제132조) 선정 절차가 공정했는지가 문제 되기도 합니다.
공사비 증액 분쟁
분담금이 바로 늘어나는 문제라 조합원 사이 갈등이 가장 커지는 때입니다. 공사 중에 시공사가 공사비 인상을 요구하면, 총회 의결을 받았는지와 계약을 바꾼 절차가 적법했는지가 다툼의 중심이 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 상담에서 사건 종결까지
구역 지정 여부, 조합이 인가받은 날, 총회 회의록과 동의서·관리처분계획서 등을 모아 사업이 지금 어디까지 왔는지 파악합니다.
다툴 처분(조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 등)과 그 흠을 특정하고, 행정소송과 민사소송 가운데 어느 절차로 갈지 검토합니다.
취소소송 제소기간이 남았는지, 이전고시 등으로 소의 이익이 사라지지 않았는지를 먼저 확인해 효과 있는 다툼 방법을 고릅니다.
행정소송이나 총회결의의 무효·부존재 확인, 임원 직무정지 가처분 가운데 맞는 것을 골라 진행하고, 필요하면 둘 이상을 나란히 진행합니다.
이기는 판결이 확정되면 조합이나 관할청의 재의결·재인가 같은 후속 처분이 뒤따르므로 그 절차까지 함께 살핍니다.
도시및주거환경정비법 | 비용은 사건 종류와 단계에 따라 다릅니다
처분 종류와 사업 단계를 확인하는 첫 상담 비용으로, 자료가 얼마나 복잡한지에 따라 달라질 수 있습니다.
감정평가 재의뢰, 인지대·송달료, 자료 열람·복사처럼 절차에 실제로 드는 비용입니다.
처분 취소나 결의 무효 확인 같은 결과가 나왔을 때 따로 정하며, 사건의 경제적 이익 규모를 고려해 협의합니다.
행정소송, 총회결의 무효확인소송, 가처분 등 절차 종류와 심급, 다투는 처분이 몇 개인지에 따라 정해집니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
도시및주거환경정비법 | 체크리스트
1️⃣ 관리처분계획 스스로 점검
- 관리처분계획 취소소송의 제소기간(안 날부터 90일)이 남아 있나요?
- 청산금 계산 근거인 감정평가서를 조합에서 받으셨나요?
- 종전자산 감정평가액에 이의가 있나요?
- 관리처분계획인가 고시일과 이전고시가 됐는지를 확인하셨나요?
2️⃣ 총회·조합 운영 스스로 점검
- 시공사 선정 총회 입찰에서 부당한 금품 제공 의혹이 있나요?
- 해임하려는 임원이나 해임된 임원에 대한 소집요구 정족수를 확인하셨나요?
- 총회 소집공고나 서면결의서 수거 절차에 의문이 있나요?
3️⃣ 조합원 지위 스스로 점검
- 상속이나 매매로 조합원 지위를 얻은 때가 조합설립인가 전인가요, 뒤인가요?
- 조합설립 동의서에 서명했는지 기억이 분명하지 않나요?
- 토지나 건축물을 여러 개 갖고 있어 분양대상 개수가 문제 되나요?
- 분양신청기간 안에 분양신청서를 내셨나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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