송파 재개발·재건축변호사
송파 재개발·재건축변호사 | 조합원 입장에서 짚어야 할 쟁점들
실무에서 가장 많이 다퉈지는 것은 조합원 지위를 지킬 수 있는지, 받을 평형과 분담금이 어떻게 계산되는지입니다. 재개발·재건축은 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이전고시로 이어지는 여러 단계를 밟고, 단계마다 조합원의 권리가 굳어지거나 제한됩니다(도시 및 주거환경정비법, 이하 도시정비법). 분양신청을 하지 않았거나 분양대상에서 빠지면 현금청산 대상이 될 수 있고, 조합 총회 의결의 절차상 흠은 관리처분계획 전체를 다투는 근거가 되기도 합니다.
재개발·재건축 | 조합원 지위를 얻고 잃는 때
언제 지위를 얻고 언제 잃는지가 분양권을 확보하느냐를 가릅니다. 재개발은 토지등소유자가 원칙적으로 조합원이 되지만, 재건축은 조합설립에 동의한 사람만 조합원이 됩니다.
재건축과 재개발의 조합원 자격은 어떻게 다른가
반면 재개발사업은 정비구역 안의 토지등소유자가 원칙적으로 조합원이 되므로 동의했는지와 상관없이 조합원 지위가 생깁니다(같은 법 제39조 제1항). 재건축사업에서는 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 조합원이 되지 않고, 매도청구 대상이 될 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제39조, 제64조).
조합원 지위 양도와 전매 제한
실무에서는 실거주 목적이나 상속 같은 예외 사유에 들어가는지가 자주 쟁점이 됩니다. 투기과열지구에서는 조합설립인가 뒤 관리처분계획인가 전까지 조합원 지위를 넘기는 것이 제한되는 경우가 있으니, 물건을 사기 전에 조합원 지위를 이어받을 수 있는지 확인해야 합니다(도시정비법 제39조 제2항).
재개발·재건축 | 분양신청과 관리처분계획을 다투는 방법
분양신청을 하지 않았거나 계획 내용에 이의가 있다면 대응 방법이 달라집니다. 관리처분계획은 조합원이 실제로 받을 아파트와 분담금을 확정하는 절차입니다.
분양신청 절차와 기간 안 신청의 의미
분양신청 통지가 적법하지 않았다면 이를 다퉈 신청 기회를 다시 얻을 수 있는지가 쟁점입니다. 조합은 사업시행계획인가 뒤 분양신청기간을 정해 조합원에게 알려야 하고, 그 기간 안에 신청하지 않은 사람은 원칙적으로 현금청산 대상이 됩니다(도시정비법 제72조, 제73조).
관리처분계획 인가에 불복하기
소를 낼 수 있는 기간이 정해져 있으니 인가 고시 시점부터 확인해야 합니다. 관리처분계획은 조합 총회 의결과 관할 행정청 인가를 거쳐 효력이 생기며, 계획을 세운 절차나 내용에 흠이 있다면 인가 처분에 대해 취소소송이나 무효확인소송으로 다툴 수 있습니다(같은 법 제74조, 제78조).
재개발·재건축 | 현금청산 대상이 됐을 때
협의가 안 되면 수용재결이나 소송 절차로 넘어갑니다. 분양신청을 하지 않았거나 분양대상에서 빠진 조합원은 조합과 협의해 현금으로 청산받습니다.
청산금 계산 기준과 협의 절차
조합이 내놓은 감정평가액이 시세와 크게 다르다면 재감정을 요구하거나 이의를 제기할 수 있는지 검토해야 합니다. 현금청산 대상자와는 분양신청기간이 끝난 날이나 관리처분계획인가일 다음 날부터 150일 안에 협의해야 하고, 청산금은 감정평가를 거쳐 정해집니다(도시정비법 제73조).
협의가 안 되면 수용재결·매도청구
이 단계에서 부동산 가치평가 자료를 준비해 두면 실제 청산금액에 영향을 줄 수 있습니다. 협의기간 안에 합의가 안 되면 조합은 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 낼 수 있고, 조합원도 이 절차에서 정당한 보상금액을 다툴 수 있습니다(같은 법 제73조 제2항).
재개발·재건축 | 총회 의결과 조합 운영을 둘러싼 분쟁
그래서 송파 재개발·재건축 변호사에게 총회 소집 절차나 의결 방법이 적법한지 미리 점검받는 조합원도 많습니다. 조합의 주요 결정은 총회 의결을 거쳐야 하고, 의결 절차에 흠이 있으면 이후 단계 전체가 흔들릴 수 있습니다.
총회 소집과 의결 정족수 요건
총회 결의의 흠은 결의무효확인소송으로 다툴 수 있습니다. 정관이 정한 사항이나 정비사업비 증액 같은 중요한 사항은 조합원 총회 의결을 거쳐야 하며, 서면결의서를 어떻게 냈는지, 정족수를 채웠는지가 실무에서 자주 다퉈집니다(도시정비법 제45조).
조합임원 업무를 둘러싼 분쟁
조합 운영의 투명성 문제는 정보공개청구로 자료부터 확보하는 것이 대응의 시작입니다. 조합장이나 이사가 조합원 이익에 반하는 업무를 하면 해임총회를 소집하거나 직무집행정지 가처분을 검토할 수 있습니다(도시정비법 제43조).
재개발·재건축 | 상담에서 대응까지
지금이 조합설립인가, 사업시행계획, 관리처분계획 중 어느 단계인지, 의뢰인의 조합원 지위가 어떤 상태인지를 자료로 확인합니다.
분양신청 통지서, 관리처분계획 인가 고시문, 총회 회의록, 감정평가서처럼 쟁점이 된 서류를 살펴 절차상·내용상 흠이 있는지 봅니다.
이의신청, 행정심판·행정소송, 총회결의무효확인소송, 수용재결 신청 가운데 사안에 맞는 절차를 고르고 기한을 확인합니다.
필요한 소송이나 신청을 진행하면서 조합이나 상대방과 협의할 여지도 함께 살핍니다.
결정이나 판결에 따라 분양권 확보, 청산금 수령, 관리처분계획 재수립 같은 후속 절차를 안내합니다.
재개발·재건축 | 비용은 어떻게 정해지나요
분양신청에 관한 간단한 자문과 관리처분계획 취소소송은 들어가는 작업량이 다릅니다. 행정소송, 민사소송, 자문 같은 사건 유형과 심급, 쟁점의 복잡도에 따라 기준이 달라집니다.
처음 상담할 때 사건 단계와 쟁점을 함께 확인한 뒤 구체적인 비용 구조를 안내합니다.
감정평가 비용, 인지대·송달료, 등기 열람 비용처럼 절차에 실제로 드는 비용은 따로 청구될 수 있습니다.
청산금 증액이나 분양권 확보처럼 경제적 이익이 생기는 사건은 그 이익 규모를 기준으로 따로 협의합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
재개발·재건축 | 조합원 스스로 점검하기
1️⃣ 총회·조합운영 관련
- 조합임원의 업무집행을 두고 조합원들 사이에 문제가 제기되고 있나요?
- 서면결의서를 내는 과정에서 절차상 흠이 있었다고 의심되는 부분이 있나요?
- 최근 총회 소집 통지와 회의록을 정보공개청구로 조합에 요청해 보셨나요?
2️⃣ 현금청산 대응
- 수용재결이나 매도청구소송이 진행 중이라면 관련 서류를 보관하고 계신가요?
- 조합이 제시한 감정평가액에 이견이 있는지, 재감정을 요청할 여지가 있는지 검토하셨나요?
- 현금청산 대상 통지를 받았다면 협의기간(150일)이 언제 끝나는지 확인하셨나요?
3️⃣ 분양신청·관리처분계획 대응
- 배정된 평형과 분담금 계산 근거를 조합에서 받아 보셨나요?
- 관리처분계획 인가 고시일이 언제인지 알고 계신가요?
- 분양신청기간 통지를 실제로 받았는지, 통지 방법이 적법했는지 확인하셨나요?
4️⃣ 조합원 지위 확인
- 조합원 명부에 본인 이름이 정확히 올라가 있는지 확인하셨나요?
- 투기과열지구 지정 뒤 산 물건이라면 조합원 지위 양도 제한의 예외에 들어가는지 확인하셨나요?
- 재건축 조합설립에 동의했는지, 동의서에 서명한 기억이 있는지 확인하셨나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
재개발·재건축 승소사례
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