부천 공인중개사법위반변호사
부천 공인중개사법위반변호사 | 사건 한 번에 정리
신고나 수사 단계에서 한 말과 행정청에 낸 소명이 서로 맞물려 돌아가기 때문에, 공인중개사법위반 사건은 처음부터 형사와 행정을 한 그림으로 놓고 움직여야 합니다. 문제가 되는 행위도 여러 갈래입니다. 자격 없이 중개한 경우, 법정 한도를 넘는 보수를 받은 경우, 다운계약서처럼 이중계약서를 쓴 경우, 중개대상물 확인·설명의무를 어긴 경우, 거짓·부정한 방법으로 등록한 경우 등입니다(공인중개사법 제33조, 제48조, 제49조). 같은 행위라도 형사처벌만 받는지, 자격취소·등록취소·업무정지 같은 행정처분만 받는지, 둘 다 받는지에 따라 전략이 바뀝니다.
공인중개사법위반 | 현장에서 자주 문제 되는 위반 유형
수사나 신고로 이어지는 출발점은 대체로 정해져 있습니다. 그 유형이 무엇인지가 처벌 조문과 처분 근거를 결정합니다.
자격·등록 없이 한 중개
명의를 빌려준 사람도, 빌린 사람도 처벌 대상입니다. 자격증이나 개설등록 없이 중개하거나 그런 중개를 알선하는 행위를 처벌하는 조항이 있고(공인중개사법 제48조), 자격증·등록증 대여로 무자격자가 실제 영업한 경우도 같은 조항이 적용됩니다.
한도를 넘긴 보수·금품 수수
한도 초과 보수는 이름을 무엇으로 붙였든 받으면 처벌 대상입니다(공인중개사법 제33조, 제49조). 초과분을 반환하는 문제와는 별도로 행정처분 사유도 됩니다. 계약서 금액과 실제 받은 돈이 다를 때는 어느 쪽을 증거로 인정받느냐가 승부처입니다.
다운계약서 등 이중계약서 관여
다운계약서 등 실거래가와 다른 이중계약서를 쓰거나, 쓰라고 권하거나, 알선하면 공인중개사법상 금지행위가 될 수 있습니다. 여기에 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반이 더해져 따로 처벌되는 경우도 있습니다. 처분 수위는 손님 부탁을 들어준 것인지, 중개사가 앞장서 만든 것인지에 따라 달라집니다.
확인·설명의무 등 중개대상물 관련 의무 위반
설명 의무는 말로 끝나지 않습니다. 권리관계·하자 같은 중개대상물 정보를 확인해 알려 주고 그 내용을 서면으로 교부해야 하며, 둘 중 하나라도 빠지면 위반입니다(공인중개사법 제25조). 깜빡한 누락인지 의도적 은폐인지에 따라 형사·행정 평가가 갈립니다.
공인중개사법위반 | 형사처벌과 행정처분이 함께 가는 구조
위반 하나가 법정과 행정청 두 곳에서 동시에, 또는 시차를 두고 다뤄지는 일이 많습니다. 서로 독립된 절차이지만 한쪽 기록이 다른 쪽 증거가 되므로 한 곳만 대비하면 손해를 봅니다.
형사 쪽: 수사와 적용 조문
수사의 초점은 세 가지, 고의성·반복성·이득액입니다. 제48조와 제49조는 행위마다 징역과 벌금 상한을 달리 두고 있으니 내 사건이 어느 조항에 해당하는지부터 짚어야 합니다.
행정 쪽: 자격취소·등록취소·업무정지
처분 권한은 관할 시장·군수·구청장 등에게 있고, 내릴 수 있는 처분은 자격취소·등록취소·업무정지입니다(공인중개사법 제35조, 제38조, 제39조). 이 절차는 형사와 따로 움직이므로, 벌금형이나 선고유예로 형사가 마무리됐다고 안심할 수 없습니다.
두 절차가 주고받는 영향
판결문이나 수사 단계 진술은 행정청이 사실을 인정할 때 그대로 끌어다 쓰는 경우가 많습니다. 반대 방향도 마찬가지여서, 행정조사 때 낸 소명서가 수사 자료로 넘어갈 수 있습니다. 어느 쪽에서든 말과 자료는 앞뒤를 맞춰 신중히 내야 합니다.
⚠ 형사판결과 행정처분은 시기가 다를 수 있습니다
행정청은 판결 확정을 기다리지 않고 등록취소나 업무정지를 먼저 내릴 수도 있습니다. 불복 수단인 이의신청·행정심판·행정소송마다 마감이 따로 있고 통지받은 날부터 계산되므로 날짜를 놓치면 끝입니다.
공인중개사법위반 | 처분 수위를 정하는 요소
같은 유형의 위반이어도 구체적 사정에 따라 벌금 액수, 업무정지 기간, 등록취소 여부가 갈립니다. 실무에서 주로 보는 요소는 다음과 같습니다.
위반 횟수·반복 여부
전력은 무겁게 작용합니다. 같은 잘못을 반복했다면 형사 양형도, 행정처분 양정도 올라가고, 이전에 처분받은 기록이 있으면 가중처분 쪽으로 기울기 쉽습니다.
위반으로 얻은 이득 규모
벌금과 처분 수위를 직접 끌어올리는 것은 이득의 크기입니다. 초과 수수료가 얼마였는지, 무자격 영업으로 얼마를 벌었는지가 그대로 반영됩니다. 반대로 받은 돈을 돌려줬거나 피해자와 합의했다면 유리한 사정으로 참작될 수 있습니다.
고의와 인식의 정도
소명에서 가장 공들일 대목은 '알고 했느냐'입니다. 실수나 업계 관행에서 비롯됐다는 점을 보여 줄 수 있다면, 특히 확인·설명의무 위반처럼 과실형에 가까운 사건에서는 결과가 크게 달라집니다.
공인중개사법위반 | 상담에서 종결까지 진행 순서
지금이 신고·수사 단계인지, 처분 통지를 받은 뒤인지를 계약서·통지서·출석요구서로 먼저 가립니다. 단계마다 할 일이 다르기 때문입니다.
형사수사와 행정조사가 함께 진행되는지 살피고, 두 절차에서 진술과 소명이 어긋나지 않게 준비합니다.
경찰 조사에 함께 대응하며 위반 여부·고의·이득 규모에 관한 사실과 법리를 정리한 의견서를 냅니다.
사전통지가 오면 소명자료로 답하고, 처분이 내려지면 이의신청·행정심판·행정소송 중 무엇을 언제까지 할지 기한과 요건을 따집니다.
기소되면 재판에서 양형자료를 내고, 형사판결과 행정처분 결과가 서로 어떻게 반영되는지 끝까지 확인합니다.
공인중개사법위반 | 수임 비용 기준
첫 상담에서 사건이 수사·처분 통지·재판 중 어디쯤인지와 위반 유형을 확인하고, 대략의 대응 방향과 예상 비용 범위를 알려 드립니다.
인지대, 송달료, 자료 수집·감정비처럼 실제로 드는 경비는 따로 청구합니다.
처분에 대해 이의신청·행정심판·행정소송까지 진행하면 절차마다 비용이 따로 들 수 있습니다.
형사와 행정을 함께 맡아야 하는지, 각 절차가 기소 전후·사전통지 전후 중 어디에 있는지에 따라 기준이 달라집니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
공인중개사법위반 | 상황별 점검표
1️⃣ 거래 당사자·의뢰인이라면
- 거래한 중개사무소가 실제 등록된 곳인지 확인해 보았나요?
- 확인·설명의무 위반으로 손해를 봤다면 관련 자료를 갖고 있나요?
- 초과 중개보수를 냈다면 돌려받을 수 있는지 알아보았나요?
2️⃣ 행정처분을 앞두고 있다면
- 예전에 행정처분을 받은 적이 있는지 확인했나요?
- 처분이 이미 확정됐다면 불복 기간이 남았는지 확인했나요?
- 의견제출 마감일을 확인했나요?
- 자격취소·등록취소·업무정지 사전통지를 받았나요?
3️⃣ 수사를 받고 있다면
- 변호인 없이 이미 진술한 내용이 있나요?
- 위반으로 얻은 이득이 얼마인지 정리해 두었나요?
- 조사에서 할 말이 행정처분 단계 소명과 어긋나지 않나요?
- 수사기관에서 출석요구서나 조사 통지를 받았나요?
4️⃣ 개업공인중개사·소속공인중개사라면
- 이중계약서를 쓰자고 권했거나 써 준 적이 있나요?
- 확인·설명서를 쓰지 않았거나 서면으로 건네지 않았나요?
- 무자격자에게 명의를 빌려줬거나 빌린 적이 있나요?
- 법정 한도를 넘는 중개보수를 받은 적이 있나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
- 고용노동부 - https://www.moel.go.kr
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