Luật sư Ủy thác danh nghĩa theo hợp đồng | Phân biệt với ủy thác danh nghĩa hai bên, xử lý hiệu lực hợp đồng và tranh chấp tài sản

Ủy thác danh nghĩa theo hợp đồng | 3 dạng ủy thác danh nghĩa bất động sản thường gặp

Cách xử lý pháp lý hoàn toàn khác nhau tùy vào việc chủ sở hữu ban đầu (bên bán) có biết về thỏa thuận ủy thác danh nghĩa hay không, và ai là người trực tiếp ký hợp đồng mua bán. Cần xác định rõ mình đang ở trường hợp nào trước khi tính đến phương án xử lý.

Ủy thác danh nghĩa theo hợp đồng | Hiệu lực của hợp đồng ủy thác và việc đăng ký đứng tên hộ

Điểm mấu chốt của ủy thác danh nghĩa theo hợp đồng nằm ở chỗ thỏa thuận giữa bên nhờ và bên được nhờ đứng tên là vô hiệu, nhưng hợp đồng mua bán với bên thứ ba (người bán) lại có hiệu lực.

Vì sao thỏa thuận ủy thác vô hiệu nhưng hợp đồng mua bán vẫn có hiệu lực

Luật đăng ký tên thật quyền sở hữu bất động sản quy định thỏa thuận ủy thác danh nghĩa và việc đăng ký theo đó đều vô hiệu, nhằm ngăn chặn việc lợi dụng đứng tên hộ để trốn thuế hoặc lách các quy định pháp luật (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 본문). Tuy nhiên nếu người bán không biết về thỏa thuận ủy thác này, thì hợp đồng mua bán giữa người bán và bên được nhờ đứng tên (về mặt hình thức) vẫn có hiệu lực để bảo vệ bên thứ ba ngay tình (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서). Kết quả là quyền sở hữu bất động sản chuyển thẳng cho bên được nhờ đứng tên, chứ không quay trở về bên nhờ đứng tên.

Cách xác định người bán có biết về việc ủy thác hay không

Đây là vấn đề thực tế mang tính quyết định vì nếu chứng minh được người bán biết và đồng ý về việc đứng tên hộ, thì vụ việc sẽ chuyển thành ủy thác danh nghĩa hai bên và cách xử lý hoàn toàn khác. Tòa án thường xem xét ai là người trực tiếp đàm phán giá, ai chuyển tiền đặt cọc, ai ký tên trên hợp đồng gốc và nội dung trao đổi qua tin nhắn, email giữa các bên. Vì vậy việc thu thập chứng cứ liên quan đến quá trình giao dịch thực tế có ý nghĩa rất lớn khi xảy ra tranh chấp.

Ủy thác danh nghĩa theo hợp đồng | Không đòi được bất động sản, vậy đòi tiền bằng cách nào

Vì bên nhờ đứng tên không thể trực tiếp lấy lại bất động sản, phương án thực tế thường là yêu cầu hoàn trả số tiền đã bỏ ra thông qua yêu cầu bồi thường lợi ích không có căn cứ pháp lý.

Yêu cầu hoàn trả lợi ích không có căn cứ pháp lý

Vì thỏa thuận ủy thác vô hiệu nên số tiền mà bên nhờ đứng tên đã đưa cho bên được nhờ đứng tên (để mua bất động sản) được xem là không có căn cứ pháp lý, và bên nhờ đứng tên có thể yêu cầu bên được nhờ đứng tên hoàn trả lại số tiền đó (민법 제741조). Ở đây điều cần lưu ý là chỉ đòi được số tiền đã chi ra ban đầu, chứ không đòi được phần chênh lệch giá trị bất động sản tăng lên sau này.

Trường hợp bên được nhờ đứng tên đã bán tài sản cho người khác

Nếu bên được nhờ đứng tên tự ý bán bất động sản cho người thứ ba, giao dịch đó về nguyên tắc vẫn có hiệu lực vì bên được nhờ đứng tên là chủ sở hữu hợp pháp trên giấy tờ. Trong trường hợp này bên nhờ đứng tên chỉ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc hoàn trả tiền, khó có khả năng đòi lại chính bất động sản đó trừ khi chứng minh được người mua thứ ba biết rõ về việc ủy thác và cấu kết gây thiệt hại.

Ủy thác danh nghĩa theo hợp đồng | Xử phạt hành chính và rủi ro hình sự liên quan

Ủy thác danh nghĩa bất động sản không chỉ là tranh chấp dân sự mà còn có thể kéo theo xử phạt hành chính đối với cả hai bên, và trong một số trường hợp còn liên quan đến trách nhiệm hình sự.

Tiền phạt hành chính theo Luật đăng ký tên thật bất động sản

Người vi phạm quy định về đăng ký tên thật quyền sở hữu bất động sản, tức là cả bên nhờ và bên được nhờ đứng tên, đều có thể bị áp dụng khoản tiền phạt hành chính tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị bất động sản (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조). Mức phạt được tính dựa trên thời gian vi phạm và giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền phát hiện.

Khả năng liên quan đến tội chiếm đoạt tài sản

Nếu bên được nhờ đứng tên tự ý bán, thế chấp tài sản hoặc từ chối trả lại tiền dù biết rõ đó không phải tài sản của mình, tùy tình huống có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự liên quan đến việc chiếm đoạt tài sản của người khác. Tuy nhiên do đặc thù thỏa thuận ủy thác vốn đã vô hiệu nên việc áp dụng tội danh hình sự trong quan hệ này khá phức tạp và cần xem xét từng vụ việc cụ thể, không thể khẳng định một chiều.

Ủy thác danh nghĩa theo hợp đồng | Các bước xử lý tranh chấp ủy thác danh nghĩa theo hợp đồng

Ủy thác danh nghĩa theo hợp đồng | Cơ cấu chi phí xử lý vụ việc ủy thác danh nghĩa

※ Chi phí thay đổi tùy theo mức độ phức tạp và tình huống cụ thể của vụ việc; chi phí chính xác sẽ được tư vấn cụ thể. Không đảm bảo kết quả cụ thể.

Ủy thác danh nghĩa theo hợp đồng | Tự kiểm tra tình huống của bạn

Câu hỏi thường gặp

Tài liệu tham khảo chính thức

• Trung tâm Thông tin Pháp luật Hàn Quốc — https://www.law.go.kr
• Thông tin Pháp luật Đời sống Dễ tra cứu — https://easylaw.go.kr
• Công đoàn Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc — https://www.klac.or.kr