김해 공인중개사법위반변호사
김해 공인중개사법위반변호사 | 사건 한 번에 정리
공인중개사법위반은 수사기관에 한 진술과 행정청에 낸 소명이 서로 영향을 주고받으므로, 사건 초기부터 형사 절차와 행정 절차를 하나의 흐름으로 보고 대응해야 합니다. 문제가 되는 행위는 다양합니다. 무자격 중개, 법정 한도를 초과한 보수 수수, 실거래가와 다른 이중계약서 작성, 중개대상물 확인·설명의무 위반, 부정한 방법의 등록 등이 대표적입니다(공인중개사법 제33조, 제48조, 제49조). 똑같은 행위여도 형벌만 받을지, 자격취소·등록취소·업무정지 같은 처분만 받을지, 두 가지를 모두 받을지에 따라 대응 전략이 달라집니다.
공인중개사법위반 | 실무에서 빈번한 공인중개사법 위반 유형
수사나 신고가 시작되는 계기는 몇 가지 유형으로 모입니다. 어느 유형이냐에 따라 적용되는 처벌 조항과 처분 근거가 달라집니다.
무자격·미등록 상태의 중개 행위
명의를 내준 쪽과 빌려 쓴 쪽 모두 처벌 대상입니다. 자격증이나 개설등록 없이 중개를 하거나 그런 중개를 소개해 주는 행위를 처벌하는 규정이 있고(공인중개사법 제48조), 자격증이나 등록증을 빌려줘서 자격 없는 사람이 실제로 영업했다면 같은 규정이 적용됩니다.
법정 초과 중개보수 수수
이름을 무엇이라 붙였든 한도를 넘는 보수를 받았다면 처벌을 피하기 어렵습니다(공인중개사법 제33조, 제49조). 초과분을 돌려주는 문제와 별개로 행정처분 사유도 되며, 계약서에 적힌 금액과 실제 받은 금액이 다르면 어느 자료가 증거로 받아들여지는지가 핵심입니다.
이중계약서(다운계약서) 작성·권유
실거래가와 다른 금액을 적은 다운계약서 같은 이중계약서를 작성하거나, 작성을 권유하거나, 소개하는 것은 공인중개사법이 금지하는 행위에 해당할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반이 함께 적용되어 별도로 처벌받기도 합니다. 고객이 부탁해서 응해 준 경우인지, 중개사가 먼저 주도한 경우인지에 따라 처분의 정도가 달라집니다.
중개대상물 확인·설명의무 위반
말로 설명했다고 의무를 다한 것은 아닙니다. 권리관계와 하자 등 중개대상물 정보를 확인해 설명하고 그 내용을 서면으로 교부해야 하며, 둘 중 하나라도 하지 않으면 위반입니다(공인중개사법 제25조). 단순한 누락인지 일부러 숨긴 것인지가 형사와 행정 양쪽 평가를 가릅니다.
공인중개사법위반 | 형벌과 행정처분이 동시에 진행되는 구조
하나의 위반이 법원과 행정청 두 곳에서 같은 시기에, 혹은 시차를 두고 따로 심리되는 일이 흔합니다. 두 절차는 서로 별개로 진행되지만 한쪽에서 나온 기록이 다른 쪽의 증거로 쓰이기 때문에, 한쪽만 준비해서는 불리해집니다.
형사 절차: 수사 과정과 적용 조항
수사에서 눈여겨보는 것은 고의가 있었는지, 반복했는지, 얼마의 이득을 얻었는지 세 가지입니다. 제48조와 제49조는 행위별로 징역과 벌금의 상한이 다르므로, 먼저 내 사건이 어느 조항에 걸리는지 확인해야 합니다.
행정처분: 자격취소, 등록취소, 업무정지
처분은 관할 시장·군수·구청장 등이 내리며 자격취소, 등록취소, 업무정지가 있습니다(공인중개사법 제35조, 제38조, 제39조). 형사 절차와는 별도로 진행되므로 벌금형이나 선고유예로 형사가 정리됐다고 해서 마음을 놓을 수는 없습니다.
형사와 행정 절차의 상호 영향
행정청은 사실관계를 인정할 때 판결문이나 수사 단계의 진술을 그대로 가져다 쓰는 일이 많습니다. 거꾸로 행정조사에서 제출한 소명서가 수사 자료로 넘어가기도 합니다. 어느 단계에서든 진술과 자료가 서로 모순되지 않도록 신중하게 제출해야 합니다.
⚠ 형사판결과 행정처분의 시기 차이
행정청은 판결이 확정되기를 기다리지 않고 먼저 등록취소나 업무정지를 할 수 있습니다. 이의신청, 행정심판, 행정소송은 각각 기한이 따로 있고 처분을 통지받은 날부터 세기 시작하므로, 날짜를 넘기면 다툴 기회를 잃습니다.
공인중개사법위반 | 처분의 정도를 좌우하는 사정
위반 유형이 같더라도 벌금액, 업무정지 기간, 등록취소 여부는 개별 사정에 따라 달라집니다. 실무에서 비중 있게 보는 요소를 아래에 정리했습니다.
위반 횟수와 반복성
과거 전력은 불리하게 작용합니다. 같은 위반을 되풀이했다면 형사 양형과 행정처분의 수위가 모두 높아지고, 앞서 처분받은 기록이 있으면 가중해서 처분할 가능성이 커집니다.
위반으로 취득한 이익의 규모
벌금과 처분의 강도를 곧바로 올리는 요인은 얻은 이득의 규모입니다. 초과로 받은 수수료나 무자격 영업의 수입이 그대로 반영됩니다. 반면 받은 돈을 반환했거나 피해자와 합의했다면 유리한 정상으로 고려될 수 있습니다.
고의 여부와 위반 인식의 정도
소명에서 가장 신경 써야 할 부분은 위반을 인식하고 한 행동인지 여부입니다. 실수였거나 업계의 오랜 관행에서 비롯된 일임을 입증할 수 있다면, 특히 확인·설명 의무 위반처럼 과실에 가까운 사건에서는 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
공인중개사법위반 | 상담부터 사건 종결까지 절차
계약서, 통지서, 출석요구서를 살펴 지금이 신고·수사 단계인지 처분 통지 이후인지부터 구분합니다. 단계마다 해야 할 일이 다르기 때문입니다.
형사 수사와 행정조사가 동시에 진행 중인지 확인하고, 두 절차의 진술과 소명이 서로 엇갈리지 않도록 미리 맞춰 둡니다.
경찰 조사에 동행해 대응하고, 위반 성립 여부와 고의, 이득 규모에 대한 사실관계와 법리를 의견서로 정리해 제출합니다.
사전통지를 받으면 소명자료로 답변하고, 처분이 나온 뒤에는 이의신청, 행정심판, 행정소송 중 어느 것을 언제까지 택할지 기한과 요건을 검토합니다.
기소가 되면 재판에서 양형자료를 제출하고, 형사판결과 행정처분이 서로 어떤 영향을 주는지 마지막까지 살핍니다.
공인중개사법위반 | 수임료 산정 기준
첫 상담에서는 사건이 수사, 처분 통지, 재판 중 어느 단계인지와 위반 유형을 파악한 뒤, 대응의 큰 방향과 예상 비용 범위를 안내합니다.
형사와 행정을 함께 맡을지, 각 절차가 기소 전인지 후인지, 사전통지 전인지 후인지에 따라 비용 기준이 달라집니다.
처분에 불복해 이의신청, 행정심판, 행정소송으로 이어가면 절차마다 비용이 추가될 수 있습니다.
인지대, 송달료, 자료 수집과 감정에 드는 비용처럼 실제로 지출되는 경비는 별도로 청구합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
공인중개사법위반 | 유형별 사전 점검 항목
1️⃣ 개업공인중개사와 소속공인중개사 점검 사항
- 법정 한도를 초과해 중개보수를 수수한 일이 있으신가요?
- 무자격자에게 명의를 대여했거나 반대로 빌린 일이 있으신가요?
- 확인·설명서를 작성하지 않았거나 문서로 교부하지 않은 거래가 있나요?
- 이중계약서를 작성하자고 권하거나 작성해 준 경험이 있으신가요?
2️⃣ 수사 진행 단계 점검 사항
- 수사기관으로부터 출석요구서나 조사 일정 통지를 받으셨나요?
- 앞으로 조사에서 하려는 진술이 행정처분 단계의 소명과 모순되지 않나요?
- 위반으로 챙긴 이득의 액수를 따로 계산해 두셨나요?
- 변호사의 도움 없이 이미 조사에서 진술한 내용이 있으신가요?
3️⃣ 행정처분 예정 단계 점검 사항
- 자격취소, 등록취소, 업무정지에 대한 사전통지서를 받으셨나요?
- 의견제출 기한이 언제까지인지 확인하셨나요?
- 이미 확정된 처분이라면 불복할 수 있는 기간이 아직 남아 있는지 따져 보셨나요?
- 과거에 행정처분을 받은 이력이 있는지 점검해 보셨나요?
4️⃣ 거래 당사자와 의뢰인 점검 사항
- 지급한 중개보수가 한도를 넘었다면 되돌려 받을 수 있는지 검토해 보셨나요?
- 확인·설명의무 위반 때문에 손해가 났다면 이를 입증할 자료를 보관하고 계신가요?
- 거래를 맡긴 중개사무소가 정식으로 등록된 곳인지 따져 보셨나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
- 고용노동부 - https://www.moel.go.kr
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