서울 공인중개사법위반변호사
서울 공인중개사법위반변호사 | 사건 한 번에 정리
공인중개사법위반은 어느 한 곳에서만 끝나는 일이 드뭅니다. 경찰이나 검찰에서 한 진술과 구청에 낸 소명서가 서로의 증거가 되기 때문에, 사건을 맡는 처음부터 형사 절차와 행정 절차를 함께 놓고 설계해야 합니다. 문제 되는 행위의 모습도 다양합니다. 자격이 없는 사람이 중개를 한 경우, 정해진 요율을 초과해 수수료를 챙긴 경우, 실제 거래금액을 숨긴 다운계약서를 작성한 경우, 물건의 상태와 권리를 확인해 설명할 의무를 지키지 않은 경우, 허위 서류로 등록을 받은 경우가 대표적입니다(공인중개사법 제33조, 제48조, 제49조). 같은 행위라도 벌금 등 형사처벌만 받을지, 자격취소·등록취소·업무정지만 받을지, 두 가지가 모두 따라올지에 따라 대응 방향이 완전히 달라집니다.
공인중개사법위반 | 공인중개사법위반이 자주 문제 되는 대표 유형
이런 사건이 시작되는 경로는 비슷비슷합니다. 어떤 유형의 위반인지에 따라 적용될 처벌 조항과 처분의 근거가 정해집니다.
자격이나 등록 없이 이뤄진 중개
이름을 빌려준 쪽과 빌려 쓴 쪽 모두 책임을 집니다. 자격증이나 등록 없이 중개를 하거나 그런 중개를 소개해 준 사람을 처벌하는 규정이 있고(공인중개사법 제48조), 자격증이나 등록증을 빌려줘서 자격 없는 사람이 실제로 영업을 한 경우에도 같은 규정이 적용됩니다.
정해진 요율을 넘긴 수수료·금품 수령
법에서 정한 한도를 넘는 중개보수는 명목이 사례금이든 수고비든 받는 순간 처벌 대상이 됩니다(공인중개사법 제33조, 제49조). 초과로 받은 돈을 돌려주는 문제와 별개로 행정처분의 사유도 됩니다. 계약서에 적힌 금액과 실제로 오간 금액이 다른 사건에서는 어느 쪽 자료가 증거로 채택되는지가 결과를 좌우합니다.
다운계약서 같은 이중계약서 작성 관여
실제 거래가격과 다른 금액을 적은 이중계약서를 작성하거나, 작성을 권유하거나, 주선하는 행위는 공인중개사법이 금지하는 행위에 해당할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반이 겹쳐 별도로 처벌받는 사례도 있습니다. 의뢰인의 요구에 마지못해 응한 경우와 중개사가 먼저 제안해 주도한 경우는 처분의 무게가 다르게 매겨집니다.
확인·설명의무 등 물건 관련 의무를 지키지 않은 경우
설명의무는 구두 설명만으로 다 하는 것이 아닙니다. 권리관계나 하자 같은 물건 정보를 확인해서 알려 주고 그 내용을 서면으로 건네야 하는데, 어느 하나라도 빠지면 위반이 됩니다(공인중개사법 제25조). 단순히 잊은 것인지 일부러 감춘 것인지에 따라 형사와 행정 양쪽의 평가가 크게 갈립니다.
공인중개사법위반 | 형사처벌과 행정처분이 겹쳐 진행되는 방식
위반 한 건이 법원과 행정청 두 곳에서 같은 때에 혹은 시간 차를 두고 각각 심사되는 일이 흔합니다. 절차는 서로 별개이지만 한쪽 기록이 다른 쪽에서 증거로 쓰이기 때문에, 어느 한 곳만 준비하면 다른 쪽에서 불리해집니다.
형사 절차의 수사와 적용 조항
수사기관이 주로 보는 것은 고의가 있었는지, 위반이 되풀이됐는지, 챙긴 이익이 얼마인지입니다. 제48조와 제49조는 위반 행위별로 징역과 벌금의 최고 한도를 다르게 정하고 있으므로, 우선 내 사건이 어느 조항에 맞닿는지를 정리해야 합니다.
행정 절차의 자격취소·등록취소·업무정지
처분은 관할 시장·군수·구청장 등이 결정하며, 자격취소·등록취소·업무정지 중에서 내려집니다(공인중개사법 제35조, 제38조, 제39조). 형사 절차와는 별개로 진행되기 때문에 벌금이나 선고유예로 형사사건이 정리됐다고 해서 안심할 수는 없습니다.
두 절차가 서로에게 미치는 영향
법원 판결문이나 수사 때 한 진술은 행정청이 사실관계를 확정하는 자료로 그대로 쓰이는 일이 많습니다. 거꾸로 행정조사에서 제출한 소명서가 수사기관에 넘어가기도 합니다. 어느 쪽에 내든 진술과 자료가 서로 모순되지 않도록 신중하게 작성해야 합니다.
⚠ 형사판결과 행정처분이 나오는 시점은 서로 다를 수 있습니다
행정청은 형사재판 확정을 기다리지 않고 등록취소나 업무정지를 앞서 처분할 수 있습니다. 이의신청, 행정심판, 행정소송은 각각 기한이 따로 있고 통지를 받은 날부터 세기 때문에 날짜를 지나치면 구제받을 길이 막힙니다.
공인중개사법위반 | 처분의 무게를 좌우하는 사정
같은 종류의 위반이라도 구체적인 사정에 따라 벌금액, 업무정지 기간, 등록취소 여부가 달라집니다. 실무에서 주로 따지는 요소는 아래와 같습니다.
위반 횟수와 반복 여부
이전에 위반한 전력은 불리하게 작용합니다. 같은 잘못이 반복되면 형사재판의 양형과 행정처분의 수위가 모두 높아지고, 과거에 처분받은 이력이 있으면 더 무거운 처분을 받기 쉽습니다.
위반으로 챙긴 이익의 크기
벌금과 처분 수위를 곧바로 끌어올리는 요인은 챙긴 이익의 규모입니다. 초과로 받은 보수가 얼마인지, 자격 없이 영업해 번 돈이 얼마인지가 그대로 반영됩니다. 반대로 받은 돈을 반환했거나 상대방과 합의했다면 유리한 정상으로 고려될 수 있습니다.
고의 여부와 위반 인식의 정도
소명에서 가장 신경 써야 하는 부분은 위반을 인식하고 한 일인지 여부입니다. 단순한 착오였거나 업계에서 흔히 하던 방식에서 비롯됐음을 입증할 수 있다면, 특히 확인·설명의무 위반처럼 과실 성격이 짙은 사건에서는 결론이 크게 달라질 수 있습니다.
공인중개사법위반 | 상담부터 사건 종결까지의 절차
현재 신고 또는 수사 단계인지, 이미 처분 통지를 받은 이후인지를 계약서, 통지서, 출석요구서를 보며 먼저 구분합니다. 단계별로 해야 할 일이 서로 다르기 때문입니다.
형사 수사와 행정 조사가 동시에 진행되고 있는지 확인하고, 두 절차에서 하는 진술과 소명이 서로 충돌하지 않도록 미리 맞춰 둡니다.
경찰 조사 자리에 동행해 위반 여부, 고의, 이득 규모에 관한 사실과 법리를 정리한 의견서를 제출합니다.
사전통지서가 도착하면 소명자료로 답변하고, 처분이 내려진 뒤에는 이의신청, 행정심판, 행정소송 가운데 어떤 방법을 언제까지 택할지 기한과 요건을 따져 결정합니다.
기소된 경우에는 재판에서 양형 자료를 제출하고, 형사판결과 행정처분의 결과가 서로 어떻게 연결되는지 마지막까지 점검합니다.
공인중개사법위반 | 수임 비용의 기준
첫 상담에서는 사건이 수사, 처분 통지, 재판 중 어느 단계에 있는지와 위반 유형을 확인한 뒤, 대응의 큰 방향과 예상되는 비용 범위를 안내해 드립니다.
형사와 행정을 함께 맡아야 하는지, 각 절차가 기소 전후 또는 사전통지 전후 가운데 어디쯤인지에 따라 비용 기준이 달라집니다.
처분에 불복해 이의신청, 행정심판, 행정소송까지 나아가면 절차마다 비용이 별도로 발생할 수 있습니다.
인지대, 송달료, 자료 수집과 감정에 드는 비용처럼 실제로 지출되는 경비는 따로 청구합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
공인중개사법위반 | 상황별 점검표
1️⃣ 개업공인중개사나 소속공인중개사라면
- 법으로 정한 한도를 초과해 중개보수를 받은 일이 있나요?
- 자격 없는 사람에게 이름을 빌려줬거나 남의 이름을 빌린 적이 있나요?
- 확인·설명서를 작성하지 않았거나 서면으로 교부하지 않은 적이 있나요?
- 이중계약서를 쓰자고 제안했거나 작성해 준 일이 있나요?
2️⃣ 수사를 받는 중이라면
- 수사기관으로부터 출석요구서나 조사 통지를 받았나요?
- 조사 때 하려는 말이 나중 행정처분 단계의 소명과 맞아떨어지나요?
- 위반으로 챙긴 이익이 총 얼마인지 계산해 두었나요?
- 변호사의 도움 없이 이미 해 버린 진술이 있나요?
3️⃣ 행정처분을 앞두고 있다면
- 자격취소, 등록취소, 업무정지에 관한 사전통지서를 받았나요?
- 의견을 낼 수 있는 마감 날짜를 파악했나요?
- 처분이 이미 확정됐다면 불복할 수 있는 기간이 아직 남아 있는지 따져 봤나요?
- 과거에 행정처분을 받은 이력이 있는지 확인해 봤나요?
4️⃣ 거래 당사자이거나 의뢰인이라면
- 수수료를 초과해 냈다면 돌려받을 방법이 있는지 검토해 봤나요?
- 확인·설명의무 위반으로 손해를 입었다면 이를 뒷받침할 자료를 가지고 있나요?
- 거래를 한 중개사무소가 실제로 등록된 업소인지 알아봤나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
- 고용노동부 - https://www.moel.go.kr
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