송도 임대차분쟁변호사
송도 임대차분쟁변호사 | 임차인·임대인 양측 쟁점 한 번에 정리
세 들어 사는 집이나 점포에서 생기는 분쟁은 크게 세 가지입니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못하는 경우, 임차인이 점유를 풀지 않는 경우, 계약을 이어갈지 임대료를 올릴지를 놓고 의견이 갈리는 경우입니다. 주거용에는 주택임대차보호법이, 영업용에는 상가건물 임대차보호법이 따로 적용되므로 사실관계가 같아도 건물의 용도에 따라 결과가 달라집니다. 임차인에게는 대항력과 우선변제권을 유지했는지가, 임대인에게는 계약을 정당하게 종료하고 정해진 절차로 명도를 받는지가 핵심입니다.
임대차분쟁 | 임대차 분쟁, 나는 어떤 입장일까
임대인이냐 임차인이냐, 그리고 원하는 결과가 무엇이냐에 따라 거쳐야 할 절차가 갈립니다. 아래 네 가지 상황 중 지금 내 처지와 제일 비슷한 것을 고르면 대응 방향이 보입니다.
| 우선 조치 | 임차권등기명령 신청 |
| 다음 절차 | 보증금반환청구소송 |
| 소요 기간 | 사안에 따라 수개월 |
| 핵심 쟁점 | 대항력과 우선변제권이 아직 유지되고 있는지 |
임차권등기명령을 받아 두면 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권을 그대로 지킬 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3).
| 우선 조치 | 계약해지 통지·내용증명 |
| 다음 절차 | 명도소송과 필요 시 점유이전금지가처분 |
| 소요 기간 | 본소송까지 수개월 이상 |
| 핵심 쟁점 | 월세 2기분 연체 등 해지 요건이 갖춰졌는지 |
임차인의 월세 연체가 2기분에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).
| 청구 가능 기간 | 계약 만료 6개월 전에서 2개월 전 사이 |
| 갱신 가능 횟수 | 1회, 존속기간 2년 추가 |
| 거절 가능 사유 | 실거주, 연체 등 법정사유 |
| 핵심 쟁점 | 임대인에게 법정 거절 사유가 있는지 |
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).
| 인상 한도 | 주거용 5% 이내 원칙 |
| 조정 방법 | 합의 불성립 시 조정 신청 |
| 소요 기간 | 조정 절차 수주~수개월 |
| 핵심 쟁점 | 경제 사정 변동 등 증액을 정당화할 사유가 있는지 |
차임이나 보증금의 증액은 기존 금액의 20분의 1을 초과할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조, 동법 시행령 제8조).
임대차분쟁 | 보증금을 돌려받지 못했을 때의 대응 순서
계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 돌려받았다면 이사를 먼저 하지 마세요. 짐을 옮기는 순간 대항력과 우선변제권이 위태로워질 수 있습니다. 먼저 이 권리들이 유지되고 있는지 점검하고 정해진 순서를 지켜야 합니다.
임차권등기명령의 역할
핵심은 등기를 먼저 하고 이사는 그 뒤에 하는 것입니다. 임대차 기간이 끝났는데 보증금이 나오지 않으면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 등기가 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하거나 주민등록을 옮기세요. 이렇게 하면 이사 후에도 그간 갖춘 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 순서가 거꾸로면 대항력을 잃을 위험이 있습니다.
보증금 반환 소송과 지급명령
등기까지 마쳤다면 다음으로 보증금반환청구소송을 내어 강제집행의 바탕이 될 판결을 받아 둡니다. 임대인이 다툴 가능성이 낮으면 지급명령으로 시간을 줄일 수 있으나, 임대인이 이의신청을 하면 통상의 소송 절차로 바뀝니다.
경매 절차와 보증금 우선변제
임차 주택이 경매에 넘어가도 확정일자를 받아 두었다면 그보다 뒤에 생긴 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 걸림돌은 내 권리보다 앞서 설정된 근저당 같은 담보물권이므로, 등기부에서 권리 설정 순서를 미리 살펴야 합니다.
임대차분쟁 | 임차인을 내보내는 명도 절차
임대인이 임차인을 내보내려면 갖춰야 할 조건이 둘 있습니다. 하나는 계약을 끝낼 법적 사유가 성립해 있어야 한다는 것, 다른 하나는 점유를 회복하는 방법이 합법적이어야 한다는 것입니다. 열쇠를 교체하거나 집기를 치우는 식의 자력구제는 형사 책임으로 이어질 수 있어 피해야 합니다.
임대차 계약 해지 요건
월세가 한두 번 밀렸다고 바로 계약을 해지할 수는 없습니다. 연체액이 쌓여 주택에서는 월세 두 달 치(민법 제640조), 상가에서는 월세 석 달 치에 도달해야 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 따지는 것은 연체 횟수가 아니라 쌓인 금액입니다.
명도소송과 점유이전금지가처분
점유를 풀지 않는 임차인에 대해서는 명도소송에서 승소 판결을 받아야 강제집행이 가능합니다. 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 판결에 적힌 상대방과 현재 점유자가 달라져 집행이 어려워집니다. 이를 막으려고 소 제기 전후에 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 방안을 고려합니다.
명도 집행과 명도확인서
판결이 확정되면 집행관이 강제로 점유를 풀게 합니다. 실무상 보증금 반환과 명도는 동시에 이행해야 하는 관계로 취급되므로, 보증금을 건네는 때에 명도확인서를 함께 받는 방법이 많이 이용됩니다.
임대차분쟁 | 계약갱신요구권과 거절 사유
주택에서 갱신요구권을 둘러싼 분쟁은 결국 두 가지 문제입니다. 임차인이 법정 기간 안에 갱신을 요구했는지, 그리고 임대인이 든 거절 사유가 법에 열거된 사유에 들어맞는지입니다.
갱신 요구 기간과 효과
갱신을 요구할 수 있는 기간은 계약 만료 6개월 전에 시작해 2개월 전에 끝납니다. 이 기간에 요구하면 이전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의3). 단 한 번만 행사할 수 있고 연장되는 기간은 2년입니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유
갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 정해져 있습니다. 임대인 본인이 실거주할 예정인 경우, 임차인이 월세 2기분을 연체한 경우 등입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 실거주를 이유로 거절하고서 다른 사람에게 임대했다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
상가 임차인의 갱신요구권
상가는 보호 기간이 더 깁니다. 최초 계약 기간을 합쳐 전체 10년이 될 때까지 임차인이 갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 다만 월세 3기분을 연체하는 등 법정 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있습니다.
⚠ 갱신 요구 기한을 넘기지 마세요
갱신 요구는 정해진 기간 안에서만 가능합니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지이며(주택임대차보호법 제6조의3), 이 기간을 지나치면 요구할 권리를 잃을 수 있으니 날짜를 꼭 확인하세요.
임대차분쟁 | 상담부터 사건 종결까지
계약서, 등기부등본, 내용증명 발송 이력 같은 자료를 살펴 임차인 측 쟁점인지 임대인 측 쟁점인지부터 구분합니다.
본안 소송 전에 임차권등기명령이나 점유이전금지가처분으로 권리를 먼저 확보해야 하는지 검토합니다.
소송에 들어가기 전, 계약 해지나 보증금 반환, 명도에 대한 요구를 상대방에게 명확히 전달하고 합의할 가능성이 있는지 확인합니다.
합의가 이뤄지지 않으면 보증금반환청구소송, 명도소송, 차임 조정 신청 중 사안에 맞는 절차를 밟습니다.
판결이 확정되면 강제집행에 나서거나, 보증금과 명도확인서를 교환하는 방식으로 사건을 매듭짓습니다.
임대차분쟁 | 임대차 분쟁 비용은 이렇게 정해집니다
보증금반환청구소송이나 명도소송의 소송가액, 사건의 난이도, 보전처분을 병행하는지에 따라 결정됩니다.
사건이 마무리된 시점에 되찾은 보증금이나 얻은 성과에 맞춰 별도로 정하는 경우가 일반적입니다.
인지대와 송달료, 임차권등기명령이나 가처분 신청 비용, 감정 비용 등 절차를 진행하면서 드는 비용이 따로 생길 수 있습니다.
명도소송에서 승소한 후 강제집행에 들어가면 집행관 수수료와 노무비 등 집행 비용이 별도로 발생합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
임대차분쟁 | 임대차 분쟁 점검 목록
1️⃣ 임차인 · 보증금 반환 전 점검
- 계약 기간이 끝났는데 보증금이 반환되지 않았습니까?
- 입주 때부터 전입신고와 확정일자를 지금까지 유지하고 있습니까?
- 이사 전에 임차권등기명령을 신청했거나 그 절차를 알아보았습니까?
- 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 임대인에게 발송했습니까?
2️⃣ 임대인 · 명도 전 점검
- 임차인의 월세 연체가 2기분(상가는 3기분) 이상 누적되었습니까?
- 계약을 해지한다는 의사를 내용증명 같은 방법으로 명확히 전달했습니까?
- 점유를 임의로 회복하려 하지 않고 법에 따른 절차를 준비했습니까?
- 점유이전금지가처분이 필요한 상황인지 검토했습니까?
3️⃣ 계약 갱신 점검
- 계약 만료 6개월 전과 2개월 전 사이에 갱신을 요구했습니까?
- 임대인이 든 거절 이유가 실거주 등 법에 정해진 사유에 해당합니까?
- 이전에 갱신요구권을 행사한 이력이 있습니까?
4️⃣ 상가 임대차 점검
- 권리금을 회수하지 못하도록 방해받은 사정이 쟁점입니까?
- 최초 계약부터 합산한 임대차 기간이 10년 이내입니까?
- 월세가 3기분 이상 밀렸습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
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