안산전세사기 | 보증금을 못 돌려받으면 어떤 순서로 움직이나요
안산에서 전세 보증금을 돌려받지 못했을 때 대항력·확정일자 확인, 임차권등기명령, 전세사기피해자 결정 신청, 보증금반환소송과 형사고소를 어떤 순서로 진행하는지 설명합니다.
계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않으면 할 일은 세 갈래로 나뉩니다. 내 보증금이 법으로 어디까지 보호되는지 확인하는 일, 전세사기피해자 결정을 신청하는 일, 보증금반환소송과 형사고소를 진행하는 일입니다. 순서를 잘못 잡으면 이사 한 번에 우선순위를 잃을 수 있어 확인부터 합니다. 계약서 문구나 특약 해석 같은 개별 쟁점은 임대차 분쟁 페이지에 있습니다.
안산전세사기 | 먼저 확인할 세 가지
- 대항력: 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 새 집주인 등 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
- 확정일자: 대항요건에 계약서 확정일자까지 갖췄다면 경매·공매 대금에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(같은 법 제3조의2 제2항).
- 보증보험: 반환보증에 가입했는지, 집주인이 가입했는지 확인합니다. 보증으로 전액을 돌려받을 수 있으면 아래 피해자 결정 대상에서 빠집니다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제2항).
등기사항증명서를 새로 떼어 근저당·압류·경매개시 기입이 있는지도 봅니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보고 기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차가 이어지는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조).
임차권등기명령 | 이사 전에 먼저 신청
임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 안산시에 있는 집이면 수원지방법원 안산지원 관할입니다(각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률 별표 3).
임차권등기가 끝나면 이사를 가거나 전입을 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(같은 조 제5항). 그래서 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 올라간 것을 확인한 뒤에 이사합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).
전세사기피해자법 | 피해자 결정 신청의 흐름
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 다음 요건을 모두 갖춘 임차인을 피해자로 결정합니다(전세사기피해자법 제3조 제1항).
- 대항력과 확정일자를 갖췄을 것(임차권등기나 전세권 설정도 포함)
- 보증금이 5억원 이하일 것(위원회가 2억원 범위에서 상향 조정 가능)
- 임대인의 파산·회생, 집의 경매·공매 개시, 임차인의 집행권원 확보 등으로 2명 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 못할 것으로 예상될 것
- 임대인에 대한 수사 개시나 기망 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것
신청은 국토교통부장관에게 합니다(전세사기피해자법 제12조). 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 30일 안에 피해 사실을 조사하고(전세사기피해자법 제13조 제5항) 전세사기피해지원위원회는 안건이 올라온 날부터 30일 안에 심의합니다. 부득이하면 15일 안에서 한 번 늘릴 수 있습니다(전세사기피해자법 제14조 제3항). 결정에 이의가 있으면 결정문을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 합니다(전세사기피해자법 제15조 제1항). 신청 방법과 서류는 국토교통부령을 따르므로 전세피해 및 예방지원센터(전세사기피해자법 제11조) 안내로 확인합니다.
피해자로 결정되면 경매 유예·정지 신청(전세사기피해자법 제17조), 경매에서 가장 높은 매수신고 가격과 같은 값으로 사겠다는 우선매수 신고(제20조), 공공주택사업자에게 집 매입 요청(제25조) 같은 지원을 받을 수 있습니다. 지원 신청은 결정된 날부터 3년 안에 해야 합니다(전세사기피해자법 제14조의2).
안산 보증금반환소송 | 집행권원을 만드는 단계
집주인이 돌려줄 생각이 없으면 보증금반환소송이나 지급명령으로 집행권원을 만듭니다. 지급명령은 상대가 송달받고 2주 안에 이의신청을 하면 소송으로 넘어갑니다(민사소송법 제470조). 소송은 원칙적으로 피고 주소지 법원에 내므로 집주인이 다른 지역에 살면 그쪽 법원이 될 수 있습니다(같은 법 제2조). 집주인 주소를 알 수 없으면 공시송달로 진행할 수 있습니다(같은 법 제194조).
확정판결을 받아 그 집 경매를 신청할 때는 먼저 집을 비워 주지 않아도 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 집행권원 확보는 피해자 결정 요건에도 들어갑니다.
안산 부동산사기 | 형사고소는 따로 진행
처음부터 돌려줄 능력이나 의사 없이 보증금을 받았다면 사기죄가 문제됩니다. 사기는 20년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금입니다(형법 제347조). 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조로 더 무겁게 처벌합니다. 고소장은 보통 사건이 일어난 곳의 경찰서에 냅니다. 같은 임대인에게 피해를 본 사람이 여럿이면 사건이 한곳으로 모일 수 있습니다.
형사 결과가 나와도 보증금이 저절로 돌아오지는 않습니다. 고소와 민사 절차를 함께 진행해야 하는 이유입니다.
안산전세사기 | 확인 목록
- 전입신고일과 확정일자를 계약서·주민등록초본으로 확인했다
- 등기사항증명서를 새로 떼어 근저당·압류·경매 기입을 봤다
- 보증보험 가입 여부와 보증 기관을 확인했다
- 이사 전에 임차권등기가 등기부에 올라간 것을 확인했다
- 같은 임대인의 다른 임차인 피해가 있는지 알아봤다
- 문자·통화 기록 등 집주인과 나눈 연락을 날짜순으로 저장했다
자주 묻는 질문
- 안산 전세사기 변호사는 언제 찾는 것이 좋나요?
- 계약 만료 전에 집주인이 반환을 미루거나 경매 통지서가 왔을 때가 좋습니다. 이 시점에 임차권등기, 배당요구, 피해자 결정 신청의 순서를 정해야 이사나 기한 때문에 권리를 잃지 않습니다. 계약서·등기사항증명서·연락 기록을 가지고 상담하면 판단이 빨라집니다.
- 임차권등기명령은 어디에 신청하나요?
- 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 신청합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 안산시에 있는 집이면 수원지방법원 안산지원입니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다는 사정을 소명해야 합니다.
- 피해자로 결정되면 보증금을 바로 돌려받나요?
- 결정 자체로 보증금이 지급되지는 않습니다. 경매 유예·정지, 경매 우선매수, 공공주택사업자 매입 요청 같은 지원을 쓸 수 있는 자격이 생기는 것입니다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제17조·제20조·제25조). 보증금 회수는 배당이나 소송과 함께 따져야 합니다.
- 보증금이 5억원을 넘으면 신청할 수 없나요?
- 기준은 5억원 이하입니다. 다만 전세사기피해지원위원회가 지역과 피해자 여건을 고려해 2억원 범위에서 상한을 올릴 수 있습니다(같은 법 제3조 제1항 제2호). 경매·공매가 이미 끝난 임차인은 일부 요건이 빠집니다.
- 경매 통지서를 받았는데 무엇부터 하나요?
- 법원이 정한 배당요구 종기를 먼저 확인합니다. 종기는 첫 매각기일 전으로 정해지고 공고됩니다(민사집행법 제84조). 우선변제권이 있는 임차인은 그 전까지 배당요구를 할 수 있습니다(같은 법 제88조). 피해자 결정 신청을 했다면 경매 유예·정지 신청도 함께 검토합니다.
- 집주인이 연락을 끊었는데 소송을 할 수 있나요?
- 할 수 있습니다. 주소를 알 수 없다는 사정을 소명하면 공시송달로 재판을 진행할 수 있습니다(민사소송법 제194조). 판결을 받은 뒤에는 그 집 경매를 신청해 보증금을 회수하는 순서로 갑니다.
공식 참고자료
