분당 하자보수소송변호사 | 사건 한 번에 정리
균열, 누수, 창가 결로처럼 입주 후 드러난 흠은 시공사·시행사·조합에 보수를 요구하거나, 수리에 드는 돈을 손해배상으로 달라고 청구할 수 있습니다. 재건축·재개발 단지도 예외가 아닙니다. 이 청구의 근거는 공동주택관리법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법), 민법의 수급인 담보책임에 걸쳐 있습니다. 그래서 청구인이 누구인지, 하자가 어느 유형인지, 사용검사일에서 몇 년이 지났는지를 함께 가려야 합니다(공동주택관리법 제36조, 제37조). 대표회의가 주체가 되는지 세대가 직접 나서는지, 보증금으로 해결하는지 배상을 구하는지에 따라 진행과 결과가 확연히 갈립니다.
하자보수소송 | 하자보수소송 대상 하자
공동주택관리법 시행령은 하자를 내력구조부 하자와 시설공사별 하자로 나누고 각각 청구 기간을 달리 정합니다. 소송에서 처음 확인하는 것도 어느 유형인지, 사용검사일이나 사용승인일로부터 몇 년이 지났는지입니다.
기둥, 보, 슬래브, 내력벽처럼 구조 안전과 직결되는 부분의 균열과 처짐입니다. 다른 하자보다 청구 가능 기간이 길게 인정되는 편이며, 안전진단 결과가 핵심 증거가 됩니다(공동주택관리법 제36조 제3항).
기간이 2년에서 5년 사이로 정해진 항목들입니다. 방수, 미장, 창호, 배관, 전기 같은 공사가 여기에 속합니다(공동주택관리법 시행령 제37조). 누수나 결로는 공정이 여러 개 걸쳐 있어 어디서 비롯됐는지 밝히는 일이 먼저 쟁점입니다.
타일이 들뜨거나 도장에 얼룩이 지거나 문틀이 틀어진 경우처럼 안전에는 지장이 없어도 생활이 불편한 하자입니다. 손해배상액은 보통 수리비 기준으로 평가합니다.
입주 후 발견된 하자의 소송 가능 여부
입주 당시에는 보이지 않다가 몇 년 뒤 드러나는 하자가 많습니다. 청구 기간 안이면 이런 하자도 청구할 수 있습니다. 다만 기간을 하자를 발견한 날부터 셀지 원인이 생긴 날부터 셀지를 두고 실무에서 자주 다툽니다.
하자보수소송 | 시공사·시행사·조합별 책임 주체
재건축·재개발 사업은 조합(또는 시행사)과 시공사가 함께 진행하므로 책임질 주체가 여럿으로 나뉩니다.
시공사의 수급인 담보책임
민법상 수급인은 약속한 공사를 끝낼 의무를 지는 사람이고, 시공사가 바로 이 지위입니다. 그래서 준공된 건물에 흠이 있으면 시공사가 담보책임을 부담합니다(민법 제667조). 대형 표준 공사라면 계약 내용은 물론 설계도서에 맞게 시공했는지도 함께 쟁점이 됩니다.
사업주체(시행사·조합)의 하자보수 책임
사업주체는 하자보수를 일차로 책임지며, 그 이행을 보장하려고 하자보수보증금을 예치해 두어야 합니다(공동주택관리법 제38조). 사업주체였던 재건축조합이 이미 해산·청산됐다면 소송 상대를 정하는 절차가 별도로 필요할 수 있습니다.
청구권자: 입주자대표회의와 각 세대
공용부분 청구는 입주자대표회의나 관리단이, 전용부분 청구는 각 소유자가 맡는 것이 기본입니다(집합건물법 제9조). 양쪽에 걸친 하자라면 소송을 누구 이름으로 낼지 먼저 정리해야 합니다.
하자보수소송 | 손해배상액 산정 기준
보수 대신 금전으로 받겠다고 청구하면, 그 금액이 실제 수리비와 맞는지가 다툼의 중심입니다.
보수비 기준의 손해액
원칙적인 손해액은 수리비입니다. 그러니 감정인이 어떻게 산정하느냐가 사실상 승패를 좌우하며, 감정 진행 방식이 결정적입니다.
감정 결과 이의·재감정 신청
첫 감정이 하자를 지나치게 작게 또는 크게 평가했다고 판단되면 이의를 제기하거나 재감정을 신청할 수 있습니다. 시간과 비용이 더 들기 때문에 얻을 실익을 따져 본 뒤 결정하는 경우가 많습니다.
위자료 등 별도 손해
하자로 거주가 어려울 정도였다면 보수비와 별개로 위자료가 인정될 수도 있습니다. 하자의 정도와 지속 기간에 따라 사건마다 결론이 다릅니다.
하자보수소송 | 청구 기간 기산점
기간이 지나면 원칙적으로 보수를 더 청구할 수 없으므로, 기산점을 정확히 확인하십시오.
사용검사일 기준 기간 계산
기산점은 원칙적으로 사용검사일이나 임시사용승인일입니다(공동주택관리법 시행령 제37조). 같은 아파트여도 공사 항목별로 2년부터 최장 10년까지 기간이 나뉘므로, 어떤 항목의 하자인지에 따라 청구 가능 여부가 갈립니다.
손해배상청구권의 별도 소멸시효
보수 청구 기간과 별개로 손해배상청구권의 소멸시효도 확인해야 합니다. 하자를 안 날이나 손해가 발생한 날 중 언제부터 세는지를 두고 실무에서 다툼이 많습니다.
하자보수소송 | 상담부터 소송 종결까지 절차
하자 위치와 발생 시기, 사용검사일을 확인하고 준공도면과 시공 계약서를 모아 청구 기간이 남았는지부터 판단합니다.
시공사와 사업주체에 공식적으로 보수를 요청하고, 회신 내용과 보수 진행 경과를 문서로 남깁니다.
법원이 지정한 감정인이 현장을 확인해 하자의 위치와 원인, 보수 비용을 판단합니다. 소송 전이나 진행 중에 할 수 있으며, 이 금액이 사실상 청구액의 기준이 됩니다.
감정 결과를 바탕으로 관할 법원인 수원지방법원 성남지원 등에 보수 청구 또는 배상 청구의 소를 내고, 상대방 반박과 재감정 신청에 대응합니다.
조정이나 화해로 일찍 마무리되기도 하고, 판결까지 진행되어 보수비 지급이 확정되기도 합니다.
하자보수소송 | 소송 비용 산정 기준
청구 금액, 세대 수, 감정 필요 여부를 기준으로 정합니다. 여러 세대가 참여하는 입주자대표회의 소송은 별도 기준을 둘 수 있습니다.
판결로 인정된 보수비나 배상액을 기준으로 별도로 정합니다.
법원 감정인 비용은 별도로 들며 세대 수와 항목 수가 많을수록 늘어납니다. 보통 소송 당사자가 먼저 내고, 결과에 따라 상대방이 부담하게 되기도 합니다.
결과에 불복해 재감정을 하면 비용이 추가됩니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
하자보수소송 | 점검표
1️⃣ 입주자대표회의·관리단 점검
- 하자 목록을 공용부분과 전용부분으로 구분해 두셨습니까?
- 하자보수보증금이 얼마나 예치됐고 어디에 사용됐는지 확인하셨습니까?
- 사용검사일을 기준으로 청구 기간이 남아 있습니까?
- 입주민 결의나 동의가 필요한 사안인지 확인하셨습니까?
2️⃣ 개별 세대 소유자 점검
- 내 집 하자가 전용부분인지 공용시설인지 구분해 보셨습니까?
- 하자 부위를 사진이나 영상으로 남겨 두셨습니까?
- 시공사나 관리사무소에 보수를 요청한 기록이 남아 있습니까?
- 금전 청구권(손해배상청구권)이 시효로 소멸하지 않았는지 따져 보셨습니까?
3️⃣ 재건축·재개발 조합 점검
- 조합이 해산·청산했는지, 사업주체 지위를 누가 이어받았는지 알고 계십니까?
- 도급계약서의 하자보수 책임 조항을 읽어 보셨습니까?
- 하자보수보증금을 어느 기관에 얼마나 예치했는지 확인하셨습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
하자보수소송 승소사례
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