분당 도시및주거환경정비법변호사 | 단계별 인허가와 조합 분쟁 한 번에 정리
조합원이 되든 소유자로 남든 정비사업에서 부딪히는 규칙은 대부분 도시및주거환경정비법(이하 도정법)이 정합니다. 구역 지정부터 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획에 이르는 인가는 전부 행정처분이므로, 하자가 있으면 취소 또는 무효 확인 소송이 가능합니다(행정소송법 제4조). 조합과 조합원 사이의 분쟁, 곧 조합원 자격, 분담금, 이주비, 현금청산도 이 법과 정관이 판단의 틀입니다.
도시및주거환경정비법 | 도시및주거환경정비법, 정비사업 처분 불복 방법
처분마다 성격이 달라서 다투는 방법과 기한도 다릅니다. 무엇을 다툴지가 정해지면 소송 유형은 자연히 정해집니다.
| 소송 형태 | 처분의 취소 또는 무효 확인을 구하는 소송입니다 |
| 제소 기간 | 처분을 안 날부터 90일 등입니다 |
| 주요 쟁점 | 동의율 계산, 동의서의 진정성 |
| 관할 | 행정법원 |
조합설립인가는 새로운 권리를 설정해 주는 행정처분으로 보므로 항고소송으로 다툽니다(도시및주거환경정비법 제35조).
| 소송 형태 | 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인을 구하는 소송입니다 |
| 제소 기간 | 인가·고시를 안 날부터 90일입니다 |
| 주요 쟁점 | 종전자산 감정가, 평형 배정 방식 |
| 관할 | 행정법원 |
관리처분계획인가는 조합원의 권리와 의무를 구체적으로 확정하는 처분입니다(도시및주거환경정비법 제74조, 제78조).
| 소송 형태 | 총회 결의가 무효이거나 존재하지 않는다는 확인을 구하는 소송입니다 |
| 제소 기간 | 별도 제소 기간이 없습니다(민사소송 일반 원칙) |
| 주요 쟁점 | 정족수 미달, 소집 절차 위반 |
| 관할 | 민사법원 |
조합과 조합원의 내부 관계는 원칙적으로 민사소송으로 해결합니다.
| 소송 형태 | 보상금 증액 소송과 매도청구입니다 |
| 제소 기간 | 협의기간 만료 후 60일 등 |
| 주요 쟁점 | 감정평가액, 청산 시점 |
| 관할 | 민사법원이 맡고, 공익사업이면 행정법원이 맡기도 합니다 |
분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 관리처분계획인가 후 현금청산 대상이 됩니다(도시및주거환경정비법 제73조).
도시및주거환경정비법 | 정비구역 지정부터 이전고시까지 단계별 쟁점
사업은 구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 준공·이전고시 순으로 진행합니다. 각 단계가 독립된 처분이어서, 앞 단계의 하자를 뒤 처분의 소송에서 주장할 수 있는지(하자 승계)가 자주 쟁점이 됩니다.
구역 지정·정비계획
정비계획을 세워 정비구역을 지정하는 주체는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 등입니다(도시및주거환경정비법 제8조). 노후·불량건축물 비율 같은 지정 요건이 갖춰졌는지가 가장 먼저 부딪히는 문제입니다.
조합설립인가의 처분 성격
조합설립인가를 받으려면 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의 등 법정 요건과 시장·군수의 인가가 필요합니다(도시및주거환경정비법 제35조). 동의서를 받는 과정에 하자가 있거나 동의율이 모자라면 인가가 무효가 될 수 있습니다.
사업시행계획인가·관리처분계획인가의 관계
관리처분계획인가(같은 법 제74조)는 누가 무엇을 분양받고 얼마를 부담하는지를 확정하고, 사업시행계획인가(도시및주거환경정비법 제50조)는 무엇을 지을지를 확정합니다. 두 처분은 따로 다툴 수 있습니다. 앞 처분의 하자를 뒤 처분 소송에서 내세울 수 있는가가 실무에서 반복되는 질문입니다.
도시및주거환경정비법 | 조합원 자격·총회 결의 분쟁
분쟁은 대체로 조합원 인정 여부, 총회 소집과 의결 절차, 임원 선출의 적법성에서 출발합니다. 정관과 법령이 정한 절차를 지켰는지가 결의의 효력을 좌우합니다.
조합원 자격과 대표 1인 원칙
토지등소유자는 원칙적으로 조합원이지만, 한 세대에 속한 여러 명이나 한 필지의 공유자는 대표 1명만 조합원이 됩니다(도시및주거환경정비법 제39조). 이 규정에서 생긴 지분 갈등이 조합원 지위 확인소송으로 번지는 일이 흔합니다.
총회 의결 요건
정관 변경, 예산, 시공자 선정, 관리처분계획 등 중요 사항은 총회 의결을 거쳐야 합니다(도시및주거환경정비법 제45조). 소집 통지가 누락됐거나 정족수가 부족했다면 해당 결의의 무효 확인을 구할 수 있습니다.
임원 지위·해임
임원의 선출과 해임은 모두 총회의 몫입니다. 자격 상실이나 해임을 둘러싼 갈등이 조합 분쟁의 큰 비중을 차지하고(도시및주거환경정비법 제41조, 제43조), 해임 결의가 잘못됐다면 이후 사업 절차 전체가 정당한지까지 의심받게 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 관리처분계획, 분양·분담금 확정 절차
조합원 개개인의 몫이 가장 직접적으로 정해지는 단계입니다. 종전자산 평가와 분양설계 기준부터 정확히 확인해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
분양신청·평형 배정 기준
분양신청 기간을 공고하고 신청을 받는 것도, 그 결과로 분양대상자와 평형을 배정하는 것도 조합의 역할입니다(도시및주거환경정비법 제72조). 분양설계 기준이 정관이나 시행규정에 어긋나지 않는지가 핵심 쟁점입니다.
종전자산 평가·분담금
종전자산(내가 내놓는 재산의 값)과 종후자산(새로 받는 재산의 값)을 비교해 그 차액이 분담금이나 환급금이 됩니다(도시및주거환경정비법 제74조). 감정평가가 공정했는지, 평가 기준 시점이 언제인지를 두고 자주 다툽니다.
분양 미신청 시 현금청산
기간 내에 신청하지 않았거나 신청 후 철회한 사람은 관리처분계획인가 이후 금전으로 정산받는 현금청산 대상이 됩니다(도시및주거환경정비법 제73조). 청산금을 어느 날짜 기준으로 계산하는지, 지연손해금이 가산되는지가 실무에서 문제 됩니다.
⚠ 관리처분계획 취소소송 제소기간
관리처분계획인가·고시를 다투는 취소소송은 안 날부터 90일, 처분일부터 1년 안에 제기해야 하며 이 기간이 지나면 원칙적으로 낼 수 없습니다(행정소송법 제20조). 분양 결과를 통지받았다면 이의 제기 여부를 빨리 정하십시오.
도시및주거환경정비법 | 이주비·명도·손실보상 쟁점
사업시행 단계에서는 이주비 조건, 퇴거 시기, 세입자 보상을 두고 다툼이 벌어집니다. 조합과 소유자·세입자의 이해가 정면으로 충돌하는 구간입니다.
이주비·퇴거
이주비는 보통 조합이 조합원에게 대여하는 돈이며, 집을 비워 줄 의무와 묶여 있는 경우가 많습니다. 그 조건이 정관이나 총회 결의에 명시돼 있는지 먼저 확인하십시오.
세입자 주거이전비·영업손실보상
정비사업으로 이주해야 하는 세입자도 요건에 맞으면 주거이전비 등을 받습니다. 공익사업법의 손실보상 규정을 준용하기 때문입니다(도시및주거환경정비법 제65조). 전입한 시기와 거주한 기간이 계속 쟁점이 됩니다.
매도청구·명도
동의하지 않은 채 버티는 소유자에게 조합은 토지와 건물을 팔라는 매도청구를 할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제64조). 청구가 확정되면 보통 명도소송이 이어지고, 그 이전 단계의 협의 절차가 적법했는지가 다툼의 대상이 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 상담부터 사건 종결까지 절차
다투려는 처분이 무엇이고 고시일이 언제인지 파악해 제소 기한부터 확인합니다.
정관, 회의록, 동의서, 감정평가서를 확보해 절차상 하자가 어디에 있는지 분석합니다.
처분 취소·무효확인(행정소송)으로 갈지, 총회결의 무효나 명도(민사소송)로 갈지 정합니다. 필요하면 집행정지 같은 가처분도 함께 검토합니다.
행정법원이나 민사법원에 소를 제기하거나 조합에 이의를 제기하고 필요한 심리를 진행합니다. 분당 구역의 민사 사건은 대개 수원지방법원 성남지원이 맡습니다.
판결이나 결정이 나오면 계획을 다시 수립할지, 재의결할지, 청산금을 어떻게 정산할지 안내해 드립니다.
도시및주거환경정비법 | 비용 산정 기준
행정소송인지 민사소송인지, 사건의 난이도와 심급, 분담금·청산금 규모(소송물 가액)를 기준으로 정합니다.
부담이 줄어든 정도나 승소로 얻은 이익을 기준으로 사건 종료 후 보수를 협의합니다.
감정평가비, 인지·송달료, 자료 열람비 같은 실제 비용은 별도입니다.
조합이나 추진위원회가 의뢰하는 경우 월 자문료 또는 단계별 정액으로 정하기도 합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
도시및주거환경정비법 | 점검표
1️⃣ 조합원 점검
- 조합원 자격이 있는지, 대표 1명만 인정되는 경우는 아닌지 확인하셨습니까?
- 분양신청 기간과 결과 통지일을 기록해 두셨습니까?
- 인가·고시가 난 지 아직 90일이 지나지 않았습니까?
- 종전자산 평가의 근거가 된 감정평가서를 받아 보셨습니까?
2️⃣ 조합설립·총회 결의 다툼 점검
- 동의서를 받는 방식이나 동의율 계산에 문제는 없었습니까?
- 소집 통지가 정관이 정한 일시와 방법으로 도착했습니까?
- 의결 당시 출석 비율과 찬성 비율이 기준을 넘었는지 확인하셨습니까?
- 결의 무효·부존재 확인은 기간 제한 없이 제기할 수 있다는 점을 알고 계십니까?
3️⃣ 동의하지 않았거나 청산 대상인 경우 점검
- 조합이 매도청구에 앞서 협의를 요청했습니까?
- 협의기간 만료일과 조합이 매도청구를 한 날짜를 확인하셨습니까?
- 청산금을 어느 시점 기준으로 산정하는지 알고 계십니까?
- 명도소송이나 인도명령이 어느 단계까지 진행됐습니까?
4️⃣ 세입자·이주 분쟁 점검
- 전입일과 실제 거주 기간이 주거이전비 요건을 충족합니까?
- 상가라면 영업손실보상 대상 업종과 기간에 해당합니까?
- 이주비를 '집을 비워야 지급'하는 조건으로 묶어 놓았습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
도시및주거환경정비법 승소사례
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