은평 공인중개사법위반변호사 | 사건 한 번에 정리
공인중개사법위반 사건에서는 수사 단계의 진술과 행정청에 내는 소명이 서로 영향을 주고받으므로, 처음부터 형사와 행정을 하나의 사건으로 보고 움직여야 합니다. 문제가 되는 행위는 다양합니다. 자격 없이 한 중개, 법정 한도를 넘긴 보수 수수, 다운계약서 같은 이중계약서 작성, 중개대상물 확인·설명의무 위반, 거짓이나 부정한 방법의 등록 등이 대표적입니다(공인중개사법 제33조, 제48조, 제49조). 같은 행위라도 형사처벌만 받는지, 자격취소·등록취소·업무정지 같은 행정처분만 받는지, 두 가지를 모두 받는지에 따라 대응 전략이 달라집니다.
공인중개사법위반 | 자주 문제 되는 공인중개사법 위반 유형
신고나 수사의 출발점이 되는 유형은 어느 정도 정해져 있습니다. 어떤 유형인지에 따라 적용되는 처벌 조문과 처분 근거가 결정됩니다.
무자격·무등록 중개
명의를 빌려준 쪽과 빌린 쪽 모두 처벌 대상입니다. 자격증이나 개설등록 없이 중개하거나 그런 중개를 알선하는 행위를 처벌하는 규정이 있고(공인중개사법 제48조), 자격증이나 등록증을 빌려줘 무자격자가 실제로 영업했다면 같은 조항이 적용됩니다.
법정 한도 초과 보수·금품 수수
법정 한도를 넘는 보수는 명목이 무엇이든 받기만 해도 처벌 대상입니다(공인중개사법 제33조, 제49조). 초과분을 돌려주는 문제와 별개로 행정처분 사유가 되기도 합니다. 계약서의 금액과 실제로 받은 돈이 다르다면 어느 쪽이 증거로 인정되느냐가 관건입니다.
다운계약서 등 이중계약서 관여
실거래가와 다른 이중계약서(다운계약서 등)를 작성하거나, 작성을 권유하거나, 알선하는 행위는 공인중개사법상 금지행위에 해당할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반이 겹쳐 별도로 처벌받기도 합니다. 손님의 부탁을 들어준 경우인지, 중개사가 주도해 만든 경우인지에 따라 처분 수위가 갈립니다.
확인·설명의무 등 중개대상물 관련 의무 위반
설명의무는 구두 설명으로 끝나지 않습니다. 권리관계나 하자 같은 중개대상물 정보를 확인해서 알리고 그 내용을 서면으로 교부해야 하며, 둘 중 하나라도 빠지면 위반입니다(공인중개사법 제25조). 단순한 누락인지 고의적인 은폐인지에 따라 형사와 행정의 평가가 달라집니다.
공인중개사법위반 | 형사처벌과 행정처분의 병행 구조
하나의 위반이 법원과 행정청 양쪽에서 동시에, 혹은 시차를 두고 다뤄지는 사례가 흔합니다. 두 절차는 독립적이지만 한쪽의 기록이 다른 쪽의 증거가 되므로 한 곳만 준비하면 불리해질 수 있습니다.
형사 절차: 수사와 적용 조문
수사는 고의성, 반복성, 이득액 세 가지에 초점을 둡니다. 제48조와 제49조는 행위별로 징역과 벌금의 상한이 다르므로 내 사건이 어느 조항에 해당하는지부터 확인해야 합니다.
행정 절차: 자격취소·등록취소·업무정지
처분 권한은 관할 시장·군수·구청장 등에게 있으며 처분의 종류는 자격취소, 등록취소, 업무정지입니다(공인중개사법 제35조, 제38조, 제39조). 형사와 별개로 진행되기 때문에 벌금형이나 선고유예로 형사가 끝났다고 마음 놓을 수 없습니다.
두 절차 사이의 상호 영향
행정청은 사실을 인정할 때 판결문이나 수사 단계 진술을 그대로 가져다 쓰는 경우가 많습니다. 반대로 행정조사에서 낸 소명서가 수사 자료로 넘어가기도 합니다. 어느 쪽이든 진술과 자료는 서로 일관되게, 신중하게 제출해야 합니다.
⚠ 형사판결과 행정처분의 시기 차이
행정청은 판결이 확정되기를 기다리지 않고 등록취소나 업무정지를 먼저 할 수 있습니다. 이의신청, 행정심판, 행정소송은 각각 기한이 따로 있고 통지를 받은 날부터 계산하기 때문에 날짜를 놓치면 다툴 기회가 사라집니다.
공인중개사법위반 | 처분 수위 결정 요소
같은 유형의 위반도 구체적인 사정에 따라 벌금액, 업무정지 기간, 등록취소 여부가 달라집니다. 실무에서 주로 고려하는 요소는 다음과 같습니다.
위반 횟수와 반복 여부
과거 전력은 무겁게 반영됩니다. 같은 잘못을 되풀이했다면 형사 양형과 행정처분의 양정이 모두 올라가고, 처분받은 기록이 있으면 가중처분 쪽으로 기울기 쉽습니다.
위반으로 취득한 이득 규모
이득의 크기는 벌금과 처분 수위를 직접 높입니다. 초과로 받은 수수료가 얼마인지, 무자격 영업으로 얼마를 벌었는지가 그대로 반영됩니다. 받은 돈을 돌려주었거나 피해자와 합의했다면 유리한 사정으로 고려될 수 있습니다.
고의 여부와 인식 정도
소명에서 가장 신경 써야 할 부분은 알면서 했는지 여부입니다. 실수나 업계 관행에서 비롯됐음을 보여 줄 수 있다면, 특히 확인·설명의무 위반처럼 과실에 가까운 사건에서는 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
공인중개사법위반 | 상담부터 종결까지의 절차
계약서, 통지서, 출석요구서를 보고 지금이 신고·수사 단계인지 처분 통지 이후인지부터 구분합니다. 단계에 따라 해야 할 일이 다르기 때문입니다.
형사수사와 행정조사가 함께 진행 중인지 확인하고, 두 절차에서 하는 진술과 소명이 어긋나지 않도록 준비합니다.
경찰 조사에 동석해 대응하고, 위반 여부와 고의, 이득 규모에 관한 사실관계와 법리를 정리한 의견서를 제출합니다.
사전통지를 받으면 소명자료로 답하고, 처분이 나오면 이의신청, 행정심판, 행정소송 중 무엇을 언제까지 할지 기한과 요건을 검토합니다.
기소된 경우에는 재판에서 양형자료를 제출하고, 형사판결과 행정처분이 서로에게 어떻게 반영되는지 마지막까지 점검합니다.
공인중개사법위반 | 수임 비용 기준
첫 상담에서는 사건이 수사, 처분 통지, 재판 중 어디쯤인지와 위반 유형을 확인하고 대응 방향과 예상 비용의 범위를 안내해 드립니다.
형사와 행정을 함께 맡는지, 각 절차가 기소 전후나 사전통지 전후 중 어디에 있는지에 따라 기준이 달라집니다.
처분에 대해 이의신청, 행정심판, 행정소송까지 진행하면 절차마다 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.
인지대, 송달료, 자료 수집비와 감정비 같은 실제 경비는 별도로 청구합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
공인중개사법위반 | 상황별 점검표
1️⃣ 개업공인중개사·소속공인중개사 점검 항목
- 법정 한도를 넘는 중개보수를 받은 적이 있나요?
- 무자격자에게 명의를 빌려주었거나 빌린 적이 있나요?
- 확인·설명서를 작성하지 않았거나 서면으로 교부하지 않은 적이 있나요?
- 이중계약서를 쓰자고 권유했거나 작성해 준 적이 있나요?
2️⃣ 수사 중 점검 항목
- 수사기관에서 출석요구서나 조사 통지를 받으셨나요?
- 조사에서 할 진술이 행정처분 단계의 소명과 어긋나지 않나요?
- 위반으로 얻은 이득이 얼마인지 정리해 두셨나요?
- 변호사 조력 없이 이미 진술한 내용이 있나요?
3️⃣ 행정처분 예정 시 점검 항목
- 자격취소, 등록취소, 업무정지 중 어느 하나라도 사전통지를 받으셨나요?
- 의견제출 마감일을 확인하셨나요?
- 처분이 이미 확정됐다면 불복 기간이 남아 있는지 확인하셨나요?
- 과거에 행정처분을 받은 적이 있는지 확인하셨나요?
4️⃣ 거래 당사자·의뢰인 점검 항목
- 초과 중개보수를 지급했다면 돌려받을 수 있는지 알아보셨나요?
- 확인·설명의무 위반으로 손해를 입었다면 관련 자료를 보관하고 계신가요?
- 거래한 중개사무소가 실제로 등록된 곳인지 확인해 보셨나요?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
- 고용노동부 - https://www.moel.go.kr
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