은평 하자보수소송변호사 | 사건 한 번에 정리
입주한 새 아파트에서 벽이 갈라지고, 천장이 새고, 겨울이면 창가에 물이 맺힌다면 시공사·시행사·조합에 보수를 요구하거나(하자보수), 수리비에 해당하는 금액을 배상하라고(하자보수에 갈음하는 손해배상) 청구할 수 있습니다. 재건축·재개발 단지도 마찬가지입니다. 어려운 점은 근거 법이 공동주택관리법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법), 민법상 수급인의 하자담보책임으로 나뉘어 있어서 청구 주체, 하자의 종류, 사용검사일 이후 경과 연수가 서로 얽힌다는 것입니다(공동주택관리법 제36조, 제37조). 입주자대표회의가 나서는지 세대별로 하는지, 보증금으로 해결하는지 손해배상으로 가는지에 따라 절차와 결과가 많이 달라집니다.
하자보수소송 | 하자보수소송 대상 하자
공동주택관리법 시행령은 하자를 구조체(내력구조부)의 하자와 공종별(시설공사) 하자로 구분해 청구 가능 기간을 각각 정해 두었습니다. 소송에서 제일 먼저 확인하는 것도 어느 유형인지, 사용검사일이나 사용승인일로부터 몇 년이 지났는지입니다.
기둥·보·슬래브·내력벽의 균열이나 처짐처럼 구조 안전과 직결되는 하자입니다. 다른 하자보다 청구 기간이 길게 인정되는 편이며, 안전진단 결과가 핵심 증거가 됩니다(공동주택관리법 제36조 제3항).
공종마다 기간이 다릅니다. 방수·미장·창호·배관·전기 같은 공종은 2년에서 5년 범위에서 각각 정해져 있습니다(공동주택관리법 시행령 제37조). 누수나 결로는 여러 공종이 겹쳐 나타나기 때문에 원인을 밝히는 것부터가 쟁점입니다.
타일이 들뜨거나 도장이 얼룩지거나 문틀이 뒤틀린 경우처럼 안전에는 지장이 없어도 생활에 불편을 주는 하자입니다. 손해배상액은 보통 수리에 드는 비용을 기준으로 산정합니다.
입주 후 발견 하자 소송 가능 여부
입주 당시에는 보이지 않다가 몇 해 뒤에 나타나는 하자가 적지 않습니다. 청구 기간 안이라면 이런 하자도 청구할 수 있으나, 기간을 발견한 날부터 셀지 원인이 생긴 날부터 셀지를 두고 다툼이 잦습니다.
하자보수소송 | 시공사·시행사·조합 책임 주체
재건축·재개발 단지는 조합(또는 시행사)과 시공사가 함께 사업을 진행하므로 책임을 질 주체가 여럿입니다.
시공사 수급인 담보책임
시공사는 도급계약에서 일을 완성할 의무를 지는 수급인이어서, 완성된 건물에 하자가 있으면 민법상 담보책임을 부담합니다(민법 제667조). 대규모 공사에서는 계약 내용은 물론 설계도서대로 시공했는지까지 다툼의 대상이 됩니다.
사업주체(시행사·조합) 하자보수 책임
하자보수의 1차 책임은 사업주체가 지며, 사업주체는 그 담보로 하자보수보증금을 예치해야 합니다(공동주택관리법 제38조). 사업주체였던 재건축조합이 해산·청산됐다면 청구 상대방을 특정하는 절차가 따로 필요할 수 있습니다.
청구권자, 입주자대표회의와 세대별 소유자
공용부분은 입주자대표회의나 관리단이, 전용부분은 각 소유자가 청구하는 것이 기본 틀입니다(집합건물법 제9조). 두 영역이 겹치는 하자는 어느 명의로 소송할지부터 정리해야 합니다.
하자보수소송 | 하자 손해배상액 산정 기준
보수 대신 금전 배상을 구한다면 청구액이 실제 수리비와 일치하는지가 다툼의 중심에 놓입니다.
보수비 기준 손해액
손해는 원칙적으로 수리에 필요한 비용으로 계산합니다. 그래서 감정인이 산출한 보수비가 승패를 사실상 가르는 경우가 많고, 감정을 어떻게 진행하는지가 결정적입니다.
감정 이의·재감정 신청
첫 감정이 하자의 범위를 지나치게 좁게 또는 넓게 봤다고 판단되면 이의를 제기하거나 재감정을 신청할 수 있습니다. 다만 시간과 비용이 추가로 드니 얻을 실익을 따져 보고 정하는 편입니다.
위자료 등 추가 손해
하자가 심해 생활이 어려울 정도였다면 보수비와 별도로 위자료가 인정될 수도 있습니다. 하자의 정도와 지속 기간에 따라 사건마다 결과가 다릅니다.
하자보수소송 | 하자보수 청구 기간 기산점
기간이 지나면 원칙적으로 하자보수를 더는 청구할 수 없으므로, 기산점이 언제인지 정확히 확인해야 합니다.
사용검사일 기준 기간 계산
기간은 원칙적으로 사용검사일 또는 임시사용승인일부터 계산합니다(공동주택관리법 시행령 제37조). 공종에 따라 2년부터 최장 10년까지 나뉘어 있어, 같은 아파트에서도 어느 공사 항목의 하자인지에 따라 청구 가능 여부가 갈립니다.
손해배상청구권 소멸시효
하자보수 청구 기간과 별개로 손해배상청구권의 소멸시효도 확인해야 합니다. 하자를 안 날이나 손해가 발생한 날 중 어느 때부터 세는지를 두고 다툼이 많습니다.
하자보수소송 | 상담에서 소송 종결까지 절차
하자의 위치와 발생 시기, 사용검사일을 확인하고 준공도면과 시공 계약서를 모아서 기간이 남아 있는지부터 점검합니다.
시공사와 사업주체에 보수를 공식적으로 요청하고, 답변과 보수 진행 경과를 문서로 남깁니다.
법원이 정한 감정인이 현장을 조사해 어디가 어떤 이유로 손상됐는지, 수리비가 얼마인지 판단합니다. 소송 전이나 진행 중에도 신청할 수 있으며, 이 금액이 사실상 청구액의 기준이 됩니다.
감정 결과를 토대로 관할 법원인 서울서부지방법원 등에 보수 또는 배상 소송을 제기하고, 상대방의 반박과 재감정 신청에 대응합니다.
조정이나 화해로 일찍 마무리되기도 하고, 판결까지 진행되어 보수비 지급이 확정되기도 합니다.
하자보수소송 | 소송 비용 산정 기준
청구 금액, 세대 수, 감정 필요 여부를 살펴 정하며, 여러 세대가 함께하는 입주자대표회의 소송에는 별도 기준을 둘 수 있습니다.
판결로 인정된 보수비나 배상액을 기준으로 별도 산정합니다.
법원 감정인에게 지급하는 비용이 따로 들며, 세대와 항목이 많을수록 늘어납니다. 보통 소송 당사자가 먼저 내고 결과에 따라 상대방이 부담하게 되기도 합니다.
감정 결과에 이의가 있어 다시 감정하면 비용이 추가됩니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
하자보수소송 | 상황별 점검표
1️⃣ 입주자대표회의·관리단
- 하자 목록을 공용부분과 전용부분으로 나누어 정리했습니까?
- 하자보수보증금이 얼마나 예치됐고 어디에 사용됐는지 확인했습니까?
- 사용검사일을 기준으로 청구 기간이 아직 남아 있습니까?
- 입주민 결의나 동의가 필요한 사안인지 확인했습니까?
2️⃣ 개별 세대 소유자
- 우리 집 하자가 전용부분인지 공용부분인지 구분해 보았습니까?
- 하자를 사진이나 영상으로 기록해 두었습니까?
- 시공사나 관리사무소에 보수를 요구한 기록이 남아 있습니까?
- 금전으로 받을 권리(손해배상청구권)가 시효로 소멸하지 않았는지 검토했습니까?
3️⃣ 재건축·재개발 조합
- 조합이 해산·청산됐는지, 사업주체 지위를 누가 이어받았는지 알고 있습니까?
- 도급계약서의 하자보수 책임 조항을 읽어 보았습니까?
- 하자보수보증금을 어느 기관에 얼마나 맡겼는지 확인했습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
하자보수소송 승소사례
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