은평 도시및주거환경정비법변호사 | 단계별 인허가와 조합 분쟁 한 번에 정리
도시및주거환경정비법(이하 도정법)은 정비사업 전반의 뼈대가 되는 법입니다. 구역 지정이든 조합설립인가든 사업시행계획인가든 관리처분계획인가든 모두 행정처분이라, 위법하면 취소 또는 무효 확인 소송이 열려 있습니다(행정소송법 제4조). 한편 조합원 자격, 분담금, 이주비, 현금청산 등 조합과 조합원 사이의 문제는 도정법과 정관에 비추어 따집니다.
도시및주거환경정비법 | 도시및주거환경정비법, 정비사업 처분 불복 방법
처분의 성격이 단계마다 다르기 때문에 다투는 방식과 기한도 달라집니다. 무엇을 문제 삼을지 먼저 정하면 소송의 종류가 자연히 결정됩니다.
| 소송 형태 | 처분의 취소 또는 무효 확인을 구하는 소송입니다 |
| 제소 기간 | 처분을 안 날부터 90일 등입니다 |
| 주요 쟁점 | 동의율 산정 방식과 동의서의 진위 |
| 관할 | 행정법원 |
조합설립인가는 조합에 법적 지위를 새로 부여하는 행정처분으로 보므로 항고소송으로 다툽니다(도시및주거환경정비법 제35조).
| 소송 형태 | 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인을 구하는 소송입니다 |
| 제소 기간 | 인가·고시를 안 날부터 90일입니다 |
| 주요 쟁점 | 종전 자산의 감정가와 평형 배정 방식 |
| 관할 | 행정법원 |
관리처분계획인가는 조합원의 권리와 의무를 구체적으로 확정하는 처분입니다(도시및주거환경정비법 제74조, 제78조).
| 소송 형태 | 총회 결의의 무효 또는 부존재를 확인하는 소송입니다 |
| 제소 기간 | 별도의 제소기간이 없습니다(민사소송 원칙) |
| 주요 쟁점 | 의결 정족수 미달, 소집 절차 위반 |
| 관할 | 민사법원 |
조합과 조합원 사이의 내부 관계는 원칙적으로 민사소송으로 해결합니다.
| 소송 형태 | 보상금 증액을 구하는 소송과 매도청구 |
| 제소 기간 | 협의기간 만료 후 60일 등 |
| 주요 쟁점 | 감정평가액, 청산 시점 |
| 관할 | 민사법원이 담당하며 공익사업이면 행정법원도 담당합니다 |
분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 관리처분계획인가 후 현금청산 대상이 됩니다(도시및주거환경정비법 제73조).
도시및주거환경정비법 | 정비구역 지정에서 이전고시까지 단계별 쟁점
진행 순서는 구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 거쳐 준공·이전고시로 끝납니다. 각 단계가 별개의 처분이라 앞 단계의 하자를 뒤 처분 소송에서 주장할 수 있는지(하자 승계)가 가장 흔한 쟁점입니다.
구역 지정·정비계획
정비구역은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수 등이 정비계획을 수립해 지정합니다(도시및주거환경정비법 제8조). 노후·불량건축물 비율 같은 지정 요건을 충족했는지가 가장 먼저 문제 됩니다.
조합설립인가의 처분 성격
조합을 설립하려면 법이 정한 요건인 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의 등을 충족하고, 시장·군수에게 인가를 받아야 합니다(도시및주거환경정비법 제35조). 동의서 확보 과정이 부실했거나 동의율이 모자라면 인가가 무효로 판단될 수 있습니다.
사업시행계획인가·관리처분계획인가 관계
사업시행계획인가(도시및주거환경정비법 제50조)는 어떤 건물을 지을지를 확정하고, 관리처분계획인가(같은 법 제74조)는 조합원이 무엇을 분양받고 얼마를 부담할지를 확정합니다. 둘은 별개의 처분이라 각자 다툴 수 있습니다. 앞선 처분의 하자를 뒤 처분의 소송에서 내세울 수 있는지는 실무에서 빈번하게 논란이 됩니다.
도시및주거환경정비법 | 조합원 자격·총회 결의 분쟁
분쟁은 대개 조합원으로 인정받느냐, 총회 소집과 의결이 적법했느냐, 임원 선출에 문제가 없었느냐에서 시작됩니다. 정관과 법령이 정한 절차를 따랐는지가 결의 효력의 기준입니다.
조합원 자격, 대표 1인 원칙
원칙적으로 소유자는 조합원이 됩니다. 다만 한 세대에 속한 여러 사람이나 한 필지를 나누어 가진 사람들은 대표 1명만 조합원으로 봅니다(도시및주거환경정비법 제39조). 여기서 생긴 지분 분쟁은 조합원 지위 확인소송으로 번지곤 합니다.
총회 의결 정족수
정관 변경, 예산, 시공자 선정, 관리처분계획 등 비중이 큰 사항은 총회 의결을 거쳐야 합니다(도시및주거환경정비법 제45조). 소집 통지를 누락했거나 정족수에 못 미쳤다면 해당 결의의 무효 확인을 청구할 수 있습니다.
임원 지위와 해임
임원의 선출과 해임은 총회 몫입니다. 임원의 자격 상실이나 해임을 둘러싼 싸움이 조합 분쟁에서 큰 비중을 차지하고(도시및주거환경정비법 제41조, 제43조), 해임 결의가 잘못되면 그 후 사업 절차 전체의 정당성에 의문이 제기됩니다.
도시및주거환경정비법 | 관리처분계획, 분양·분담금 결정 절차
조합원 개개인의 몫이 가장 직접적으로 결정되는 단계입니다. 종전자산 평가와 분양설계 기준을 정확히 점검해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
분양신청·평형 배정 기준
조합은 분양신청 기간을 공고하고 신청을 받은 다음, 그 결과로 분양대상자와 평형을 정합니다(도시및주거환경정비법 제72조). 분양설계 기준이 정관·시행규정과 충돌하지 않는지가 쟁점입니다.
종전자산 평가·분담금
분담금(또는 환급금)은 내가 내놓는 재산의 가치(종전자산)와 새로 받는 재산의 가치(종후자산)의 차액으로 정해집니다(도시및주거환경정비법 제74조). 감정평가가 공정했는지, 평가 기준 시점이 언제인지가 자주 다투어집니다.
분양 미신청 시 현금청산
기간 안에 분양신청을 하지 않았거나 철회한 사람은 관리처분계획인가 후 금전으로 정산받습니다(도시및주거환경정비법 제73조). 청산금을 어느 시점 기준으로 산정하는지, 지연손해금이 가산되는지가 실무상 쟁점입니다.
⚠ 관리처분계획 취소소송 제소기간
취소소송은 처분을 안 날부터 90일, 처분일부터 1년이 지나면 원칙적으로 제기할 수 없습니다. 관리처분계획인가·고시도 마찬가지입니다(행정소송법 제20조). 분양 결과를 통지받았다면 이의 제기 여부를 서둘러 정해야 합니다.
도시및주거환경정비법 | 이주비·명도·손실보상 쟁점
사업시행 단계의 분쟁은 주로 이주비 조건, 명도 시기, 세입자 보상에 집중됩니다. 조합과 소유자·세입자의 이해관계가 정면으로 충돌하는 구간입니다.
이주비·명도 시기
이주비는 대체로 조합이 조합원에게 대여하는 자금이며, 주택을 비워 줄 의무와 연결되는 경우가 많습니다. 그 조건이 정관이나 총회 결의에 명시되어 있는지 먼저 확인하십시오.
세입자 주거이전비·영업손실보상
정비사업으로 이주해야 하는 세입자는 요건을 충족하면 주거이전비 등을 지급받을 수 있으며, 근거는 공익사업법 손실보상 규정의 준용입니다(도시및주거환경정비법 제65조). 전입 시기와 거주 기간이 번번이 쟁점입니다.
매도청구·명도
조합설립에 끝까지 동의하지 않은 소유자에게 조합은 매도청구를 할 수 있습니다(도시및주거환경정비법 제64조). 이것이 확정되면 보통 명도소송이 뒤따르는데, 그 이전의 협의 절차가 적법했는지가 다툼거리입니다.
도시및주거환경정비법 | 상담에서 사건 종결까지 절차
다투려는 처분이 무엇인지, 고시일이 언제인지 확인해 소송 기한부터 점검합니다.
정관, 회의록, 동의서, 감정평가서를 확보해 절차상 하자가 어디에 있는지 분석합니다.
처분의 취소·무효확인(행정소송)으로 갈지, 총회결의 무효나 명도(민사소송)로 갈지 정하고, 필요하면 집행정지 같은 가처분도 검토합니다.
행정법원이나 민사법원(은평 구역 민사 사건은 대개 서울서부지방법원)에 소송을 제기하거나, 조합에 이의를 제기하고 필요한 심리를 진행합니다.
판결이나 결정이 나오면 계획을 다시 수립할지, 재의결할지, 청산금을 어떻게 정산할지 안내합니다.
도시및주거환경정비법 | 비용 산정 기준
행정소송인지 민사소송인지, 난이도와 심급, 분담금·청산금 규모(소송물 가액)를 보고 정합니다.
경감된 부담이나 승소로 얻은 이익을 기준으로 사건이 끝난 뒤 보수를 협의합니다.
감정평가비, 인지·송달료, 자료 열람비 같은 실제 지출은 별도입니다.
조합이나 추진위원회가 의뢰하면 월 자문료 또는 단계별 정액으로 정하기도 합니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
도시및주거환경정비법 | 점검표
1️⃣ 조합원
- 조합원 자격이 있는지, 대표조합원 1명만 인정되는 경우에 해당하는지 확인했습니까?
- 분양신청 기간과 결과 통지일을 기록해 두었습니까?
- 인가·고시가 있은 지 아직 90일이 지나지 않았습니까?
- 종전 재산의 평가 근거가 된 감정평가서를 받아 보았습니까?
2️⃣ 조합설립·총회 결의 분쟁
- 동의서를 받는 방식이나 동의율 계산에 문제가 있었습니까?
- 소집 통지가 정관에서 정한 일정과 방식대로 도착했습니까?
- 의결 당시 출석과 찬성 비율이 기준을 충족했는지 따져 보았습니까?
- 결의 무효·부존재 확인은 제소기간 제한이 없다는 점을 알고 있습니까?
3️⃣ 미동의자·청산 대상자
- 조합이 매도청구에 앞서 협의를 요청했습니까?
- 협의기간 만료일과 조합이 매도청구를 한 날을 확인했습니까?
- 청산금을 산정하는 기준일이 언제인지 알고 있습니까?
- 명도소송이나 인도명령이 어느 단계까지 진행됐습니까?
4️⃣ 세입자·이주 분쟁
- 전입일과 실제 거주 기간이 주거이전비 요건을 충족합니까?
- 점포를 운영했다면 영업손실보상이 인정되는 업종과 기간에 해당합니까?
- 이주비 지급 조건이 '주택을 비워야 지급' 방식으로 묶여 있습니까?
자주 묻는 질문
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 - https://www.law.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 - https://easylaw.go.kr
- 대한법률구조공단 - https://www.klac.or.kr
도시및주거환경정비법 승소사례
같은 분야(민사) 최근 성공사례
배우자 부정행위 위자료, 전체 책임 인정받은 사례 ㅣ 일부승소
